Thấy gì từ con số hàng trăm nghìn tỉ tồn kho của bất động sản?

Hàng tồn kho ngày càng tăng

Tổng hợp báo cáo tài chính vừa được công bố của các doanh nghiệp thuộc nhóm ngành bất động sản cho thấy, tính đến thời điểm cuối năm 2022, tổng giá trị hàng tồn kho của một số doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên sàn chứng khoán gần 270.000 tỉ đồng, tăng hơn 20% so với cuối năm 2021.

Dẫn đầu danh sách là Tập đoàn Novaland khi tồn kho của doanh nghiệp này tăng mạnh từ 86.870 tỉ đồng từ năm 2020 lên 134.485 tỉ đồng vào cuối năm 2022. Tới 91% tổng hàng tồn kho, tương đương gần 122.559 tỉ đồng là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách.
Nhiều doanh nghiệp khác trong ngành này cũng có con số hàng tồn kho tăng mạnh như báo cáo tài chính của ông lớn Nhà Khang Điền cho thấy các dự án đang ghi nhận tồn kho lớn của Khang Điền gồm: Khu dân cư Tân Tạo (5.316 tỉ đồng), Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.258 tỉ đồng), Bình Trưng Đông (1.078 tỉ đồng),...

Tổng giá trị tồn kho tại cuối năm 2022 của Khang Điền đạt 12.440 tỉ đồng, cao gấp 1,6 lần đầu năm. Hay như Phát Đạt, hàng tồn kho vẫn duy trì ở mức khủng 12.131 tỉ đồng như đầu kỳ.

Tồn kho chủ yếu ở bất động sản cao cấp

Có thể thấy, lượng tồn kho lớn trong thời gian qua phần nào đến từ các vướng mắc pháp lý, dòng vốn. Tồn kho còn khiến nguồn cung trên thực tế là không nhiều trong khi nhu cầu mua nhà để ở của người dân là rất lớn. Con số này đã thật sự đáng lo ngại khi ngày càng phình to? 

Bộ Xây dựng cho biết, tổng hợp đến cuối năm 2022, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công là 150.268 giao dịch, nguồn cung bất động sản (BĐS) có 63.405 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào giao dịch. Khả năng hấp thụ của thị trường năm 2022 tốt hơn năm 2021.

Nhìn chung, trong năm 2022, số lượng BĐS, nhà ở trong các dự án mới đưa ra giao dịch (nguồn cung) hạn chế, chủ yếu các sản phẩm BĐS đưa vào giao dịch là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán. Trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao; các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho và có tính thanh khoản tốt.

Hiện nay, lượng tồn kho BĐS hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư quỹ DGCapital cho rằng trong lĩnh vực bất động sản, sản phẩm hoàn thiện tồn kho mới đáng lo ngại. Hàng tồn kho thành phẩm là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền. Trên thị trường, hàng tồn chủ yếu là các dự án bất động sản cao cấp với mức giá quá cao, không phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân.

Còn tồn kho bán thành sản phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang nếu thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn... và kéo dài sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp bất động sản nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn, ông Phương cho biết.