Thấy gì sau hội nghị tháo gỡ cho bất động sản của Chính phủ?

Trong vòng hơn một tuần lễ, hai hội nghị lớn về tháo gỡ khó khăn cho thị trường  bất động sản đã được tổ chức thu hút sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư và cộng đồng doanh nghiệp.

Sự kiện nóng nhất tuần vừa qua chính là Hội nghị trực tuyến toàn quốc về "Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản triển an toàn, lành mạnh, bền vững", do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì sáng ngày 17/2, cùng với sự tham gia của các bộ, ngành liên quan, các địa phương và đại diện một số doanh nghiệp lớn, các chuyên gia, hiệp hội.

Trước đó, ngày 8/2, Ngân hàng Nhà nước tổ chức Hội nghị Tín dụng bất động sản, nhằm đánh giá về tình hình cấp tín dụng; thảo luận về các khó khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn trong cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Việc Chính phủ và các bộ ngành liên tục tổ chức các hội nghị lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp đã cho thấy sự quan tâm rất lớn của các cơ quan quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường, nhất là sự trầm lắng của bất động sản từ giữa năm 2022 và sự sụt giảm sức khỏe đáng báo động của các doanh nghiệp. 

Đây cũng là các hội nghị có ý nghĩa rất lớn với cộng đồng doanh nghiệp khi Chính phủ và người đứng đầu các cơ quan bộ ngành lắng nghe kiến nghị của họ trước bối cảnh hết sức khó khăn của ngành bất động sản. Vài ngày trước khi hội nghị được diễn ra, trên khắp các diễn đàn, cộng đồng bất động sản đã bàn luận sôi nổi về các kịch bản điều hành của Chính phủ nhằm "giải cứu" thị trường. 

Hội nghị đã đề cập toàn diện, đầy đủ, thẳng thắn những vấn đề của thị trường bất động sản, đặc biệt là những khó khăn, vướng mắc trong suốt hơn nửa năm qua. Đây cũng là cơ hội để các doanh nghiệp trực tiếp trình bày các khó khăn, kiến nghị tới Thủ tướng Chính phủ và các Bộ, ngành.

Chia sẻ tại hội nghị, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) cho biết, các doanh nghiệp bất động sản đang trong hoàn cảnh rất khó khăn.

Sau hai năm chịu tác động bởi đại dịch Covid-19, doanh nghiệp đã bị bào mòn "sức khỏe" rất lớn, cộng thêm sự bất ổn của thế giới gây lạm phát tăng cao vào giữa cuối năm 2022 và các đối sách của Chính phủ về tín dụng, trái phiếu đã ngay lập tức tác động mạnh đến nhiều mặt của nền kinh tế và lĩnh vực bất động sản, xây dựng…

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vinhomes cũng cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang có những vướng mắc nổi cộm về thủ tục pháp lý, quá trình phê duyệt các dự án chậm; dòng vốn tín dụng hạn chế; nguồn cung nhà ở khan hiếm, cung cầu lệch pha; trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ không thể phát hành.

Nếu khó khăn tiếp tục kéo dài, không có giải pháp kịp thời sẽ có nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa, phá sản, nguồn cung trên thị trường đã ít sẽ càng thiếu hụt nghiêm trọng.

Theo số liệu từ Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu, năm 2022 có hơn 1.200 doanh nghiệp dừng hoạt động, giải thể, phá sản. Điều này là rất nguy hiểm do thị trường bất động sản liên quan đến rất nhiều lĩnh vực.

Nhiều công trình dừng triển khai xây dựng, các nhà thầu không có dự án, không có việc làm, công nhân mất việc, nhiều doanh nghiệp giảm 30-50% lực lượng lao động. Lực lượng môi giới giảm đến 70% trên toàn thị trường.

Ông Châu đánh giá hai vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn và vướng mắc về tiếp cận nguồn vốn. Tất cả 4 nguồn vốn lớn từ tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, từ thị trường chứng khoán, từ huy động khách hàng của doanh nghiệp bất động sản đều đang ách tắc. Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, thiếu thanh khoản nghiêm trọng, các doanh nghiệp đang rơi vào tình trạng thiếu tiền mặt, không bán được tài sản để có dòng vốn tiếp tục duy trì hoạt đông.

Nếu tình trạng này kéo dài, nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể rơi vào tình trạng "chết trên đống tài sản”, kéo theo đó là những tác động rất lớn đến toàn nền kinh tế.

