Dự án TNR Grand Palace: Mô hình đầu tư "sinh thái khép kín" của doanh nhân Trần Anh Tuấn

Bước chạy đà ấn tượng

Công ty Cổ phần Bất động sản Mỹ tiền thân là Công ty cổ phần BĐS Mùa Đông - VID được thành lập từ ngày 28/9/2007. Tại thời điểm đó, vốn điều lệ là 300 tỉ đồng. Trong đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển BĐS TNR Holdings Việt Nam chiếm 50% vốn chủ sở hữu, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Việt Nam chiếm 49,75% vốn chủ sở hữu và cá nhân bà Phạm Thị Vân Hà cũng giảm tỷ lệ sở hữu từ 0,25% vốn chủ sở hữu.

Cuối năm 2016, 2 doanh nghiệp nêu trên đã thoái toàn bộ vốn khỏi Công ty Cổ phần Bất động sản Mùa Đông - VID, cùng với đó, cá nhân bà Phạm Thị Vân Hà cũng giảm tỉ lệ sở hữu từ 0,25% xuống còn 0,11%. Thay thế vào đó là Công ty CP Xây dựng và Kinh doanh Vĩnh Phúc, Công ty Cổ phần phát triển Hà Nam, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển hạ tầng Nam Đức và cá nhân bà Phạm Thị Vân Hà.

Hình ảnh người dân không đồng ý nhận tiền đền bù, và cho rằng việc thu hồi đất có nhiều khuất tất,  việc đề bù không thỏa đáng tại dự án TNR Grand Palace.

Sau khi “đổi chủ” quy mô tài sản có nhiều biến động và có xu hướng tăng lên.

Cụ thể, năm 2016, tổng tài sản đạt 3.824 tỷ đồng, trong đó có 874 tỷ đồng tiền mặt, chi phí xây dựng cơ bản dở dang chiếm 198 tỷ đồng, 1.683 tỷ đầu tư vào công ty con – Công ty TNHH TM – DV Xây dựng Việt Hân SG, 52 tỷ đầu tư vào Công ty CP Đầu tư và Phát triển hạ tầng Nam Quang dưới dạng công ty liên doanh, liên kết.

Năm 2017, tổng tài sản có sự giảm sút còn 3.398 tỷ đồng, trong đó, tiền mặt ở mức 628 tỷ đồng, chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang dài hạn chiếm 1.108 tỷ đồng – Tập trung tại dự án Tổ hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng tại số 47 đường Nguyễn Tuân – TNR Gold Season. Đầu tư vào công ty liên kết liên danh chỉ còn ở mức 62 tỷ đồng.

Đến năm 2018, tổng tài sản tăng nhanh chóng đạt mức 5.293 tỷ đồng, trong đó, tiền mặt có 449 tỷ đồng, tài sản dở dang dài hạn chiếm 1.778 tỷ đồng, khoảng 501 tỷ đồng đầu tư vào công ty liên kết.

Có thể thấy, Tập Đoàn TNG đã chuẩn bị khá kỹ lưỡng cho các doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái của mình sẵn sàng trong việc thâu tóm bất động sản địa phương. Công ty CP Bất động sản Mỹ là một điển hình.

TNR Grand Palace Thái Bình có gì?

Được biết, ngày 14/10/2016, UBND tỉnh Thái Bình có Quyết định số 2848/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư giáp khu tái định cư xã Đông Mỹ, TP Thái Bình với diện tích 71.285m2 trên đất nông nghiệp thôn Tống Thỏ Nam, xã Đông Mỹ, TP Thái Bình.

Ngày 20/10/2016, UBND tỉnh Thái Bình có văn bản số 3991/UBND-CTXDGT chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Theo đó, diện tích thực hiện dự án 71.28,m2, trong đó: Đất ở nhà liên kế là 12.346,m2; Đất ở nhà biệt thự: 17.532,m2; Đất nhà ở xã hội: 9.240,m2; Đất giao thông: 23.152,m2; Đất khe hạ tầng kỹ thuật: 702m2; Đất công viên cây xanh, khu thể thao: 5.417,m2; Đất công trình hạ tầng xã hội do Nhà nước đầu tư: 2.264,m2; Đất công trình công cộng do Nhà nước đầu tư: 632m2. Tổng mức đầu tư là 284.376.000.000đ.

Sở Xây dựng Thái Bình có văn bản 223/TB-SXD gửi Công ty CP Bất động sản Mỹ thông báo về việc huy động vốn thực hiện dự án TNR Grand Palace.

