Tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc có phải là "giải cứu người giàu"?

Ngân hàng không thiếu vốn nhưng mấu chốt nằm ở lãi suất 

Theo đánh giá của không ít chuyên gia bất động sản, việc tiếp cận vốn vay của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay gặp khó khăn do không đủ các điều kiện cho vay của ngân hàng.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - hiện nay, sản phẩm của thị trường phần lớn là bất động sản cao cấp. Ông đặt câu hỏi: Doanh nghiệp không bán được hàng, thì nguyên nhân có phải do ngân hàng hay chính sách không?

Theo ông, doanh nghiệp phải có phương án tái cơ cấu về gia hạn nợ, khả năng chi trả gốc và lãi. Nếu ngân hàng tiếp tục "bơm" thêm tiền cho doanh nghiệp phát triển sản phẩm bất động sản đang ế này, thì rõ ràng là không hợp lý.

"Người ở thực sẽ quyết định giá thực của thị trường. Doanh nghiệp kỳ vọng lãi, nhưng người mua không chấp nhận chi trả thì kỳ vọng trên là không thực tế. Doanh nghiệp cứ nói làm tốt, nhưng thị trường không chấp nhận thì làm sao có thanh khoản, thu được tiền", ông Thanh nhấn mạnh.

Tại huyện Mê Linh (Hà Nội), hàng loạt dự án bất động sản đang bị bỏ hoang, thành nơi chăn thả trâu bò (Ảnh: Hà Phong).

Phủ nhận việc cho rằng ngân hàng đang siết tín dụng vào bất động sản, ông Thanh dẫn chứng số liệu năm 2022 cho thấy tỷ lệ tăng trưởng cho tín dụng bất động sản cao nhất từ trước tới nay. Mức tăng trưởng được giao cho toàn bộ hệ thống chỉ 14% nhưng riêng bất động sản đã tăng hơn 20%.

"Thị trường đang phát triển bình thường, không gặp khó khăn về room tín dụng. Dự án nhà ở xã hội ra tới đâu đều bán được ngay và sản phẩm tốt vẫn có nhiều người lựa chọn", ông Thanh nhấn mạnh.

Cũng theo vị chuyên gia này, cần có phương án tái cơ cấu, đặc biệt là trái phiếu, với những doanh nghiệp đang không có khả năng trả nợ gốc và lãi. Còn đối với những dự án bất động sản có sản phẩm cao cấp, không hướng tới đại đa số người dân, thì doanh nghiệp phải cơ cấu lại sản phẩm.

"Nếu doanh nghiệp có trái phiếu đến hạn mà không tái cơ cấu thì tiềm ẩn nguy cơ cho cả ngân hàng. Muốn ngân hàng cho vay thì doanh nghiệp phải có phương án tái cơ cấu khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ", ông Thanh nói.

Lượng tồn kho bất động sản cao cấp lớn trong nhiều doanh nghiệp (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Đồng tình với quan điểm trên, ông Đỗ Quý Duy - nhà sáng lập câu lạc bộ đầu tư bất động sản NAC - cho rằng, ngân hàng có vốn, nhưng điều kiện tiếp cận, được giải ngân thì doanh nghiệp không xử lý được. Bên cạnh đó, do lãi suất cao khiến cho doanh nghiệp cũng "chùn tay".

"Chúng ta đang bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế toàn cầu, lạm phát đang cao, việc hạ lãi suất cũng khó. Tôi nghĩ, trong khoảng 2 năm tới, doanh nghiệp phải tự cứu mình. Với những doanh nghiệp lớn, có lượng sản phẩm, họ phải tự cơ cấu lại giá bán. Thị trường chấp nhận được thì doanh nghiệp sẽ còn nguồn tiền, còn không thị trường sẽ tự thanh lọc", ông Duy nêu.

Chia sẻ với , ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh Miền Bắc - cho biết câu chuyện hiện tại cần hỗ trợ toàn bộ thị trường, không riêng thị trường bất động sản. Theo ông, Chính phủ nên có những biện pháp để giảm được lãi suất cho vay, từ đó đương nhiên hỗ trợ cho bất động sản và các ngành nghề khác.

