Đại gia địa ốc ôm nghìn tỷ đồng hàng tồn kho: Khóc hay cười?

Đại gia bất động sản "ôm" hàng tồn kho hàng nghìn tỷ đồng

Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã công bố báo cáo tài chính hợp nhất soát xét 6 tháng đầu năm 2022. Bên cạnh các chỉ tiêu liên quan tới doanh thu, lợi nhuận, tỷ lệ nợ trên vốn… hàng tồn kho cũng là khoản mục được quan tâm.

Trên bảng cân đối kế toán của các doanh nghiệp địa ốc, chỉ tiêu hàng tồn kho thường gồm các sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở và chi phí sản phẩm dở dang như quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí xây dựng, chi phí giải phóng mặt bằng… của các dự án đang trong giai đoạn triển khai.

Doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho dẫn đầu ngành địa ốc tính đến ngày 30/6 là Công ty cổ phần Tập đoàn Novaland (mã chứng khoán: NVL), lên đến 125.506 tỷ đồng. Xếp sau là Vinhomes (mã: VHM) với 57.237 tỷ đồng hàng tồn kho. Vị trí thứ 3 thuộc về Becamex (mã: BCM) với 21.460 tỷ đồng.

Các vị trí tiếp theo có thể kể đến như Nam Long (mã: NLG) 16.026 tỷ đồng, Phát Đạt (mã: PDR) 13.106 tỷ đồng, Đất Xanh (mã: DXG) 12.622 tỷ đồng, Khang Điền (mã: KDH) 12.113 tỷ đồng, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã: KBC) 11.698 tỷ đồng, Quốc Cường Gia Lai (mã: QCG) 7.286 tỷ đồng, DIC Corp (mã: DIG) 5.370 tỷ đồng…

Tổng giá trị hàng tồn kho của 10 doanh nghiệp có hàng tồn kho lớn nhất lên tới 282.424 tỷ đồng, tương ứng hơn 12 tỷ USD.

Nếu so giá trị tại thời điểm kết thúc quý II với đầu năm, sẽ thấy nhóm các doanh nghiệp địa ốc hàng đầu có xu hướng chung là hàng tồn kho tăng. Các đơn vị tăng ở mức thấp so với đầu năm là Becamex (2,5%), Nam Long (3,4%), Đô Thị Kinh Bắc (1,5%), Quốc Cường Gia Lai ghi nhận hàng tồn kho gần như đi ngang so với đầu năm.

Hàng tồn kho của Đất Xanh tăng 12,3%, Novaland là gần 14%, DIC Corp tăng 39%, Khang Điền 56%... Đáng chú ý nhất là Vinhomes khi tăng gần gấp đôi so với đầu năm.

Một số đơn vị vẫn ghi nhận tỷ lệ hàng tồn kho giảm, có thể kể đến như Tân Tạo, An Gia, Sonadezi Châu Đức…

Tuy nhiên, để nhìn rõ hơn về khoản mục này thì cần đặt vào quy mô tổng tài sản. Hàng tồn kho của Novaland hiện chiếm tới 52% tổng tài sản. Một số khác có tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản lớn hơn 50% là Nam Long (55%), Phát Đạt (55,7%), Khang Điền (62,5%), Quốc Cường Gia Lai (73,4%)...

Một số đơn vị có tỷ lệ này thấp hơn là Becamex (43%), Đất Xanh (41%), An Gia (40%), Văn Phú (37,7%), Đô thị Kinh Bắc (37,6%), DIC Corp (33,4%), Tân Tạo (27,4%)...

Nhìn danh mục của top những đại gia bất động sản có danh mục tồn kho hàng đầu này có thể thấy chiếm phần lớn trong đó là loạt dự án bất động sản dở dang hoặc bất động sản để bán đang xây dựng.

Tỷ lệ các dự án bất động sản dở dang trên tổng hàng tồn kho của Đất Xanh là 80,6%, Becamex là 88,9%. Tỷ lệ này ở hầu hết các doanh nghiệp địa ốc còn lại đều trên 90%.

Tại Vinhomes, bất động sản để bán đang xây dựng chiếm 95,5% hàng tồn kho, chủ yếu gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển các dự án khu đô thị sinh thái Dream City, khu đô thị Đại An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City...

