“Bẫy” cam kết lợi nhuận của môi giới dự án Cát Tường Park House

Đánh tráo từ môi giới thành chủ đầu tư

Dự án Cát Tường Park House được quảng cáo do Cát Tường Group làm chủ đầu tư, Kim Tinh Group là đơn vị phát triển dự án. Trên website chính thức của Cát Tường Group, Kim Tinh Group được giới thiệu là đối tác phân phối.

Dự án này có quy mô hơn 600 nền đất và nhà ở xã hội, sẽ bàn giao đất cho khách hàng cuối năm 2023. Thông tin về chủ đầu tư được môi giới quảng cáo khá hoàng tráng như: “Cát Tường Group là chủ đầu tư lớn nổi tiếng và đã triển khai được 21 dự án lớn nhỏ ở các tỉnh Việt Nam gồm: Cát Tường Phú Sinh, Cát Tường Phú Hưng, Cát Tường Phú Thạnh, Cát Tường Western Pearl 1 và Western Pearl 2, KCN Aurora IP hơn 2000 ha tại Nam Định…”.

Về tiện ích dự án Cát Tường Park House, cũng được quảng cáo gồm hơn 10 công viên lớn nhỏ (đã hoàn thiện 90% ), trường mầm non, trung tâm thương mại đạt tiêu chuẩn resort 5 sao, nhà hàng, khu vui chơi, gym, sân bóng chuyền, mua sắm, có hồ bơi đạt tiêu chuẩn Olympic với 8 làn bơi (đang xây dựng 30%)…

Đặc biệt, để tăng sức hút với khách hàng, môi giới còn quảng cáo chính sách bán hàng vô cùng hấp dẫn: “Cam kết thu mua lại cho khách hàng từ chủ đầu tư Cát Tường Group: 18-21%/24 tháng”.

Tuy nhiên, khi được hỏi, Cát Tường Group có văn bản cam kết mua lại hay không thì môi giới lại đưa ra văn bản có nội dung cam kết từ Kim Tinh Group. Lý giải việc tại sao không phải chủ đầu tư Cát Tường Group cam kết mà lại là Kim Tinh Group đưa ra cam kết, môi giới cố gắng thuyết phục rằng Kim Tinh Group là công ty con của Cát Tường Group, đơn vị phát triển các dự án của chủ đầu tư. Tuy nhiên, lập luận này trái ngược với thông tin chính thức trên website của Cát Tường Group, Kim Tinh Group chỉ là đối tác phân phối.

Văn bản cam kết mua lại của Kim Tinh Group gửi đến khách hàng

Cảnh giác với chiêu trò kiểu Địa ốc Alibaba

Địa ốc Alibaba nổi lên từ mấy năm trước nhờ chiêu cam kết mua lại với lợi nhuận lên đến 28%/năm. Chiêu bán hàng quá hấp dẫn khiến khách hàng đổ xô vào mua đất nền của công ty này. Tuy nhiên, khi vòng quay vốn không đủ để chi trả lợi nhuận đến hạn cho khách hàng, Địa ốc Alibaba rơi vào vòng xoáy kiện tụng, tranh chấp.

Trở lại câu chuyện cam kết mua lại tại dự án Cát Tường Park House, có 2 vấn đề cần làm sáng tỏ tại sao phải cam kết mua lại và tại sao lại là môi giới cam kết chứ không phải chủ đầu tư?

Theo các chuyên gia, nếu thanh khoản dự án đang tốt thì doanh nghiệp không bao giờ đưa ra cam kết mua lại. Bởi, cam kết mua lại chẳng khác nào “mua dây buộc mình”. Hai năm sau, nếu thị trường bất động sản tăng giá mạnh và thanh khoản tốt thì chủ đầu tư sẽ không quá lo lắng về việc xử lý hậu quả của cam kết mua lại. Tuy nhiên, thị trường đang vào giai đoạn suy thoái, rất khó có thể dự báo đà suy thoái sẽ kéo dài trong bao lâu. Nếu thị trường tiếp tục đà xuống dốc thì tiền đâu để doanh nghiệp bỏ ra mua lại cho khách hàng? Và câu chuyện tranh chấp sẽ khó có lối thoát.

Dự án nằm ở vị khí khá hoang vắng, xung quanh rất ít dân cư hiện hữu

Thông thường, đối với doanh nghiệp, một khi đã đưa ra cam kết mua lại thì bản chất đây là chiêu huy động vốn khi doanh nghiệp không vay được ngân hàng, hoặc vay ngân hàng lãi suất quá cao. Việc đưa ra gói cam kết có thể thúc đẩy khách hàng xuống tiền, và doanh nghiệp có thể có dòng tiền để xử lý những vấn đề trước mắt.

Trong một diễn biến khác, ngày 4/7/2022, UBND tỉnh Bình Phước vừa ra Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cư Tiến Hưng 2 cho Công ty Cổ phần Tập đoàn Địa ốc Cát Tường, với mức giá gần 600 tỷ.

Vậy phải chăng Cát Tường Group đang bị áp lực phải huy động vốn để thanh toán tiền đấu giá đất vừa qua, nên phải kết hợp với môi giới tung chiêu cam kết mua lại?

Rủi ro nhất khi dùng chiêu cam kết mua lại chính là không có tiền trả khách hàng khi đến hạn. Và cách tốt nhất chính là đẩy chủ thể cam kết thành môi giới chứ không phải chủ đầu tư. Mặc dù, chủ đầu tư mới là đơn vị có tiền, có tài sản, có thương hiệu, còn công ty môi giới thì lập ra và đóng cửa là chuyện diễn ra thường xuyên. Khi tranh chấp xảy ra, chủ đầu tư có thể trở thành vô can, bởi họ không có cam kết mua lại, không vi phạm hợp đồng.

Như vậy, việc đưa công ty môi giới ra cam kết vừa có thể tăng tốc độ bán hàng, giúp Cát Tường Group nhanh chóng có dòng tiền lớn, vừa né được tai tiếng khi rủi ro tranh chấp xảy ra (nếu có) sau 2 năm nữa.