Nhìn lại 2022: "Nóng - lạnh" thị trường bất động sản

Sự khắc phục những cái chưa được thường gắn với những dự báo cho năm tiếp theo. Nói rộng ra thì nhiều việc phải bàn, một bài báo ngắn khó có hi vọng thể hiện được. Vì vậy mà nội dung chính ở đây là xem xét việc nhìn lại và dự báo trong phạm vi thị trường bất động sản (BĐS), một thị trường được rất nhiều người quan tâm.

Nhìn lại cả năm 2022, có thể nói năm nay khá đặc biệt, đầu năm có biểu hiện sốt giá khá cao, nhưng đến cuối năm lại thấy nguy cơ nợ xấu. Có thể nói một năm thị trường BĐS đầy biến động.

Nhớ lại những tháng ngày đầu năm, có thể đi đâu cũng nghe thấy lời bàn, nhìn thấy cảnh tượng xôn xao vì giá BĐS tăng hàng ngày. Một trong những nguyên nhân chính của tình trạng này là do thiếu cung trầm trọng, vì nhiều dự án BĐS chờ phê duyệt nhưng không thể phê duyệt vì Luật Đất đai 2013 chưa sửa đổi kịp, và tồn tại rất nhiều xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan đến thị trường. Ngay cả Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS cũng đã đến lúc phải sửa đổi mà chưa sửa được.

Phân khúc BĐS du lịch đang phát triển mạnh cũng bị dừng lại vì sự phát triển đó không dựa vào khung pháp luật nào. Sự phát triển chỉ dựa vào những lời hứa của các bên tạo lập thị trường, khi vỡ lẽ thì không ai giữ lời hứa của mình. May mà Covid làm cho thị trường du lịch bị tê liệt, nên những điểm nóng của phân khúc BĐS du lịch cũng trở nên nguội dần.

Thiếu cung đã kéo dài suốt từ 2018 mà đến 2022 vẫn chưa khắc phục được. Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực thi hành cũng phải tới giữa năm 2024. Lúc đó may ra mới tạo được cung hướng tới sự cân đối với cầu.

Tiếp theo tình trạng thiếu cung, 2022 cũng là năm đầu kỳ quy hoạch, nhiều ý tưởng quy hoạch mới được đề xuất. Từ chỗ mới chỉ là ý tưởng đã được tô vẽ như là quy hoạch đã được phê duyệt. Thị trường BĐS lại xôn xao về khả năng mua bán thật nhanh để giành lấy giá trị đất đai tăng lên do quy hoạch mang lại.

Tiếp nữa, sau Covid thu nhập của mọi người đều giảm mạnh, nhiều chuỗi cung ứng sản xuất - dịch vụ bị đứt gãy. Hầu hết giới có chút ít tiền đều tính chuyện tăng thu nhập từ thị trường BĐS hoặc thị trường chứng khoán, lựa chọn thị trường nào tùy thuộc sở trường của mỗi người, đa số đi vào thị trường BĐS.

Bối cảnh như vậy là do thiếu cung và dư cầu, tất yếu sẽ dẫn tới sốt giá. Lợi dụng Bối cảnh này, giới đại gia BĐS cũng như giới "cò đất" ở các địa phương đã đẩy giá nhà đất lên khá cao. Thế nhưng, thực chất tiềm lực kinh tế sau Covid lại quá thấp, giá BĐS cao cũng chỉ là hình thức. Tiềm lực của nền kinh tế không chấp nhận được giá BĐS cao, cứ thế mà thị trường BĐS không có hoặc có rất ít giao dịch. Điều này nghĩa là thanh khoản của thị trường BĐS xuống dần. Thanh khoản thấp luôn làm cho những dự án BĐS không bán được hàng, tức là nguy cơ nợ xấu hiện hữu.

Ngân hàng Nhà nước đã có kinh nghiệm phong phú rút ra từ xử lý nợ xấu thuộc khối ngân hàng thương mại trong giai đoạn 10 năm trước. Việc cho vay kinh doanh BĐS được kiểm soát chặt chẽ. Các ngân hàng thương mại đã tuân thủ đầy đủ các quy định về đảm bảo tỷ lệ dự phòng cho các khoản nợ, tùy theo khả năng "xấu" có thể xảy ra. Mặt khác, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có những quyết định đúng thời điểm về siết hay nới luồng tín dụng dựa vào "dáng điệu" của thị trường BĐS.

