Thử thách đặt ra cho Luật Đất đai (sửa đổi)

Bất cập lớn nhất là bài toán giá đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến ​​rộng rãi trong các tầng lớp nhân dân đến ngày 15/3/2023.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất nhiều chính sách mới, quan trọng để khắc phục những tồn tại hạn chế, phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới theo tinh thần Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII.

Ông Phan Văn Lâm cho hay, một trong những bất cập lớn nhất hiện nay trong công tác quản lý, sử dụng đất đai là bài toán giá đất.

Bất cập thứ nhất, theo ông Lâm xuất phát từ các quy định liên quan đến việc định giá đất. Theo đó, hiện nay Luật Đất đai năm 2013 quy định 4 nguyên tắc định giá đất nhưng có thể thấy ngay điểm hạn chế từ nguyên tắc xác định giá đất “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”.

Trên thực tế có những khu đất hầu như cả chục năm không có giao dịch. Những khu đất này chủ yếu tập trung ở những vùng sâu, vùng xa, miền núi và mục đích sử dụng đất đai chủ yếu để sản xuất nông nghiệp. Chính vì thế, việc xác định giá đất căn cứ vào nguyên tắc này rất khó khăn do thiếu yếu tố thị trường. Mặt khác, nếu căn cứ vào kết quả trúng đấu giá để xác định giá lại càng không đúng vì đấu giá đất là mang tính thời điểm, không có tính liên tục và không phổ biến.

Giá đấu thầu thường thể hiện giá trị giao dịch chứ không thể phản ánh được chính xác giá thị trường. Vụ đấu giá đất bỏ cọc nhằm thổi giá hoặc có động cơ xấu như vụ đấu giá của Tân Hoàng Minh vừa qua cho thấy căn cứ xác định giá ở Điều 112 Luật Đất đai hiện hành là thiếu hợp lý.

Cùng với đó, cũng theo ông Lâm, nguyên tắc “Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau” cũng chứa đựng bất cập.

Thực tiễn thi hành Luật Đất đai trong những năm qua cho thấy nguyên tắc này không còn phù hợp. Ông Lâm dẫn ví dụ từ thực tiễn dưới đây là minh chứng cho đánh giá này. Các lô đất ở như nhau trên một tuyến đường nhưng nếu giáp ranh giữa quận 1 và quận 3 tại TP.HCM có giá chênh lệch nhau liên quan đến địa giới hành chính tạo nên. Cùng trên con đường song các lô đất ở quận 1 cao hơn nhiều so với quận 2 theo giá thị trường. Thực tiễn này được khá nhiều chuyên gia, nhà khoa học chỉ ra trong các nghiên cứu hoặc các hội thảo về pháp luật đấu thầu, pháp luật đất đai.

Bất cập thứ hai, theo ông Lâm xuất phát từ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” của Luật Đất đai hiện hành.

Đồng thời, khung giá đất được quy định trong Điều 113 chứa đựng một số bất cập cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của cá nhân, tổ chức.

Quy định trên đang tạo ra những bất cập như thời hạn 5 năm của khung giá đất hoàn toàn không phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngay trong các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm, trong hệ thống quản lý Nhà nước về kinh tế đã xác định nhiều thay đổi, ông Lâm cho hay.

Nhận định của ông Lâm cho biết: “Lấy sự bất biến để xác định các giao dịch năng động, thường xuyên thay đổi của quan hệ cung cầu rất không phù hợp. Trên thực tế thời gian 5 năm có những khu đất đã tăng giá lên gần chục lần”.

Cũng theo ông Lâm, việc áp dụng hệ số K hai chữ số cũng không theo kịp biến động của giá. Trên thực tế, ở TP.HCM giá thành phố ban hành ở đường Nguyễn Huệ quận 1 là 170 triệu đồng/m2, nhưng thực tế giá giao dịch đã lên 1,5 tỷ đồng m2.

Đồng thời, ông Phan Văn Lâm phân tích: “Khi áp giá thu thuế thì Nhà nước thất thu, mặt khác khi áp giá đền bù, bồi thường thì lại thấp không đúng với thực tiễn. Điều này đương nhiên dẫn đến khó khăn kéo dài trong việc thu hồi đất đai”.

Giá đất phải có tính kiến tạo cho sự phát triển của đất nước

Từ bất cập của khung giá đất liên quan đến sự chênh lệch quá lớn của giá Nhà nước với giá thực tế trên thị trường, ông Lâm phân tích cho rằng có thể là nguyên nhân để tạo ra tình trạng các doanh nghiệp, nhóm lợi ích sẵn sàng bắt tay với nhau tạo ra một dự án, hay từ việc đấu giá đất đai của Nhà nước là tha hồ phân chia lợi nhuận. Lợi nhuận ở đây phần lớn do quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, một phần ít do doanh nghiệp tạo ra sau quá trình triển khai dự án.

Theo ông Lâm nhận định: “Công bằng mà nói việc thất thu này là do chính sách, pháp luật đất đai Nhà nước chưa gắn liền với thực tiễn đời sống chứ không phải do doanh nghiệp”.

Từ bất cập nêu trên, vị chuyên gia đến từ Viện Nghiên cứu Pháp Luật và Kinh tế Asean cho rằng vấn đề đặt ra là làm sao để có được một giá đất phù hợp với thị trường trong bối cảnh dữ liệu về đất đai chưa đầy đủ, giá đất đó phải là cơ hội chung cho mọi cá nhân và tổ chức đều có cơ hội tiếp cận và sử dụng hiệu quả, hợp lý và giá nào cho đền bù, thu hồi đất đai mà người dân không quá thiệt.