Ngày 01/04/2020, UBND tỉnh Thái Bình có Quyết định số 940/QĐ-UBND công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồng thời công nhận chủ đầu tư thực hiện Dự án phát triển nhà ở thương mại tại xã Đồng Mỹ, TP Thái Bình. Đơn vị trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Bất động sản Mỹ. Mức trúng đấu giá là 11.000.200đ/m2, cao hơn giá khởi điểm 200đ/m2. Và, mức giá này cao hơn gần 60 lần so với giá đền bù cho người dân.

Hơn một tháng sau trúng đấu giá, ngày 08/05/2020, chủ đầu tư đã mang toàn bộ dự án này thế chấp tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải theo Hợp đồng số 0805.1/2020/BĐ/MSB-VPN. Theo đó, Tài sản đảm bảo là các khoản tiền, lợi tức, khoản phải thu hiện tại và trong tương lai... phát sinh từ việc khai thác, đầu tư, xây dựng, kinh doanh dự án dựa trên Quyết định số 2848/QĐ-UBND về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án.

Ngày 26/6/2020, Công ty Bất động sản Mỹ có văn bản số 107/2020/TB-BDSSMY chỉ định và ủy quyền đơn vị độc quyền quản lý, phát triển và phân phối dự án cho Công ty CP Đầu tư Phát triển BĐS TNR Holdings (Doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái thuộc Tập đoàn TNG)

Ngày 13/7/2020, chủ đầu tư có văn bản số 118/2020-BĐSM để xác nhận điều kiện huy động vốn tại dự án này. Phúc đáp văn bản trên, ngày 20/7/2020, Sở Xây dựng Thái Bình có văn bản 223/TB-SXD gửi Công ty CP Bất động sản Mỹ thông báo về việc huy động vốn thực hiện dự án này.

Theo đó, Sở xây dựng kết luận, Chủ đầu tư đủ điều kiện tham gia huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên kết của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên kết để thực hiện dự án này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ góp vốn theo thỏa thuận hợp đồng; Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn…

Không lâu sau, ngày 31/8/2020 Chủ đầu tư tiếp tục có hợp đồng số 3108/2020/BĐ thế chấp với Ngân hàng TMCP Hàng Hải. Theo mô tả tài sản đảm bảo, thì chủ đầu tư thế chấp toàn bộ: Quyền đòi nợ, các khoản phải thu thuộc quyền sở hữu của Bên thế chấp, quyền yêu cầu Bên có nghĩa vụ thanh toán phải thanh toán các khoản tiền phát sinh từ các Hợp đồng đặt chỗ; Hợp đồng mua bán; Hợp đồng chuyển nhượng thuộc dự án và Bên có nghĩa vụ thanh toán. Chi tiết quyền đòi nợ được mô tả đầy đủ theo các văn bản xác lập quyền đòi nợ được nêu tại hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ và các phụ lục.

Nhấn mạnh là, Công ty CP Bất động sản Mỹ mới chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu nhà ở thấp tầng. Và, ngày 19/8/2020, Công ty CP Bất động sản Mỹ mới có đánh giá tác động môi trường cho dự án.

Vậy, việc chủ đầu tư mang toàn bộ dự án đi thế chấp và thế chấp các Hợp đồng đặt chỗ; Hợp đồng mua bán; Hợp đồng chuyển nhượng thuộc dự án như thế nào; Chủ đầu tư đã "vận dụng" văn bản số 223/TB-SXD của sở Xây dựng Thái Bình trong quá trình huy động vốn ra sao? 

Ngày 21/02/2017, UBND tỉnh Thái Bình ban hành các Quyết định từ số 774 đến 875/QĐ-UBND về việc thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân và Quyết định số 876/QĐ-UBND về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của dự án. Theo đó, cộng tất cả tiền bồi thường đất (42.000đ/m2), hỗ trợ chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm (63.000đ/m2), hỗ trợ khác (84.000đ/m2) người dân được đền bù 189.000đ/m2, tương đương với 68,04 triệu đồng/sào.

Tuy nhiên, có 21 hộ dân tại đây đã không đồng ý nhận tiền đền bù (hiện nay còn lại 19 hộ) cho rằng việc thu hồi đất có nhiều khuất tất và việc đề bù không thỏa đáng. Đặc biệt, trong 19 hộ này có một số gia đình chính sách, là con cháu của Mẹ Việt Nam Anh hùng, vợ liệt sĩ, gia đình có công với cách mạng.