Mặc dù vậy, nhiều ngân hàng thương mại đã chào bán nợ xấu và các BĐS thế chấp, nhưng chào bán cũng nhiều mà sự quan tâm lại ít; có những BĐS giá chào bán có biểu hiện hạ thấp dần nhưng vẫn chưa bán được. Nói như vậy cũng chỉ như mô tả một hình ảnh thực của thị trường vốn hiện nay.

Kể từ 2018, thị trường vốn nước ta sau một thời gian vận hành hình thức cổ phiếu trên thị trường chứng khoán đã mở ra hình thức trái phiếu doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp đủ điều kiện được phép phát hành trái phiếu. Đây là một thị trường vốn quan trọng vì mang tính dài hạn, có lợi hơn cho phát triển thị trường BĐS so với việc chỉ dựa vào thị trường vốn tín dụng mang tính ngắn hạn.

Rất tiếc là một chính sách tích cực được ban hành lại bị một số đại gia BĐS lợi dụng để hút tiền từ người dân. Trong năm 2022 đã có những đại gia tên tuổi bị bắt vì vi phạm pháp luật liên quan đến vấn đề này. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp BĐS đã phát hành trái phiếu, sắp đến kỳ đáo hạn vào cuối năm 2022 và năm 2023 với số tiền rất lớn như báo chí đã đưa tin.

Đây là áp lực rất lớn lên các doanh nghiệp BĐS. Tôi có hỏi nhiều chuyên gia tài chính về nợ xấu thuộc khu vực ngân hàng và khu vực trái phiếu doanh nghiệp. Hỏi đâu cũng nhận được những câu trả lời khá giống nhau: Không có gì đáng e ngại đối với  thị trường tín dụng, nhưng lời giải là rất khó khăn với thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Đây chính là điều rất đáng lưu tâm trong dự báo thị trường BĐS 2023.

So sánh hiện nay và 10 năm trước 

Hiện nay, thị trường BĐS đang đối mặt với tình trạng thanh khoản yếu, giao dịch kém, rủi ro nợ xấu xuất hiện. Trong giai đoạn 10 năm trước cũng tương tự như vậy kể từ 2011. Có thể phân tích sự giống nhau và khác nhau giữa 2 giai đoạn, cụ thể như dưới đây.

 

Nhìn vào Bảng nói trên, có thể thấy hiện nay nền kinh tế nước ta không rơi vào lạm phát, tức là không tồn tại nguồn cơn gây đói vốn của thị trường BĐS. Sự thiếu vốn hiện nay do nguy cơ nợ xấu thuộc thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Mặt khác, quan hệ cung - cầu cho thấy hiện nay đang thiếu cung, tình trạng thanh khoản yếu không phải do mất cân đối cung - cầu, mà chủ yếu do thiếu niềm tin vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp, "lây" sang thị trường BĐS.

Thị trường BĐS năm 2023 có xu hướng khá hơn khi giải quyết tốt nợ xấu trong thị trường trái phiếu doanh nghiệp, từ đó lấy lại niềm tin cho những người tham gia thị trường. Như vậy, điều quan trọng nhất cần tập trung làm trong năm 2023 bao gồm:

Một là, trong lúc chưa sửa đổi được hệ thống pháp luật, đề xuất Chính phủ dự thảo một Nghị quyết trình Quốc hội ký ban hành nhằm đảm bảo tính đồng bộ pháp luật để phê duyệt được các dự án đang chờ đợi, tránh rơi vào tình trạng tiếp tục thiếu cung sẽ gây sốt giá BĐS trong giai đoạn tiếp theo.

Hai là, tập trung vào giải quyết nợ xấu trong thị trường vốn trái phiếu doanh nghiệp sao cho rủi ro này không xảy ra. 

Làm được 2 điều trên, thị trường BĐS năm 2024 sẽ phát triển đúng nhịp độ cần thiết của nền kinh tế yêu cầu.

Vừa qua, Thủ tướng cũng đã có hai công điện về thị trường trái phiếu doanh nghiệp và về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, phát triển nhà ở; với các chính sách được triển khai đồng bộ, mong rằng thị trường BĐS sẽ sớm vượt qua khó khăn, thách thức, phát triển đúng quy luật, hiệu quả, an toàn, lành mạnh và bền vững.

Tác giả: GS.TSKH Đặng Hùng Võ nguyên là Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Ông được tặng thưởng Giải thưởng Hồ Chí Minh về Khoa học - Công nghệ năm 2005 và được phong tặng danh hiệu Anh hùng Lao động thời kỳ đổi mới cùng vào năm đó. Ông có nhiều đóng góp cho ngành quản lý đất đai Việt Nam, là người đặt nền móng cho việc xây dựng Luật Đất đai năm 2003.