Bóc tách 2 phương án đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 của TPHCM

Tăng thuế, lệ phí trước bạ gấp đôi hay thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên?

Trong Báo cáo đánh giá tác động của chính sách trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển TPHCM (Thay thế Nghị quyết số 54/2017/QH14), một nội dung đáng chú ý được nhiều người quan tâm là đề xuất liên quan thuế tài sản.

TPHCM đề xuất 2 phương án liên quan đến thuế tài sản. Trường hợp không thực hiện phương án 1 thì thực hiện phương án 2. Cụ thể:

Phương án 1 là thí điểm thu thuế đối với nhà ở và đất ở, mà người có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở không trực tiếp sử dụng để ở cho cá nhân và gia đình (gọi tắt là nhà, đất thứ 2 trở lên) trên địa bàn TPHCM. Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về căn cứ tính thuế, thuế suất, phương pháp tính thuế và thời gian áp dụng.

Phương án 2 (áp dụng trong trường hợp không thực hiện phương án 1):

- Chấp thuận tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ 2 trở lên địa bàn TPHCM: lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên;

- HĐND TPHCM quyết định áp dụng trên địa bàn TPHCM tăng mức thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với đất ở (mức tăng không quá 5 lần mức thu hiện hành) và tăng mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên (mức tăng không quá từ 2 lần mức hiện hành); Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

- HĐND TPHCM quyết định áp dụng tăng tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên từ mức 0,5% giá trị chuyển nhượng lên mức 2% và mức tối đa một hồ sơ chuyển nhượng từ mức 500 triệu đồng/hồ sơ lên 1 tỷ đồng/hồ sơ.

Với phương án 1, thuế nhà đất thứ 2 trở lên là sắc thuế mới, được dự kiến để điều tiết đối với các bất động sản là nhà ở, đất ở riêng rẽ hoặc trong các khu đô thị mới, khu vực chỉnh trang đô thị, các chung cư, mà người chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng đất không dùng để ở cho cá nhân và gia đình; và bất động sản đang cho thuê hoặc bỏ hoang, các nền đất được cấp quyền sử dụng đất quá 2 năm không xây dựng nhà ở theo quy hoạch. Trên thế giới đã có nhiều nước thực hiện thu thuế tài sản thành công.

Tuy nhiên, do nội dung này mới, việc ban hành cần được đánh giá cụ thể và lấy ý kiến của các cá nhân, tổ chức có liên quan. Theo Hiến pháp năm 2013 thì thẩm quyền ban hành là của Quốc hội trên cơ sở đề xuất của Chính phủ.

Theo báo cáo, việc thực hiện phương án 1 là nội dung lớn, tác động sâu rộng đến người dân nên cần tính toán cụ thể. TPHCM nhận thấy thuế nhà đất thứ hai trở lên có 3 thách thức.

TPHCM đề xuất thí điểm tăng thuế suất thuế thu nhập cá nhân lên tối đa 2 lần mức hiện tại, lệ phí trước bạ từ 0,5% lên 2% đối với chuyển nhượng nhà ở thứ 2 (Ảnh minh họa: Hải Long).

Thứ nhất, việc bảo đảm điều chỉnh bất cập về bất bình đẳng trong hệ thống thuế hiện hành vì chưa quy định việc đánh giá, phân biệt rõ đối với tài sản thứ hai trở lên.

Thứ 2, khả năng bảo đảm nguồn thu so với các sắc thuế hiện hành (bảo đảm điều chỉnh đúng đối tượng và góp phần tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước).

Thứ 3, công tác quản lý và công tác thực hiện thu cũng còn phải rà soát kỹ lưỡng: cơ sở dữ liệu về nhà ở, quy định về việc định giá nhà đất, thông tin nhà đất trên phạm vi một thành phố và sự liên kết thông tin với các địa bàn khác.

TPHCM cho biết trước mắt có thể xem xét lựa chọn phương án 2 nhằm điều chỉnh hành vi đầu cơ nhà đất trên địa bàn để làm cơ sở, tiền đề cho việc ban hành sắc thuế mới.

Liệu có khả thi?

Trao đổi với , Tiến sĩ Nguyễn Thành Hưng, Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách thuế, Bộ Tài chính, cho biết hiện vẫn chưa nhận được văn bản xin ý kiến về đề xuất liên quan đến thuế tài sản của TPHCM.

Để đánh giá tính khả thi của đề xuất, ông Hưng cho biết rất khó vì phải xem xét cụ thể đánh giá tác động của các giải pháp đối với đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của chính sách và các đối tượng có liên quan.

Về đề xuất thuế tài sản với nhà đất thứ 2 nêu trên, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO, cho biết cách tiếp cận theo số lượng tài sản là sai. Theo ông Đức, việc tính thuế thường căn cứ theo giá trị, khối lượng hay trọng lượng chứ không phải số lượng.

"Tôi có 2 căn nhà trị giá 1 tỷ đồng nhưng anh có 1 căn nhà 100 tỷ đồng thì tính thuế ra sao?", luật sư Đức đặt vấn đề.

Vị chuyên gia này lấy ví dụ tại TPHCM hay Hà Nội có những khu chung cư có giá tới 1 tỷ đồng/m2 sẽ phải tính khác với việc nhà đất 3.000m2 có giá trị 500 triệu đồng ở các tỉnh như Lào Cai, Yên Bái. Cần phải tính ra số tiền thì mới tính thuế được. Thuế thu nhập cá nhân hay thuế nhập khẩu đối với ô tô cũng đang được áp dụng như vậy.

Khía cạnh thứ hai được ông Đức lưu ý là việc ưu đãi, khuyến khích với những người sở hữu nhiều tài sản nhưng kinh doanh nhà cho thuê với sinh viên nghèo, công nhân hay khách sạn, văn phòng tạo ra nguồn thu ngân sách.

Với những đối tượng có nhiều nhà đất để ở hưởng thụ thì nên áp dụng đánh thẳng vào nhà giàu như các nước trên thế giới đang làm bằng lệ phí trước bạ hay là thuế sử dụng đất hàng năm. Điều này tương tự như thuế lũy tiến đối với thu nhập cá nhân hiện nay.

"Đánh thuế vào nhà đất giá trị lớn chứ không phải đánh thuế vào nhà đất thứ 2", ông Đức nhấn mạnh.

Ngoài ra việc đánh thuế như trên cần loại trừ những chi phí như khám chữa bệnh, học phí, trả nợ lãi vay… vì nhiều người có thu nhập cao nhưng không đủ chi tiêu.