Cổ phiếu bất động sản: 'Mây mù' vẫn che phủ?

Trong quý IV/2022, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết, kết quả cho thấy kinh doanh sụt giảm, thậm chí thua lỗ.

Bức tranh kinh doanh màu xám

Chẳng hạn, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) báo cáo 3 tháng cuối năm 2022 chỉ đạt vỏn vẹn 14,6 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm mạnh so với mức 1.288,8 tỷ đồng ghi nhận trong quý IV/2021. Sau thuế, Phát Đạt báo lỗ 229,4 tỷ đồng (trong khi cùng kỳ quý IV/2021 báo lãi ròng 751,4 tỷ đồng). Đây là quý “thảm bại” của Phát Đạt khi lần đầu tiên doanh nghiệp báo lỗ từ khi bắt đầu công bố kết quả kinh doanh.

Quý IV/2022, Phát Đạt lần đầu tiên báo lỗ từ khi bắt đầu công bố kết quả kinh doanh. 

Tương tự, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đã báo lỗ 460 tỷ đồng trong quý cuối cùng của năm 2022. Trong kỳ, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt 984,3 tỷ đồng, giảm 56,6% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu bán căn hộ, đất nền đạt 400,2 tỷ đồng; mảng dịch vụ môi giới bất động sản đạt 394,8 tỷ đồng, lần lượt giảm 68,8% và 55,9% so với cùng kỳ.

Cùng cảnh ngộ, trong quý IV/2022, CTCP Đầu tư LDG (LDG) báo lỗ sau thuế 38,88 tỷ đồng khi doanh thu sụt giảm tới 83,7% so với cùng kỳ năm trước do chi phí tăng cao.

Dù không báo lỗ nhưng CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã: NVL) công bố kết quả kinh doanh quý IV/2022 với doanh thu thuần chỉ đạt 3.244 tỷ đồng, giảm 29% so với cùng kỳ. Kéo theo đó, lợi nhuận sau thuế trong kỳ chỉ đạt 239,4 tỷ đồng, giảm 73,5% so với cùng kỳ.

Tính chung cả năm, tập đoàn địa ốc này ghi nhận gần 11.152 tỷ đồng doanh thu hợp nhất, giảm 25% so với cùng kỳ. Lợi nhuận trước thuế giảm 19% còn 4.114 tỷ và lợi nhuận sau thuế giảm 34% còn hơn 2.293 tỷ đồng. Đáng chú ý, lượng hàng tồn kho của Novaland lên tới gần 135.000 tỷ đồng.

May mắn hơn, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) thông báo kết quả kinh doanh với mức lợi nhuận ròng trong quý IV/2022 giảm 23,3% so với cùng kỳ, ở mức 589,7 tỷ đồng. So với các doanh nghiệp trong ngành, con số này cho thấy doanh nghiệp ít bị ảnh hưởng nhất trong quý IV/2022.

Cụ thể, doanh thu thuần đạt 1.629 tỷ đồng, giảm 63,1% so với cùng kỳ. Trong khi đó, doanh thu tài chính tăng gấp 5,4 lần cùng kỳ, đạt 306,9 tỷ đồng. Dù vậy, chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp của doanh nghiệp đạt 186,2 tỷ đồng và 199,1 tỷ đồng, đều giảm lần lượt 51% và 10,3% so với cùng kỳ...

Năm 2022 có thể nói là năm “không muốn nhìn lại” của nhóm cổ phiếu bất động sản khi hàng loạt cổ phiếu nhóm ngành này “đổ đèo” sau giai đoạn “thăng hoa” cuối năm 2021 và đầu năm 2022. Chưa kịp hồi phục thì cơn bĩ cực “margin call” tiếp tục ào tới, nhấn chìm hàng loạt cổ đất xuống đáy vực sâu. Điệp khúc “giảm sàn, trắng bên mua” liên tục tiếp diễn, thậm chí bộ ba “NVL – PDR - HPX” còn giảm sàn hàng chục phiên liên tiếp trong tình trạng “ế hàng” khiến hàng loạt người đứng đầu doanh nghiệp cũng như những người thân liên quan “dở khóc dở cười” do bị bán giải chấp cổ phiếu.

Dự báo vẫn kém sáng

Nhìn chung, đà giảm của nhóm cổ phiếu bất động sản được nhận định là do ảnh hưởng của việc dòng tiền doanh nghiệp đã thiếu hụt từ việc siết chặt thị trường trái phiếu và room tín dụng ngân hàng, và nay càng chật vật để xoay tiền cân nguồn vay từ các công ty chứng khoán.

Trong báo cáo mới nhất, Chứng khoán VNDirect đánh giá không lạc quan về sự phục hồi của bất động sản nhà ở trong ngắn hạn do ngành bất động sản đang phải đối mặt với 3 thách thức lớn. Đó là chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó, lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà và nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.

Thực tế, những khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản, nhất là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nhà ở đang trải qua phần nào đang dần được thể hiện ngay trong kết quả kinh doanh quý IV/2022.

“Nhà đầu tư nên chú ý vào các doanh nghiệp có cấu trúc tài chính lành mạnh và dòng tiền vững chắc từ doanh số bán hàng trước đó”, báo cáo của VNDirect nêu.

Chứng khoán KB (KBSV) mới đây cũng đưa ra nhận định, thị trường bất động sản năm 2023 vẫn sẽ đối mặt với nhiều khó khăn trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà dự kiến tiếp tục tăng, lãi suất huy động tăng ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của người mua nhà.

Bên cạnh đó, các vấn đề về pháp lý thường mất nhiều thời gian và tồn tại nhiều rủi ro có thể làm chậm quá trình phê duyệt và cấp phép xây dựng dự án. Các chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn khi hạn chế vốn vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và thị trường trái phiếu chưa ổn định.

“Các cổ phiếu bất động sản giảm mạnh phản ánh những thông tin tiêu cực về thị trường bất động sản. Triển vọng của các cổ phiếu này trong ngắn hạn vẫn chưa rõ ràng”, KBSV lưu ý.

Tương tự, trong báo cáo chiến lược năm 2023 vừa công bố, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đưa ra nhận định, ngành bất động sản cả nước trong năm 2023 nhìn chung sẽ vẫn đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh lãi suất đang neo ở mức cao.

Dù vậy, dưới góc độ tích cực, ông Ngô Minh Đức, CEO LCTV Investment cho rằng, khi lãi suất đi xuống ở nửa năm sau, thị trường bất động sản sẽ ấm lên cùng với việc được hưởng lợi từ hạ tầng khi 3.000 km đường cao tốc Bắc Nam được lưu thông trong vòng 2- 3 năm tới. Đó là sự luân chuyển của từng nhóm ngành giúp nhà đầu tư có thể phân bổ danh mục hợp lý trong thời gian tới.