"Bây giờ mọi người đang tập trung vào thị trường bất động sản mà không thấy các thị trường khác đều khó khăn như bất động sản, kể cả du lịch, sản xuất cũng như tiêu dùng. Mấu chốt khó khăn là lãi suất quá cao. Bây giờ doanh nghiệp đi vay lãi suất đều 13-16%/năm, không chỉ với bất động sản mà tất cả các doanh nghiệp toàn nền kinh tế", ông Quyết bày tỏ.

Vốn huy động đầu vào của doanh nghiệp đang rất cao. Khi đầu vào là 9-10%/năm thì không ai đi đầu tư bất cứ ngành nghề gì khác. Người dân, kể cả doanh nghiệp, có tiền lúc này cũng gửi vào ngân hàng để lấy lãi. Doanh nghiệp cũng không mở rộng đầu tư.

Ngoài góc độ doanh nghiệp, ông Quyết cho rằng tiếp theo cần hỗ trợ cho người mua có thể vay dưới 10%/năm. Bởi sẽ không ai đi vay mua nhà với mức lãi suất 14-15%/năm. Như vậy một cách hỗ trợ người bán là giảm chi phí cho người mua thì người bán mới bán được hàng, bất động sản mới không bị tồn kho.

"Mấu chốt vấn đề ở đây là mọi người đừng nghĩ giải cứu gì cả mà làm sao cân đối giữa lãi suất đầu vào và đầu ra. Khi lãi suất giảm thì nhu cầu đầu tư, nhu cầu mua nhà tăng lên", ông Quyết nhấn mạnh.

Đồng tình với quan điểm của ông Quyết, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng tiền để trong ngân hàng là "tiền chết", không thể giúp cho nền kinh tế phát triển. Với lãi suất đi vay trung bình 13-15%/năm cùng bối cảnh kinh doanh khó khăn như hiện nay để đạt biên lợi nhuận 10% đã là khó để bù được chi phí đi vay. Đây là bài toán khó không chỉ với doanh nghiệp bất động sản. Ông Quốc Anh cũng cho rằng cần sớm có chính sách lãi suất cụ thể trong năm nay. 

Giải cứu cho người giàu?

Không ít ý kiến cho rằng khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay tập trung vào nhóm người giàu là doanh nghiệp lớn, tập đoàn lớn. Và việc tháo gỡ khó khăn của thị trường như cứu nhóm người giàu.

Trao đổi về ý kiến trên với , ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nói, thị trường đang có những nhóm doanh nghiệp lớn dẫn dắt. Họ tạo ra nguồn cung sản phẩm rất lớn và đôi khi chính họ lại là đơn vị vận động hành lang để tạo ra chính sách tốt cho thị trường.

Khi thị trường tốt, doanh nghiệp lớn, tập đoàn lớn này là những đơn vị được hưởng lợi đầu tiên. Họ bán được bất động sản giá cao trên quy mô rộng và tạo ra lợi nhuận khổng lồ. Tuy nhiên, theo ông Toản, chính đơn vị dẫn dắt thị trường này lại có những vấn đề nguy hiểm trong tài chính. Họ làm rất nhiều dự án, có đơn vị làm đến 50 dự án cùng một lúc. Do đó, họ mới là đơn vị đầu tiên phải kêu cứu.

"Người ta ví những đơn vị nhỏ giống như chiếc xe máy, nó dễ dàng luồn lách trong cái đường phố để đi, còn các "ông lớn" kia như những chiếc xe tải kềnh càng, gặp ùn tắc không đi được", ông Toản lý giải.

Bên cạnh đó, ông cũng thẳng thắn chỉ ra, một số doanh nghiệp đã dùng số lợi nhuận từ đầu tư bất động sản để sử dụng vào đầu tư các lĩnh vực khác, dẫn đến thua lỗ. Nhưng đến khi khó khăn, họ lại kêu giải cứu.

