Gỡ tín dụng bất động sản: Nhắm vào nhu cầu thực của khách hàng

Tập trung vốn cho khách hàng có nhu cầu thực

Phát biểu tại Tọa đàm chủ đề "Nghị quyết 01- đột phá hỗ trợ doanh nghiệp" do Báo Người lao động tổ chức chiều ngày 6/2/2023, ông Trương Đình Long, Phó tổng giám đốc Ngân hàng OCB cho biết, về lĩnh vực bất động sản, trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, dự báo thị trường này sẽ tiếp tục khó khăn trong năm nay.

Vì thế, theo ông Long, OCB cũng định vị phân khúc khách hàng trong từng khu vực cũng như đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.

Chẳng hạn như tại khu vực TP.HCM và Hà Nội, do giá trị bất động sản cao nên OCB cho vay tối đa hạn mức 15 tỷ đồng. Còn với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này, OCB sẽ sàng lọc kỹ các doanh nghiệp có năng lực và đầu ra dự án tốt để tài trợ vốn. 

Theo đó, để cung ứng vốn cho thị trường bất động sản, OCB xác định ngay từ đầu năm đánh vào nhu cầu thực của khách hàng, tìm hiểu nhu cầu thực của khách hàng. Đối với những dự án chưa bàn giao hoặc các dự án không có liên kết với OCB, Ngân hàng có quan điểm là cần phải kiểm soát rủi ro chặt chẽ để bảo đảm an toàn tín dụng.

Năm 2023 được đánh giá là năm khó khăn không chỉ với thị trường bất động sản, doanh nghiệp mà ngay cả với khách hàng mua nhà. Trong đó, khó khăn với chính sách bất động chiếm đến 70%. 

Còn đối với tín dụng bất động sản, theo quy định của NHNN thì đến ngày 1/10/2023 các ngân hàng chỉ còn được sử dụng tối đa 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn.

Theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA ), ông Lê Hoàng Châu, điều này sẽ gây khó khăn cho thị trường bất động sản, doanh nghiệp và kể cả người vay mua nhà.

Trong khi đó, người mua nhà chính là khâu đầu tiên giải quyết thanh khoản cho thị trường bất động sản. Vì người mua nhà sẽ luân chuyển được dòng tiền cho chủ đầu tư và thị trường bất động sản.  Khi có tiền, dự án được triển khai, người mua có sản phẩm mua thì dòng tiền này quay lại doanh nghiệp... Nhưng hiện nay, áp lực lãi vay đối với bất động sản khá cao, kể cả với người mua nhà.

"Thực tế, đối với trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản, chúng tôi cũng nhìn nhận cần phải tự vận động, nỗ lực và cần coi lại chính mình. Phải chủ động tái cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán. Có doanh nghiệp giảm 40-50%, nhưng chúng tôi cũng yêu cầu họ giảm thực chất chứ không nâng lên rồi giảm giá", ông Châu nói.

Tuy nhiên, về phía cơ quan quản lý nhà nước, HoREA cũng đề nghị cơ quan Nhà nước có trách nhiệm giải quyết hồ sơ của doanh nghiệp. Cụ thể, HoREA đề nghị mục tiêu 2023 sẽ giải quyết 26.000 sổ hồng cho người dân. 

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng đưa ra thông tin, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm khoảng 28% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn TP. HCM tính đến cuối năm 2022, với mức tăng trưởng tín dụng khoảng 16%. Trong đó tín dụng mua nhà để ở, đúng mục đích là sử dụng, tiêu dùng chiếm 70%.

Trên phạm vi cả nước, số liệu mới nhất chưa được NHNN công bố, song tính đến cuối tháng 11/2022, tín dụng bất động sản tăng 15%, dù cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của cả nước (12,2%), nhưng đã có sự giảm tốc so với 9 tháng đầu năm 2022 và chủ yếu tập trung vào tín dụng bất động sản mua nhà.

Kiến nghị giãn lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, bản chất của tín dụng bất động sản chủ yếu là vốn trung, dài hạn nên Hiệp hội Bất động sản TP.HCM mong cùng với Ngân hàng Nhà nước TP.HCM kiến nghị Chính phủ nới thời hạn áp dụng quy định trên để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Với nhiệm vụ của NHNN giao xuống các tổ chức tín dụng trên địa bàn TP.HCM, bên cạnh giải pháp hỗ trợ tín dụng bất động sản, các tổ chức tín dụng cũng phải tuân thủ quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn, đảm bảo rủi ro chất lượng tín dụng vào lĩnh vực rủi ro, nhất là đối với thị trường bất động sản.

Tuy vậy, theo ông Lệnh, không chỉ với ngân hàng mà với doanh nghiệp bất động sản cũng phải tái cơ cấu, tuân thủ các quy định, điều kiện tín dụng, nhằm đảm bảo rủi ro trong hoạt động tín dụng, rủi ro nợ xấu. Với chủ trương của Chính phủ và NHNN, các ngân hàng sẽ đẩy mạnh cho vay đối với nhà ở xã hội, cho cá nhân vay vốn mua nhà để ở.

Đồng thời, đối với tín dụng bất động sản bản chất là vốn dài hạn, do đó với mức tăng trưởng tín dụng bất động sản cũng như phân theo cơ cấu tín dụng bất động sản thì ngành ngân hàng cũng đang phải nỗ lực để hỗ trợ thị trường cũng như doanh nghiệp khi các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản đang gặp khó khăn.

Kết quả khảo sát của NHNN vừa đưa ra mới đây cho thấy, các tổ chức tín dụng đánh giá rủi ro tín dụng đối với các khoản vay ngắn hạn có tốc độ tăng chậm hơn so với rủi ro tín dụng của các khoản vay trung và dài hạn.

Dự báo 6 tháng tới và năm 2023, các tổ chức tín dụng quan ngại mặt bằng rủi ro tín dụng tổng thể tiếp tục tăng nhẹ ở hầu hết các lĩnh vực, ngoại trừ một số lĩnh vực cho vay phát triển nông, lâm, thủy sản, cho vay đầu tư ứng dụng công nghệ cao, cho vay đầu tư công nghiệp hỗ trợ, cho vay công nghiệp chế biến chế tạo được kỳ vọng rủi ro giảm.

Thực tế, trong 6 tháng đầu năm 2023, có 67,3-71,3% tổ chức tín dụng dự kiến “không đổi”; 21,7- 16,1% tổ chức tín dụng dự kiến “thắt chặt” và 10-12,6% tổ chức tín dụng dự kiến “nới lỏng” các điều khoản, điều kiện cho vay tổng thể tương ứng đối với nhóm khách hàng doanh nghiệp (chủ yếu “thắt chặt” đối với lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản, cho vay kinh doanh chứng khoán) và nhóm khách hàng cá nhân.

Trong đó, các tổ chức tín dụng nhận định và dự kiến chủ yếu “thắt chặt” đối với yêu cầu về tài sản bảo đảm, các điều khoản bổ sung trong hợp đồng tín dụng, yêu cầu điểm xếp hạng tín nhiệm tối thiểu của khách hàng và hạn mức tín dụng để đảm bảo an toàn; trong khi tiếp tục nỗ lực thu hẹp chênh lệch giữa lãi suất cho vay và chi phí vốn bình quân đối với hoạt động cho vay sản xuất kinh doanh để hỗ trợ nền kinh tế.