Tại hội nghị, nhiều kiến nghị đã được cộng đồng doanh nghiệp đề xuất tới Chính phủ, trong đó, nổi bật nhất là các đề xuất về tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, trái phiếu, cho phép giãn, hoãn nợ, giảm lãi suất, nới room tín dụng bất động sản.

Kiến nghị các giải pháp giúp doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn, ông Nhơn kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành một quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn, giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án bất động sản từ 2-3 năm để giúp các doanh nghiệp có thời gian chờ thị trường hồi phục và hoàn thiện pháp lý dự án.

Ông Nhơn đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cũng như các ngân hàng thương mại có biện pháp để giảm mặt bằng lãi suất huy động, qua đó nhanh chóng giảm lãi suất cho vay để phục hồi thị trường.

"Riêng đối với các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp đã đồng hành cùng ngân hàng trong nhiều năm, nay doanh nghiệp gặp khó khăn do lãi suất tăng cao thì các ngân hàng thương mại cũng nên giảm biên lợi nhuận để đồng hành, hỗ trợ doanh nghiệp.

Việc Chính phủ chỉ đạo kịp thời sẽ giúp hồi phục thị trường, giúp các doanh nghiệp bất động sản tăng sức chịu đựng, có thời gian tháo gỡ được pháp lý dự án và tiếp tục phát triển. Đặc biệt, điều này sẽ giúp phòng tránh 10-20% dư nợ của nền kinh tế bị chuyển sang nợ xấu, làm ảnh hưởng toàn hệ thống ngân hàng”, đại diện Novaland nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty GP. Invest cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước có biện pháp chỉ đạo để hạ lãi suất sớm nhất. Hiện chỉ số CPI cũng như giá trị đồng Việt Nam so với ngoại tệ đều ổn định, vì vậy mong Ngân hàng Nhà nước sớm có biện pháp chỉ đạo đồng loạt hạ lãi suất nhiều hơn nữa để hỗ trợ doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay bất động sản cho từng trường hợp cụ thể tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án mà không đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200% đối với tất cả các chủ đầu tư.

Theo ông Hiệp, với bất động sản nói chung, tín dụng vẫn là "nguồn sữa" chính cho các doanh nghiệp nên các chính sách tín dụng cần có "dự lệnh" trước khi ra "động lệnh" để tránh những khó khăn đột ngột cho doanh nghiệp như trong thời gian vừa qua.

Bên cạnh khó khăn về tín dụng, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, năm 2023 sẽ có một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng. Đây là một vấn đề lớn của toàn xã hội, nhất là một số doanh nghiệp đã "quá đà" trong việc phát hành trái phiếu để "ôm dự án", gây ra biến động phức tạp cho thị trường tài chính và ảnh hưởng lớn đến niềm tin của thị trường bất động sản.

Để giải quyết vấn đề này, theo ông Hiệp, các cơ quan quản lý cần cho gia hạn trái phiếu để tháo bớt áp lực dòng tiền thanh toán cho các công ty phát hành. Bên cạnh biện pháp cho hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản của công ty phát hành, Chính phủ cần có cơ quan đứng ra đánh giá cụ thể đối với từng doanh nghiệp đang phải chuẩn bị thanh toán trái phiếu mà không cân đối được dòng tiền.

Đối với một số trường hợp cụ thể, các dự án của các doanh nghiệp khả thi về pháp lý, Chính phủ nên cho phép Công ty mua bán nợ DATC hoặc VAMC tiếp cận đánh giá tài sản, dự án đang sử dụng trái phiếu, để có thể xử lý triệt để giúp làm hạ nhiệt thị trường.

Đối với việc sửa Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, đây là một công cụ để các doanh nghiệp có thể huy động vốn nhàn rỗi từ thị trường nên chắc chắn sẽ là một công cụ tốt cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo dự thảo của Nghị định, việc không quy định lượng trái phiếu được phép phát hành so sánh với vốn chủ sở hữu hoặc tài sản hiện có của doanh nghiệp có thể là một điều cần cân nhắc thêm.

Đồng thời, cần phải xem xét đến trách nhiệm của ngân hàng và công ty môi giới gắn với các công ty phát hành, để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra cho thị trường tài chính như thời gian vừa qua, ông Hiệp nói thêm.

Đối mặt với áp lực rất lớn khi phải thu xếp nguồn vốn để thanh toán cho các lô trái phiếu đến hạn, Novaland cũng đề nghị việc sửa đổi Nghị định 65 đã soạn thảo từ đầu tháng 12/2022 cần sớm được được ban hành.

