Trung Quốc đang giải cứu ngành bất động sản thế nào?

Ông Liu, một khách hàng cao tuổi, không đủ điều kiện vay ngân hàng vì đã về hưu. Ông phải dùng số tiền 800.000 nhân dân tệ dành dụm cả đời để mua một căn hộ. Mỗi tháng, ông Liu sống dựa vào khoản lương hưu 3.500 nhân dân tệ.

Theo Caixin, khi các dự án nhà ở tại Trung Quốc bị đóng băng, giá nhà liên tục sụt giảm, ông Liu và những người mua nhà khác ngày càng tuyệt vọng.

2 lần tới thăm công trường, ông đều không thấy bất cứ hoạt động xây dựng nào. "Tôi chỉ còn cách hy vọng rằng chính phủ sẽ xử lý vấn đề", ông Liu chia sẻ với Caixin hồi tháng 7.

Cuộc khủng hoảng thanh khoản đã nhấn chìm ngành công nghiệp bất động sản của Trung Quốc. Các chủ đầu tư không thể trả tiền cho nhà thầu xây dựng và người lao động, dẫn tới hàng loạt dự án bị dừng thi công. Doanh số và giá nhà lao dốc kéo tụt niềm tin của người mua nhà.

Nhưng CNN cho rằng ngành địa ốc Trung Quốc sắp có bước ngoặt mới. Bởi giới chức Bắc Kinh đã quyết tâm chấm dứt cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản đang đè nặng lên nền kinh tế thứ 2 thế giới.

Giới chức Bắc Kinh đã quyết tâm chấm dứt cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản. Ảnh: Reuters.

Mới đây, những ngân hàng lớn của Trung Quốc đã cam kết cấp các khoản vay trị giá ít nhất 1.280 tỷ nhân dân tệ, tương đương 179 tỷ USD, cho doanh nghiệp bất động sản nhằm xoa dịu tình trạng hỗn loạn của thị trường trong nước.

Động thái này được đưa ra sau khi Bắc Kinh ban hành gói giải cứu 16 điểm đối với ngành công nghiệp bất động sản. Theo nguồn tin của Bloomberg, các sáng kiến bao gồm xử lý cuộc khủng hoảng thanh khoản của doanh nghiệp địa ốc, và "tạm thời" nới lỏng những hạn chế đối với việc vay vốn ngân hàng.

Gói giải cứu 16 điểm mới đây được coi là tín hiệu giải cứu mạnh nhất của giới chức Bắc Kinh, trong đó có:

1. Các khoản vay đối với chủ đầu tư

Các tổ chức tài chính nên đối xử bình đẳng với những công ty bất động sản quốc doanh và tư nhân.

Các bên cho vay nên tích cực hỗ trợ những công ty chỉ tập trung vào bất động sản và có hệ thống quản trị doanh nghiệp lành mạnh.

2. Điều kiện mua nhà với cá nhân

Cần hỗ trợ các chính quyền địa phương đưa ra mức sàn lãi suất thế chấp và tiền trả trước "một cách hợp lý", phù hợp với từng thành phố, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng.

Cần tối ưu hóa các quy định về việc mua nhà lần đầu của những cư dân mới.

3. Công ty xây dựng

Cần đảm bảo nguồn vốn huy động "liên tục và ổn định" cho các công ty xây dựng.

4. Gia hạn khoản vay đối với các chủ đầu tư

Các khoản vay từ quỹ và ngân hàng chưa thanh toán, sẽ đáo hạn trong 6 tháng tới, có thể được gia hạn thêm một năm.

5. Trái phiếu

Các công ty bất động sản lành mạnh sẽ được hỗ trợ phát hành trái phiếu, gia hạn thanh toán hoặc hoán đổi thông qua đàm phán.

6. Nguồn vốn từ các quỹ

Các quỹ tín thác được khuyến khích cấp vốn cho những công ty bất động sản thực hiện mua bán và sáp nhập (M&A), xây dựng nhà ở cho thuê và nhà dưỡng lão.

Bắc Kinh kêu gọi các bên cho vay tăng cường hỗ trợ tài chính cho những dự án nhà ở dở dang. Ảnh: New York Times.

7. Cho vay đặc biệt để hoàn thành dự án

Các ngân hàng chính sách, Ngân hàng Phát triển Trung Quốc và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Quốc gia, nên cung cấp những khoản vay đặc biệt “một cách hiệu quả và có trật tự” để hoàn thành các dự án dở dang.

8. Tăng cường hỗ trợ hoàn thiện các dự án nhà ở

Các bên cho vay nên tăng cường hỗ trợ tài chính cho những dự án nhà ở dở dang.

9. Mua lại dự án bất động sản

Các ngân hàng và công ty quản lý tài sản được khuyến khích hỗ trợ những thương vụ mua lại. Trong đó, các công ty mạnh hơn sẽ mua lại những đối thủ yếu kém.

