Đo khả năng phục hồi của bất động sản 2023

Khủng hoảng 2011-2013 liệu có lặp lại?

Thừa nhận những khó khăn, thách thức thị trường bất động sản đang phải đối diện, tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường sẽ không tái diễn một đợt khủng hoảng nghiêm trọng như giai đoạn 2011-2013. 

Ông Lực cho rằng, bất động sản thường có chu kỳ 10 năm và thị trường hiện tại đang rơi vào trầm lắng, không có thanh khoản, nhưng bối cảnh thị trường hiện tại đã rất khác so với thời điểm trước đó. 

Khác biệt thứ nhất là về bản chất của cuộc khủng hoảng. Nếu như giai đoạn 2011-2013 là cuộc khủng hoảng trên thị trường tài chính toàn cầu, sau đó lan sang các lĩnh vực kinh tế khác, trong đó có bất động sản, thì hiện nay, cuộc khủng hoảng có nguyên nhân chính từ dịch bệnh Covid-19 và xung đột giữa Nga - Ukraina, sau đó lan sang nền kinh tế thực. Nguyên nhân của hai cuộc khủng hoảng hoàn toàn khác nhau, do đó, diễn biến và cách thức để hồi phục cũng rất khác nhau.

Yếu tố thứ hai, giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản dư cung quá lớn khiến khi thị trường chậm thanh khoản, lãi suất tăng cao, ngay lập tức khiến giá nhà đất giảm mạnh. Trong khi đó, thị trường bất động sản hiện nay lại đang thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng do các yếu tố về pháp lý, đặc biệt là nguồn cung về nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, đáp ứng nhu cầu thực của người dân. 

Thứ ba, quy mô nền kinh tế hiện nay đã lớn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Thứ tư là khả năng xử lý khủng hoảng, quản trị điều hành của Chính phủ cũng như ứng biến của các doanh nghiệp trước tình hình mới đã linh hoạt, hiệu quả hơn, nhằm sớm vượt qua khó khăn, thách thức.

Với bối cảnh thị trường hiện nay, ông Lực cho rằng, sức cầu, nội lực của thị trường hiện đang rất lớn, chỉ cần các nút thắt sớm được tháo gỡ, thị trường bất động sản sẽ lấy lại đà tăng trưởng rất nhanh. "Nhiều khả năng, quý IV/2022, thị trường sẽ hồi phục. Tất nhiên, sự phục hồi này cũng diễn ra một cách dần dần, từ từ chứ không bùng phát ngay lập tức trở lại, bởi tâm lý, niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp cần thời gian để phục hồi", ông Lực nhấn mạnh. 

Đồng quan điểm với ông Lực, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị tường giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. 

Hiện nay, nhu cầu phát triển đô thị tăng cao, hoạt động đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, đầu tư kinh doanh bất động sản rất lớn. Đây là những yếu tố tạo nên động lực mạnh mẽ cho khả năng hồi phục của thị trường bất động sản.

Báo cáo thống kê cho thấy, GDP năm 2022 tăng 8,02%, đây là mức tăng cao nhất trong giai đoạn 2011-2022. Các hoạt động sản xuất kinh doanh đã dần lấy lại đà tăng trưởng, chính sách phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội của Chính phủ đã phát huy hiệu quả.

Thêm vào đó, mới đây, ngày 13 và 14/12, Thủ tướng Chính phủ vừa ký Công điện số 1163/CĐ-TTg và số 1164/CĐ-TTg, chắc chắn sang năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi. Mặt khác, hiện nay các bộ ngành cũng đang trong quá trình sửa đổi luật liên quan tới bất động sản. Đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng thị trường sẽ có động lực để hồi phục mạnh mẽ.

Chính vì vậy, giữ góc nhìn tích cực hơn về thị trường bất động sản, ông Đính cho rằng, thị trường địa ốc 2023 sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài, tuy nhiên cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. 

Dự kiến, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ nhịp nhàng trở lại khi nguồn cung ra thị trường nhiều hơn và các chính sách tháo gỡ khó khăn được đi vào thực tiễn. 

Sự hồi phục không diễn ra ở tất cả các phân khúc

Nhìn nhận lạc quan về sự phát triển của thị trường, song nhiều chuyên gia cũng cho rằng, sự hồi phục này sẽ không đồng đều ở tất cả phân khúc và các doanh nghiệp. Theo bà Nguyễn Thị Thu Huyền, Chủ tịch NewstarLand, ngay những tháng cuối quý II/2023, thị trường địa ốc sẽ xuất hiện những tín hiệu khởi sắc. 

Tuy nhiên, thị trường 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ; chỉ các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ mới có thể có thanh khoản, được cộng đồng khách hàng quan tâm xuống tiền. 

Đối mặt với những khó khăn, thách thức, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải thay đổi, cơ cấu lại các dự án, có các quyết sách đúng đắn cho sự phát triển của mình, đưa ra các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của khách hàng, nhà đầu tư. 

"Các doanh nghiệp bất động sản cần có sự chuyển dịch cùng với đà phục hồi của thị trường theo xu thế, xu hướng mới chứ không phải phục hồi theo xu hướng cũ. Điều này, không phải doanh nghiệp nào cũng làm được, song thực chất là đang giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn", bà Huyền nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA, cũng cho rằng, kịch bản năm 2023, thị trường bất động sản sẽ vẫn tăng trưởng nhưng thận trọng. Thị trường sẽ chỉ có cơ hội hồi phục mạnh mẽ đối với các phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, bất động sản gắn liền với đất có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và giá hợp lý.

Trong khi đó, các bất động sản có giá cao, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ khó phát triển trong bối cảnh thị trường hiện nay. 

Vì vậy, theo ông Lâm, các doanh nghiệp bất động sản cần nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu tình hình tài chính, hoạt động kinh doanh về đầu tư, sản phẩm hướng đến nhu cầu thực của khách hàng. Đây chính là cơ hội cho các doanh nghiệp nhìn lại mình để điều chỉnh hướng phát triển phù hợp để vượt qua khó khăn, thách thức, phát triển bền vững hơn trong tương lai.