Với các nội dung trong dự thảo nếu được ban hành sẽ góp phần tháo gỡ rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, cũng như thị trường trái phiếu, các ngân hàng thương mại và người dân là các trái chủ.

Mặt khác, ông Nhơn cũng đề xuất sự vào cuộc mạnh mẽ của Chính phủ giúp tháo gỡ tận gốc pháp lý cho các dự án nhằm giảm giá thành sản phẩm, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, giúp phát triển đô thị, tăng nguồn thu ngân sách.

Doanh nghiệp cần tự cứu mình

Trước những kiến nghị của cộng đồng doanh nghiệp về lãi suất, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, Ngân hàng Nhà nước đang cố gắng điều hành, điều tiết tiền tệ, chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí hoạt động để làm sao cố gắng giảm mặt bằng lãi suất.

Về cơ cấu thời hạn trả nợ, theo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng cần rà soát, xem dự án nào mang tính đầu cơ, dự án gắn với sản xuất kinh doanh, với thương mại và dịch vụ sẽ có ứng xử, tháo gỡ riêng. Ngân hàng Nhà nước sẽ chỉ đạo tổ chức tín dụng tiếp tục làm việc doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường này.

Về tín dụng, năm nay Ngân hàng Nhà nước đưa ra định hướng tín dụng 14 -15% và cao hơn mức 14,17 % của năm ngoái và không có room riêng kiểm soát tín dụng và bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước cũng đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước. Các ngân hàng này đồng ý dành một gói tín dụng cho lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà, thấp hơn từ 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

Đối với trái phiếu bất động sản, hiện Bộ Tài chính đang trình Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Nghị định số 65 về phát hành trái phiếu riêng lẻ để góp phần tháo gỡ các khó khăn hiện tại của thị trường trái phiếu. Đồng thời, rà soát, hoàn thiện cơ chế chính sách phát triển các nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư dài hạn (quỹ đầu tư) để tạo cầu đầu tư bền vững cho thị trường.

Tuy nhiên, theo Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục theo dõi, yêu cầu các doanh nghiệp phải bố trí mọi nguồn lực để thanh toán gốc và lãi trái phiếu đến hạn theo đúng quy định của pháp luật, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư. Yêu cầu các doanh nghiệp nếu có khó khăn trong thanh toán thì phải làm việc, đàm phán với các nhà đầu tư để thống nhất phương án cơ cấu lại trái phiếu.

Trước những khó khăn của thị trường bất động sản, có thể thấy các giải pháp tháo gỡ của Chính phủ về giảm lãi suất, cơ cấu thời gian trả nợ và trái phiếu là khá rõ ràng. Tuy nhiên, thị trường cần phải chờ thêm thời gian để có mức giảm lãi suất cụ thể. Mặt khác, các mức hỗ trợ, ưu đãi về tín dụng, giãn thời gian trả nợ cũng được nghiên cứu để áp dụng với từng dự án cụ thể, không giống nhau giữa các dự án đầu cơ và đáp ứng nhu cầu thực.

Theo Thủ tướng Phạm Minh Chính, một số vấn đề nổi lên của thị trường bất động sản hiện nay là cơ cấu cung cầu lệch pha. Các doanh nghiệp quá tập trung cho phân khúc cao cấp mà ít quan tâm tới phân khúc trung bình, thu nhập thấp khiến giá cả không hợp lý, không phù hợp với thu nhập của người dân. 

Bên cạnh việc các cơ quan quản lý nhà nước tăng cường quản lý, rà soát, bổ sung, hoàn thiện thể chế, tăng cường giám sát, kiểm tra, giải quyết các vấn đề nổi lên của thị trường, các doanh nghiệp bất động sản cũng phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả.

"Tinh thần của hội nghị là tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững", không ai giải cứu cho ai", Thủ tướng nhấn mạnh và cho rằng, doanh nghiệp cần cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa. "Lúc làm ăn có lãi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lãi được, không thể khó khăn cũng đòi có lãi, không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần vì cái chung".

Thủ tướng cho rằng, các vấn đề trên thị trường bất động sản cần được tháo gỡ trên cơ sở tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và bình đẳng với các ngành nghề, lĩnh vực khác. Trong đó, điểm cân bằng, dung hòa của cung cầu thể hiện ở giá cả bất động sản, giá cả phải là động lực để thúc đẩy sự phát triển, chứ không phải triệt tiêu sự phát triển.