Huy động vốn trái phép?
Hiện nay, tình trạng các chủ đầu tư dự án bất động sản lách luật bằng hình thức đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng góp vốn và phiếu đăng ký giữ chỗ… để huy động vốn đã và đang diễn ra phổ biến tại Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương… gây ra những hệ lụy đáng tiếc cho khách hàng.
Bên trong dự án Bcons Polygon.
Sau thành công hàng loạt dự án tại tỉnh Bình Dương như: Bcons Plaza, Bcons Suối Tiên, Bcons Bee, Bcons Sala… mới đây, Công ty Cổ phần Địa ốc Bcons (176/1 - 176/3 Nguyễn Văn Thương, Phường 25, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh) đã công bố dự án Khu căn hộ Bcons Polygon, tọa lạc tại đường Bế Văn Đàn, phường An Bình, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Đây là dự án thứ 8 của Tập đoàn Bcons được phân phối bởi Công ty Sao Việt, Công ty TeraLand và Bcons PS Land.
Đáng chú ý, giữa chủ đầu tư và đơn vị phân phối là Công ty Sao Việt có mối quan hệ được xem là gần gũi. Hiện nay, ông Lê Như Thạch đang giữ chức Chủ tịch HĐQT kiêm đại diện pháp luật Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Bcons, ông Ngô Lưu Bình giữ chức Tổng Giám đốc tập đoàn. Bcons hiện có 7 công ty con và công ty liên kết.
Về phần Công ty Cổ phần Dịch vụ bất động sản Sao Việt (167 Nguyễn Phúc Nguyên, Phường 10, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh) là đơn vị phân phối độc quyền tất cả các dự án của chủ đầu tư Bcons. Hiện tại, bà Phạm Thị Phương Thảo giữ vai trò Tổng Giám đốc kiêm đại diện pháp luật của công ty. Có thông tin, bà Phạm Thị Phương Thảo hiện đang nắm 20% cổ phần tại Bcons. Thông tin trên càng được củng cố khi bà Thảo còn đứng pháp nhân cho Công ty Cổ phần bất động sản Phú Mỹ Hiệp, chủ đầu tư dự án Bcons Green View, dự án Bcons Bee và là công ty con của Tập đoàn Bcons.
Công ty Cổ phần Dịch vụ bất động sản Sao Việt nhận tiền của khách hàng thông qua "phiếu đăng ký giữ chỗ".
Quay trở lại với dự án Bcons Polygon, để thu hút khách hàng, các đơn vị phân phối đã quảng cáo dự án một cách đầy mê hoặc: “khu căn hộ Bcons Polygon thiết kế theo phong cách hiện đại đem đến không gian sống an yên, tiện nghi. Với việc tọa lạc ngay khu vực phát triển nên hệ thống hạ tầng tiện ích vô cùng thuận lợi, tất cả cách dịch vụ từ học tập đến mua sắm, chăm sóc sức khỏe hiện hữu trong bán kính 3 km. Vị trí đẹp, giá tốt, sản phẩm chất lượng, tiến độ thi công thần tốc cùng nhiều chương trình tài chính hỗ trợ người mua nhà, nhất là mức giá tốt". Mức giá mà Công ty Sao Việt đưa ra là 34 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên theo tìm hiểu của phóng viên hiện nay dự án Bcons Polygon chỉ đang là bãi đất trống được quây tôn cẩn thận, chưa có dấu hiệu xây dựng, nhưng không hiểu sao chủ đầu tư và đơn vị phân phối đã vội tiến hành huy động vốn từ khách hàng.
Theo thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, dự án căn hộ Bcons Polygon hiện đã có đầy đủ pháp lý, tuy nhiên việc công nhận chủ đầu tư đủ điều kiện huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai thì sở chưa có văn bản. Đại diện Sở Xây dựng Bình Dương cũng cho biết, sẽ tiến hành kiểm tra việc huy động vốn tại dự án Bcons Polygon của các sàn phân phối và chủ đầu tư rồi thông tin đến phóng viên.
Ma trận hợp đồng cọc, người mua dễ bị lừa
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, pháp luật về đất đai không có quy định về “hứa mua”, “hứa bán”, trong khi giao dịch dạng này rất phổ biến trên thị trường bất động sản với các hình thức: đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, phiếu đăng ký giữ chỗ…
Khách hàng chuyển cho Công ty Sao Việt số tiền đặt chỗ dự án Bcons Polygon.
Những loại hợp đồng này thường cho các dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng nhà đầu tư muốn huy động vốn. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên áp dụng quy định của pháp luật dân sự để giải quyết, đồng thời không đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, do đó Nhà nước không có cơ sở để quản lý. Hay nói cách khác, các hợp đồng “hứa mua, hứa bán” trong bất động sản chính là đang lách Luật đất đai.
Thực tế phát sinh nhiều vụ việc người bán nhận tiền xong dây dưa không thực hiện các bước tiếp theo để hoàn tất mua bán hoặc người nhận tiền bỏ chạy khiến người mua bất động sản bị thiệt hại. Đa phần những nạn nhân đều bị lừa đặt cọc mua nhà đất, sau đó phía bên bán dùng chiêu “ve sầu thoát xác” để rút lui an toàn.
Bên trong dự án Bcons Polygon.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), những dạng hợp đồng này diễn ra nhiều và cũng xuất hiện hàng loạt tranh chấp. Có nhiều môi giới hay các tổ chức, cá nhân lợi dụng việc đặt cọc để chiếm dụng vốn. Đặc biệt, các nền đất, căn hộ chưa đủ pháp lý nhưng đã được “vẽ” ra để đem huy động vốn nên phải được thực hiện dưới các dạng “hợp đồng hứa” hay “phiếu đăng ký giữ chỗ” như trên. Trong khi hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản. Đây chính là kẽ hở dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc”, thậm chí đã xảy ra hoạt động kinh doanh phạm pháp, điển hình như vụ lừa đảo quy mô lớn làm dư luận dậy sóng của Công ty Alibaba.
Luật sư Bùi Quang Nghiêm, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh nhận định, mua bán đất nền, mua bán căn hộ hiện nay rất dễ xảy ra tranh chấp, đặc biệt với sự vận dụng rất “sáng tạo” của các doanh nghiệp bất động sản.
Do việc thành lập các công ty kinh doanh, phát triển, môi giới bất động sản quá dễ dàng, những doanh nghiệp làm ăn bát nháo có đủ các mánh khóe để dụ dỗ người mua. Mánh khoé chuyên nghiệp, tinh vi trong khi sự hiểu biết của rất nhiều người lại mù mờ.
Trong các hợp đồng mua bán bất động sản, người bán đều chêm thêm rất nhiều điều kiện để tối ưu lợi ích của doanh nghiệp, đẩy rủi ro hoàn toàn về phía khách hàng. Mặt khác, những loại hợp đồng này thường có rất nhiều điều kiện lằng nhằng, được soạn thảo sẵn và che chắn tinh vi mà khi phát hiện lừa đảo, người mua cũng khó lòng kiện.