Chiếm nhiều nhất trong hàng tồn kho của Becamex là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và các chi phí phải trả để có được quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí khác có liên quan đến dự án. Trong đó, một số tài sản đầu tư xây dựng dở dang đã được thế chấp, đảm bảo cho các khoản vay ngắn hạn, dài hạn của các ngân hàng và các trái phiếu phát hành.

Ở Nam Long, bất động sản dở dang là 16.070 tỷ đồng, hàng loạt dự án có thể kể đến như Izumi, Waterpoint giai đoạn 1, Cần Thơ, Hoàng Nam, VSIP Hải Phòng, dự án Phước Long B - mở rộng, dự án Tân Thuận Đông…

Các dự án bất động sản tại Phát Đạt vẫn nằm trong danh mục hàng tồn kho gồm The EverRich 2, Bình Dương Tower, Phước Hải, Trần Phú Đà Nẵng, Nhơn Hội - Bình Định, Bắc Hà Thanh, Đoàn Ánh Dương, Bàu Cả - Quảng Ngãi…

Ở Đất Xanh, bất động sản dở dang chủ yếu gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển dự án Gem Sky World, Gem Riverside, Home Park City và các dự án khác. Ngoài ra, bất động sản thành phẩm cũng chiếm hơn 1.670 tỷ đồng trong tổng hàng tồn kho, gồm bất động sản để bán đã được xây dựng hoàn thành thuộc dự án Gem Sky World, St. Moritz…

Bất động sản xây dựng dở dang chiếm tới 99,9% trong tổng hàng tồn kho của Khang Điền, với loạt dự án như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo, Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông, Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A, Khang Phúc - An Dương Vương, Thủy Sinh - Phú Hữu, Khang Phúc - Lovera Vista…

Hàng tồn kho của Đô Thị Kinh Bắc lại gồm tiền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí lãi vay vốn hóa và các chi phí phát sinh trong quá trình phát triển các khu công nghiệp và các dự án do Kinh Bắc phát triển để bán như dự án khu công nghiệp và Đô thị Tràng Cát, Khu công nghiệp Tân Phú Trung, khu đô thị Phúc Ninh, khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh, khu công nghiệp và đô thị Quang Châu, nhà ở xã hội thị trấn Nếnh…

Tại Quốc Cường Gia Lai, các dự án chiếm phần lớn trong tổng giá trị hàng tồn kho gồm khu dân cư Phước Kiển, Lavida, Central Premium, Marina Đà Nẵng… Trong đó, một sổ đỏ và hồ sơ đền bù thuộc dự án khu dân cư Phước Kiển đang được lưu giữ bởi công ty cổ phần đầu tư Sunny Island.

Còn ở DIC Corp, bất động sản đang xây dựng chiếm 93,5% tổng giá trị hàng tồn kho, gồm chi phí đầu tư và phát triển các dự án khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, khu du lịch đô thị sinh thái Đại Phước, khu dân cư Hiệp Phước, Nhơn Trạch, Block B Pullman, khu trung tâm Chí Linh Vũng Tàu, khu phức hợp Cap Saint Jacques…

Vì sao ứ đọng hàng nghìn tỷ đồng?

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - nhận định sức mua yếu là nguyên nhân khiến hàng tồn kho tăng. Qua 2 năm dịch Covid-19, khách hàng ít rót tiền vào dự án mới, giá bất động sản lại tăng mạnh. Điều này khiến tỷ lệ bán ra thị trường ít, sức hấp thụ không cao.

"Nguồn cung mới thêm vào thị trường từ đầu năm gần như không có, những dự án đã được duyệt và đủ điều kiện để ra hàng thì số lượng ít, khiến càng khan hiếm. Chưa kể, phần lớn hàng ra thị trường đều là phân khúc cao cấp, phân khúc bình dân thì hầu như không có, dẫn đến sự lệch lạc cung - cầu", ông nói.

Báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản quý II cũng cho thấy lượng tồn kho bất động sản hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Ngoài ra, các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp cũng chiếm lượng lớn hàng tồn kho.

Việc chậm triển khai dự án cũng khiến bất động sản "chình ình" trong hàng tồn kho. Theo đó, ông Nguyễn Văn Đính đánh giá doanh nghiệp bất động sản Việt đã yếu vốn, tín dụng lại đang "phanh", làm nhiều dự án không có tiền triển khai tiếp.

