Cenland trước áp lực pha loãng hậu tăng vốn

EPS năm 2022 chỉ gần 650 đồng

Tính trên gần 436,7 triệu cổ phiếu đang lưu hành, thu nhập ròng trên mỗi cổ phiếu CRE của Cenland chỉ xấp xỉ 650 đồng, trong khi đạt 2.758 đồng năm trước đó. Nguyên nhân đến từ kết quả kinh doanh sụt giảm của Công ty và sự tăng lên đột biến của số lượng cổ phiếu đang lưu hành.

Tính riêng ở mảng môi giới, dù không đạt mốc 2.000 tỷ đồng mà lãnh đạo Cenland từng khá tự tin, hoạt động môi giới vẫn mang về 1.424,5 tỷ đồng trong năm 2022, chỉ giảm 2,6% so với năm 2021. Trong đó, doanh thu riêng quý IV chỉ đạt hơn 190 tỷ đồng, đóng góp rất nhỏ vào tổng thu nhập.

Trong khi đó, mảng môi giới một số đơn vị khác như Đất Xanh giảm tới hơn 20%. Tuy nhiên, tương tự Đất Xanh, biên lợi nhuận gộp mảng môi giới của Cenland cũng phải thu hẹp, từ mức gần 38% xuống 31,6%.

Dù vậy, lý do chính khiến doanh thu và lợi nhuận của Cenland giảm mạnh, thậm chí có quý kinh doanh thua lỗ đầu tiên kể từ khi niêm yết cổ phiếu trên sàn lại đến từ mảng đầu tư thứ cấp. Từng là động lực thúc đẩy doanh thu của Công ty bứt phá trong năm 2021, nhưng mảng này chỉ mang về 2.075 tỷ đồng năm 2022, giảm 51% so với năm 2021. Doanh thu đầu tư thứ cấp trong quý IV chỉ đạt 54 tỷ đồng.

Theo ông Chu Hữu Chiến, Tổng giám đốc Cenland, một số dự án đầu tư thứ cấp không kịp ra hàng trong quý IV/2022. Ngoài tiến độ dự án không như kế hoạch, tình hình thị trường bất động sản quý này cũng rơi vào trạng thái “vô cùng khó khăn” khi tiếp tục có nhiều biến động không thuận lợi do hầu hết các ngân hàng siết chặt hơn điều kiện cho vay mua bất động sản và chính sách tăng cường kiểm soát thị trường trái phiếu khiến nhu cầu đầu tư bất động sản giảm mạnh.

So với kế hoạch 8.500 tỷ đồng doanh thu đề ra tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông thường niên, Cenland mới hoàn thành 42,3% mục tiêu khi chỉ thu về gần 3.600 tỷ đồng trong cả năm 2022. Công ty lỗ ròng 58,6 tỷ đồng trong quý IV, nhưng vẫn báo lãi 198,5 tỷ đồng cả năm, giảm 56% so với năm 2021.

Trong khi lợi nhuận chưa bằng một nửa năm 2021, đợt phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và chia thưởng cổ phiếu hồi tháng 8/2022 đã nâng tổng số cổ phiếu đang lưu hành của Cenland tăng gấp 2,3 lần, từ 2.016 tỷ đồng lên 4.637 tỷ đồng. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến EPS giảm sâu.

Giá cổ phiếu CRE đã điều chỉnh về hơn 16.000 đồng ở ngày chốt quyền mua cổ phần vào giữa tháng 8 và tiếp tục giảm một nửa thị giá ở thời điểm hiện tại. Dưới áp lực pha loãng cổ phiếu, trong khi kết quả kinh doanh đi lùi, hệ số P/E đánh giá mối quan hệ giữa giá cổ phiếu và thu nhập ròng trên cổ phiếu hiện xấp xỉ 12,7 lần.

Tiền chảy về các dự án hợp tác đầu tư

Năm 2022, Cenland nằm trong nhóm doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản tăng vốn nhanh nhất, cả về số tăng tuyệt đối và mức tăng tương đối. Ngoài gần 60,5 triệu cổ phiếu phát hành từ nguồn vốn chủ sở hữu, Công ty đã phát hành 201,6 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, thu ròng về 2.016 tỷ đồng.

Dòng tiền từ hoạt động tài chính với nguồn vốn hàng ngàn tỷ đồng từ các cổ đông đã giúp Cenland thanh toán các khoản vay và đầu tư thông qua các hoạt động hợp tác đầu tư. Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ, Cenland đã trả hơn 1.500 tỷ đồng nợ gốc.

Cùng với đó, trong quý IV/2022, doanh nghiệp này đã giải ngân vào Dự án Khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành tại tỉnh Hà Tĩnh thông qua đặt cọc 500 tỷ đồng cho Công ty Hồng Lam Xuân Thành và Dự án Khu dân cư Khe Cát tại thị xã Quảng Yên, Quảng Ninh với giá trị đặt cọc 800 tỷ đồng.

Ông Vương Văn Tường, thành viên HĐQT Cenland đang đảm nhận vị trí Chủ tịch HĐQT Công ty Hồng Lam Xuân Thành. Ngoài khoản đặt cọc mới 500 tỷ đồng, Cenland còn có một số giao dịch với bên liên quan này trong năm 2022, như chi 954 tỷ đồng giá trị hàng mua và dịch vụ cung cấp.

Khoản đầu tư 1.300 tỷ đồng tại 2 dự án trên nằm trong phương án sử dụng vốn đã được cổ đông phê duyệt. Đây đều là các khoản đặt cọc trong hợp đồng được ký từ đầu năm 2022 giữa Cenland và chủ đầu tư để nhận chuyển nhượng một phần các sản phẩm bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai của dự án.

Hơn 68% tài sản của Cenland ở khoản mục phải thu khác với giá trị hơn 4.950 tỷ đồng, gồm chủ yếu là tiền đảm bảo làm tổng đại lý phân phối các dự án, các khoản đặt cọc mua sản phẩm dự án hay hợp tác đầu tư cùng đặt cọc mua bất động sản. Việc phân phối độc quyền ở nhiều dự án, hay đầu tư thứ cấp đòi hỏi nguồn lực lớn, nhưng lại mang về tỷ suất lợi nhuận lớn hơn. Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường và tiến độ triển khai dự án hình thành trong tương lai bị chậm lại như trong quý IV/2022, kế hoạch thu hồi khoản đầu tư của Cenland cũng ít nhiều chịu ảnh hưởng.