Việc tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản theo đề xuất của doanh nghiệp lớn có hai mặt của vấn đề. Theo ông Toản, ở mặt tích cực, việc hỗ trợ đơn vị này sẽ giải cứu chung cho thị trường bất động sản. Có nghĩa là nếu họ có vấn đề gì thì thị trường có thể ảnh hưởng rất lớn, tác động lên mọi mặt xã hội, đến các khoản nợ xấu. "Việc giải cứu doanh nghiệp lớn, đồng nghĩa với việc tích cực, tránh tác động đổ vỡ có dây chuyền", ông Toản nhấn mạnh.

Về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, chuyên gia này cho rằng, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần đưa ra những gói hỗ trợ phù hợp, tương tự gói 30.000 tỷ đồng trước đó. Gói này là hữu ích, gần như cứu thị trường trong một thời gian dài và cũng là bệ đỡ để thị trường phát triển một cách ổn định và phát triển mạnh như giai đoạn vừa qua.

Bên cạnh đó, ông cũng cho rằng, vấn đề chính của thị trường cần giải quyết chính là sớm hoàn thiện khung pháp lý. Hiện nay, các doanh nghiệp làm dự án rất khó khăn bởi các khâu thủ tục còn rườm rà, chồng chéo giữa các luật.  

Đồng quan điểm, ông Quốc Anh bày tỏ, thị trường bây giờ không khác gì thời điểm khủng hoảng trước đây và cần ngòi nổ để làm sao giảm bớt áp lực về niềm tin thông qua gói kích thích. "Trước đây khi khủng hoảng, giao dịch đình trệ thì gói kích thích 30.000 tỷ đồng, lãi suất 5-6%/năm, phân khúc nhà ở xã hội đã giúp tạo lại thói quen giao dịch trên thị trường. Từ đó thị trường bắt đầu quay trở lại", ông Quốc Anh chia sẻ.

Hàng loạt biệt thự tại khu đô thị Lideco (Hoài Đức, Hà Nội) có giá cả chục tỷ đồng đang bị bỏ hoang (Ảnh: Hà Phong).

Từ việc phân tích 3 chỉ báo trên, ông cho rằng, thị trường bây giờ cần những chính sách cụ thể để tạo ra ngòi nổ, đó có thể là gói 70.000 tỷ đồng, 100.000 tỷ đồng. Ngoài ra điều quan trọng là tăng trưởng tín dụng phải có sự đảm bảo. Ví dụ năm ngoái tín dụng được nới ra 15,5-16% thì năm nay phải đảm bảo tương tự đồng thời xuất hiện tín hiệu lãi suất ngân hàng giảm.

Về tình trạng khó khăn của doanh nghiệp bất động sản, ông Vũ Cương Quyết cho biết đồng tình với quan điểm của Ngân hàng Nhà nước không thể giải cứu mà chỉ là hỗ trợ. Bản thân doanh nghiệp phải cơ cấu lại khoản vay, bán bớt dự án.

Tuy nhiên ông Quyết cũng cho biết hiện nay một số doanh nghiệp muốn bán dự án nhưng không bán được do pháp luật quy định dự án chưa hình thành thì không được sang nhượng, bán một phần dự án. Như vậy, Nhà nước có thể hỗ trợ về mặt chính sách để các chủ đầu tư này có thể chuyển nhượng được dự án, hỗ trợ thanh khoản.

Đối với những doanh nghiệp hiện đang gặp vấn đề về thanh khoản, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng cần có sự phân loại, chọn lọc những đơn vị tạo ra bất động sản tốt, kết quả tốt. Cơ quan quản lý vẫn nên để các doanh nghiệp này được phát hành trái phiếu bình thường, kèm theo đó là có sự phân loại trái phiếu, cần tình trạng tất cả đơn vị đều bị dừng phát hành trái phiếu.

Ông cũng đưa ra lưu ý cần giữ cho thị trường bất động sản sôi động ở những loại hình có ích cho người mua, thị trường, tránh trường hợp để trầm lắng quá lâu như Trung Quốc. Sau thời gian trầm lắng kéo dài, mặc dù Chính phủ Trung Quốc đưa ra chính sách 16+, gói hỗ trợ 5 tỷ USD nhưng rất khó để kích thích khi tâm lý người dân đã quá e ngại, họ thà gửi ngân hàng còn hơn giao dịch bất động sản.