Trao đổi với  trưởng phòng phân tích và tư vấn đầu tư một công ty chứng khoán còn chỉ ra thêm, năng lực tài chính chủ đầu tư yếu kém cũng là lý do khiến dự án dở dang. Dịch Covid-19 làm tiến độ dự án chậm lại từ đầu năm 2020. Một số dự án do chủ đầu tư tài chính yếu kém buộc phải chuyển nhượng dự án cho một bên thứ 3 hoặc "thay máu" cổ đông để tiếp tục rót vốn cho dự án.

Tồn kho nhiều có xấu?

Theo giới chuyên gia, tồn kho bất động sản được đánh giá tốt, xấu cần phải phân loại và tùy thời điểm.

Xét ở khía cạnh tích cực, hàng tồn kho vẫn thể hiện sức mạnh nội tại của doanh nghiệp vì những "ông lớn" địa ốc mới có quỹ đất và lượng hàng hóa dồi dào.

Hàng tồn kho thậm chí là lợi thế lớn khi thị trường phục hồi. Nhiều doanh nghiệp chất lượng tài sản tốt, hàng tồn kho thể hiện dưới dạng dự án đang triển khai, quỹ đất sạch. Khi thị trường thay đổi theo chiều hướng tích cực, khả năng thanh toán hàng tồn kho cao, sẽ đem lại doanh thu tương lai khổng lồ.

Ông Hoàng Công Tuấn - Kinh tế trưởng Công ty Chứng khoán MB - đánh giá việc hàng tồn kho tăng là bình thường. Sau thời gian dịch Covid-19, hầu hết doanh nghiệp bất động sản sẽ đẩy nhanh quá trình triển khai mới, cũng như đẩy mạnh đầu tư vào dự án. Điều này làm hàng tồn kho tăng nhưng mục đích là để sau đó bán hàng.

Ông điểm tên loạt doanh nghiệp lớn 6 tháng đầu năm triển khai dự án mới như Nam Long, Khang Điền, Phát Đạt, Novaland, DIC Corp, Tập đoàn CEO, Vinhomes… Đây đều là đơn vị có lịch sử bán hàng tốt và đã chuẩn bị sẵn hàng để bán.

Tuy nhiên, ưu điểm của hàng tồn kho cũng giống như bề nổi của tảng băng chìm. Bề mặt khuất dưới tảng băng lại chính là những hạn chế cần nhìn nhận. Hàng tồn kho, theo đánh giá của một số chuyên gia thì "sóng gió nhiều hơn cơ hội".

Theo báo cáo của FiinGroup, do sự trầm lắng về thanh khoản bất động sản, cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng làm triển khai dự án và mở bán chậm. Vòng quay hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết theo đó tăng lên 1.497 ngày vào thời điểm cuối tháng 6. Điều này có nghĩa với tốc độ triển khai và bán hàng như diễn ra trong quý II vừa qua, phải mất hơn 4 năm mới giải phóng lượng hàng tồn kho này.

Những con số trên càng quan trọng trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận doanh thu thuần giảm 49% và lợi nhuận sau thuế giảm 72,5% trong quý II, theo FiinGroup.

Ngoài ra, theo một số chuyên gia, doanh nghiệp có hàng tồn ứ đọng một khoảng thời gian dài, quỹ đất chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính... thì sẽ trở thành gánh nặng. Hàng tồn kho theo đó có thể "bóp" khả năng tăng trưởng vì chi phí vốn đội lên. Doanh nghiệp cũng bị mất chi phí cơ hội bán hàng. Còn hàng tồn kho đã ra thành phẩm nhưng chưa bán được sẽ làm mất tính thanh khoản của thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, hàng tồn kho càng tăng thì cần đặt ra câu hỏi thị trường vẫn có lực cầu tốt mà không bán được hàng.

"Các chủ đầu tư cần điều chỉnh giá sao cho phù hợp với khả năng mua của khách hàng. Đặc biệt, hiện nguồn hàng bình dân gần như mất hẳn trên thị trường, Nhà nước cần có chính sách để thúc đẩy loại hình này được đưa vào thị trường nhiều hơn, đơn cử như các dự án nhà ở xã hội", ông nói.

Áp lực hàng tồn kho căng thẳng, nhưng nền kinh tế thị trường có sự tự sàng lọc. "Các doanh nghiệp yếu kém, đầu tư dàn trải, đầu cơ dự án, vay vốn ngân hàng nhiều… sẽ phải chấp nhận câu chuyện về bài học thị trường, trong khi những đơn vị uy tín vẫn có thể nhìn ra cơ hội", ông Hoàng Công Tuấn nói.