Kỳ 1: 'Canh bạc' của CEO Group ở Vân Đồn

Toan tính gom quỹ đất 358,3 ha

Sau cơn sốt “Đặc khu kinh tế” đi qua, thị trường Vân Đồn lại tiếp tục “chìm nghỉm” khi dịch bệnh covid-19 bùng phát, kéo dài suốt từ cuối năm 2019 đến nay. Khách du lịch vắng bóng, sân bay, các khu nghỉ dưỡng, khách sạn, nhà hàng đều rơi vào cảnh hoang lạnh, ế ẩm, khiến cho thị trường bất động sản Vân Đồn gần như “đóng băng”.

Nhiều chủ dự án lớn tại Vân Đồn bỗng dưng gặp “tai vạ” do thị trường bất lợi nên phải giãn hoãn tiến độ, thi công cầm chừng hoặc tạm dừng trong tình cảnh tài chính, nợ nần rất căng thẳng.

Dù sở hữu vị trí đắc địa bám biển Vân Đồn, song từ khi đổi chủ về tay Tập đoàn CEO, dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City (tên cũ là dự án khu du lịch Vịnh Bái Tử Long của Công ty TNHH Công nghệ Việt Mỹ và bán lại cho Công ty Bảo Nguyên) vẫn chưa hết vận đen. Trước đây, dự án này có diện tích 100 ha, từng nằm trong diện nguy cơ bị thu hồi do chậm tiến độ triển khai gần 10 năm. Sau đó, Tập đoàn CEO mua lại toàn bộ dự án để phát triển khu đô thị - du lịch nghỉ dưỡng có mức đầu tư tới 5.000 tỉ đồng, giao cho CTCP Đầu tư và Phát triển du lịch Vân Đồn có vốn điều lệ 300 tỉ đồng thực hiện dự án này.

Ngày 11/4/2018, tỉnh Quảng Ninh đã ban hành Quyết định 1138/QĐ-UBND về phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án của Tập đoàn CEO, trong đó mở rộng quy mô gấp 3,5 lần so với dự án cũ. Tuy nhiên, phạm vi dự án cụ thể ở đâu, có lấn rừng, lấp biển với diện tích đất, mặt nước bao nhiêu... lại không được công bố công khai theo quy định.

Trên thực tế, đầu năm 2019, khi chưa có Báo cáo đánh giá tác môi trường tổng thể của dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City, chủ đầu tư vẫn thi công rầm rộ, lấy đất rừng, hút cát, san lấn biển tại khu vực vịnh Bái Tử Long để tạo mặt bằng xây dựng các công trình biệt thự, nhà phố, khách sạn, bến du thuyền… Hoạt động khai thác đất đỏ lấp biển cũng như hút cát trắng để bồi đắp ra vịnh Bái Tử Long của Tập đoàn CEO gây lo ngại doanh nghiệp tư nhân xâm lấn, đe dọa môi trường biển.

Một “sáng tạo” của tỉnh Quảng Ninh khi ấy là chia nhỏ và phê duyệt dự án thành phần, theo đó tháng 8/2018 phê duyệt Phân khu I của dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City có diện tích 67ha (theo Quyết định 3028/QĐ-UBND) với diện tích đất mặt nước là 9,67 ha. Bằng cách này, thẩm quyền phê duyệt báo cáo ĐTM của dự án thành phần lại thuộc về tỉnh Quảng Ninh, thay vì phải trình lên Bộ TN&MT đối với dự án lấn biển từ 20 ha trở lên.

Và nhờ “sáng tạo” này, Tập đoàn CEO có thể triển khai thi công ngay trên diện tích 23,46 ha được giao đất, rầm rộ san lấp lấn biển tạo mặt bằng, xây dựng các công trình nhà phố, biệt thự… dù chưa được phê duyệt báo cáo ĐTM của cả dự án, khiến dư luận hoài nghi chính quyền có chống lưng cho doanh nghiệp tư nhân lộng hành xâm lấn khu vực vịnh Bái Tử Long đến thế?

Hơn nữa, song song quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng, dù dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng các đơn vị phân phối vẫn rao bán nhà đất tại dự án CEO Vân Đồn, lách dưới dạng đặt cọc, đặt chỗ… nhờ đó, giúp chủ đầu tư “mượn” vốn quay vòng theo kiểu “mỡ nó rán nó”. 

“Tù mù” pháp lý đất ở, “than hồng” gắp tay ai?

Theo thông tin công bố, Phân khu 1 của dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City được tỉnh Quảng Ninh phê duyệt cho Tập đoàn CEO với diện tích 67 ha. Trong đó, cơ cấu gồm 25.560m2 đất ở để xây nhà phố, đất thuê để xây khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng 195.442m2, còn lại 13.672m2 đất cây xanh công viên.

Do diện tích đất ở tại dự án CEO Vân Đồn được phê duyệt theo quy định Luật đất đai hiện hành quá “khiêm tốn”, nên một lần nữa, tỉnh Quảng Ninh lại có sáng tạo khi đồng ý giao cho Tập đoàn CEO là 285.541m2 với mục đích đất thuê để xây biệt thự dạng “đất ở không hình thành đơn vị ở”, đất thuê làm hạ tầng giao thông hơn 34.000m2… Cách làm tương tự này đã được tỉnh Khánh Hòa cấp duyệt cho nhiều dự án bất động sản là không đúng Luật Đất đai, đã bị cơ quan có thẩm quyền “tuýt còi”, hay như ở dự án FLC Quy Nhơn, đã phải thu hồi lại các sổ đỏ biệt thự biển cấp sai cho vợ ông Trịnh Văn Quyết và các cá nhân không đúng.  

Thế nhưng, những căn biệt thự trị giá hàng chục tỉ đồng vẫn âm thầm được chào bán ra thị trường trong tình thế “tù mù” pháp lý như thế, tạo chênh lệch địa tô rất lớn cho doanh nghiệp. Hệ quả rủi ro “than hồng” bị đẩy về phía người mua đất.

Giới buôn đất cũng rỉ tai về mối quan hệ thâm tình giữa Tập đoàn CEO và ông Nguyễn Văn Thắng, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ninh từ thời ông còn làm Chủ tịch Vietinbank, từng tài trợ gần 1.000 tỉ đồng cho vay dự án căn hộ condotel ở Phú Quốc của CEO, bất chấp việc mô hình này chưa được luật hóa, thiếu cơ sở pháp lý để cho vay…

Dĩ nhiên, bất kể dự án siêu đô thị nghìn tỉ nào, nếu thiếu bàn tay “điều chuyển” vốn của ngân hàng thì rất khó thành công.