Các ngân hàng và công ty quản lý tài sản có thể phát hành trái phiếu dành riêng cho việc mua lại dự án bất động sản.

10. Cách giải quyết dựa trên thị trường, bao gồm phá sản và tái cấu trúc

Công ty quản lý tài sản được khuyến khích xử lý các dự án nhà ở trong vai trò giám sát việc phá sản và là nhà đầu tư tái cấu trúc.

11. Các khoản vay thế chấp của người mua nhà

Các nhà băng được khuyến khích đàm phán với người mua nhà về việc gia hạn thanh toán khoản vay mua nhà nếu hợp đồng bị thay đổi hoặc hủy bỏ, hoặc người mua đang thất nghiệp vì Covid-19.

Các nhà băng được khuyến khích đàm phán với người mua nhà về việc gia hạn thanh toán khoản vay mua nhà. Ảnh: New York Times.

12. Thanh toán khoản vay thế chấp

Điểm tín dụng của người mua nhà sẽ không bị ảnh hưởng.

13. Nới lỏng hạn chế đối với hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng

Các ngân hàng được "tạm thời" nới lỏng hạn chế cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản.

Từ năm 2021, các ngân hàng Trung Quốc đã bị áp trần tín dụng đối với những khoản vay trong lĩnh vực bất động sản và vay thế chấp mua nhà.

Các ngân hàng vượt mức trần sẽ được cho thêm thời gian để đáp ứng yêu cầu.

14. Huy động vốn để mua lại

Các quy định về tài chính liên quan đến mua lại dự án bất động sản sẽ được tối ưu hóa tạm thời.

Các ngân hàng và công ty quản lý tài sản nên tận dụng tối đa những chính sách có lợi mới về cấp vốn cho bất động sản.

15. Cấp vốn cho dự án nhà ở cho thuê

Các tổ chức tài chính nên tăng cường hỗ trợ doanh nghiệp sở hữu bất động sản cho thuê và tích cực đáp ứng nhu cầu vốn trong dài hạn.

16. Đa dạng hóa việc huy động vốn cho tài sản cho thuê

Các ngân hàng có thể phát hành trái phiếu dành riêng cho việc xây dựng để cho thuê. Việc thử nghiệm quỹ tín thác bất động sản (REIT) cũng nên được đẩy mạnh.

Kết hợp với các biện pháp giải cứu thị trường bất động sản và nới lỏng yêu cầu chống dịch, việc hạ RRR sẽ hỗ trợ nền kinh tế trong trung hạn

Ông Craig Erlam - chuyên gia phân tích thị trường cấp cao có trụ sở ở London

"Nhìn chung, các nhà hoạch định chính sách đã yêu cầu ngân hàng cố gắng hết sức trong việc hỗ trợ lĩnh vực bất động sản", ông Larry Hu - nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Macquarie Group - nhận xét.

Trước đó, Trung Quốc đã đưa ra một số động thái riêng lẻ như cắt giảm lãi suất, thúc giục những nhà băng lớn mở rộng cho vay 1.000 tỷ nhân dân tệ (140 tỷ USD) trong phần còn lại của năm, và cung cấp các khoản vay đặc biệt thông qua những ngân hàng chính sách nhằm đảm bảo hoàn thành các dự án dở dang.

Trung Quốc cũng mở rộng chương trình hỗ trợ tài chính cho các công ty tư nhân, bao gồm những doanh nghiệp bất động sản, lên 250 tỷ nhân dân tệ. Động thái đó có thể giúp các công ty địa ốc phát hành thêm trái phiếu và giải quyết những khó khăn về thanh khoản.

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) cũng cắt giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc (RRR) đối với các ngân hàng 2 lần trong năm nay, 25 điểm cơ bản vào tháng 4 và 25 điểm cơ bản kể từ ngày 5/12.

Tuy nhiên, khi các biện pháp chống dịch vẫn đè nặng lên nhu cầu, giới quan sát cho rằng chưa thể đánh giá tác động của những động thái giải cứu từ phía Bắc Kinh.

"Rất khó để nhanh chóng đánh giá tác động của động thái này, nhất là khi các thành phố tại Trung Quốc vẫn áp dụng những biện pháp chống dịch gắt gao", ông Craig Erlam - chuyên gia phân tích thị trường cấp cao có trụ sở ở London - bình luận với Zing.

"Tuy nhiên, kết hợp với các biện pháp giải cứu thị trường bất động sản và nới lỏng yêu cầu chống dịch, việc hạ RRR sẽ hỗ trợ nền kinh tế trong trung hạn, dù đà tăng trưởng vẫn đối mặt nhiều trở ngại", ông nói thêm.

Trong một báo cáo được công bố hôm 14/11, đội ngũ phân tích của Nomura cũng cho rằng gói giải cứu 16 điểm sẽ không tác động trực tiếp đến nhu cầu mua nhà.