Dự án không đủ đỡ đà rơi cổ phiếu DIG
Vừa qua, Dự án khu đô thị DIC Victory City Hậu Giang đã được các cơ quan chức năng thống nhất chủ trương cho phép mở bán sản phẩm. DIC Group cho biết, dự kiến sẽ ghi nhận 611,7 tỷ đồng doanh thu từ việc mở bán giai đoạn 1 dự án này.
Dự án khu đô thị DIC Victory City Hậu Giang do DIC Group làm chủ đầu tư có quy mô diện tích 83,46 ha, quy mô dân số 17.000 người. Hiện nay, DIC Group đã cơ bản hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, triển khai đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật tại phân khu 1 và tiếp tục khẩn trương thực hiện công tác đầu tư xây dựng tại các phân khu còn lại, cũng như các công trình kiến trúc kinh doanh tại dự án.
Giá cổ phiếu DIG thời gian qua giảm mạnh hơn rất nhiều so với thị trường. Ảnh: T.L
Đây là một trong bốn dự án trọng điểm tạo nguồn thu trong năm 2022. Theo chủ trương đã được cơ quan chức năng cho phép, DIC Group được mở bán sản phẩm tại phân khu 1 (16,49ha) theo 2 hình thức: bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với 104 căn shophouse và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng xây dựng nhà ở theo quy hoạch và thiết kế được duyệt.
Dự kiến thu hơn 600 tỷ đồng từ bán sản phẩm tại Dự án DIC Victory City Hậu Giang
Theo phương án kinh doanh đã được Hội đồng quản trị phê duyệt, DIC Group chính thức mở bán giai đoạn 1 - phân khu The Streng (phân khu 1 - 16,49ha) bao gồm: 264 lô đất (thuộc diện chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và 103 căn nhà phố với tổng diện tích 40.249m2 đất và 34.275m2 sàn xây dựng theo 2 hình thức bán lẻ hoặc bán sỉ.
Hiện nay, DIC Group đã lựa chọn được đơn vị có năng lực tài chính để bán sỉ toàn bộ sản phẩm của phân khu Strength và 611,7 tỷ đồng doanh thu. Đây cũng là nguồn thu chiếm tỷ trọng khá lớn trong cơ cấu doanh thu từ mảng chuyển nhượng bất động sản của DIC Group trong năm 2022.
Thông tin có vẻ tích cực là vậy, nhưng điều nghịch lý là cổ phiếu DIG của DIC Group lại liên tục đà lao dốc trong thời gian vừa qua với nhiều phiên “nằm sàn”. Từ giữa tháng 8 đến giữa tháng 11, tức sau khoảng 3 tháng, cổ phiếu DIG đã giảm mạnh từ mốc trên 40.000 đồng/cổ phiếu xuống chỉ còn trên 10.000 đồng/cổ phiếu.
Mặc dù việc giảm giá của các cổ phiếu nói chung cũng là điều dễ lý giải trong giai đoạn khó khăn của thị trường thời gian gần đây, nhưng tốc độ giảm của DIG nhanh và mạnh hơn rất nhiều so với tốc độ rớt giá bình quân của thị trường.
Cụ thể, với việc giảm từ 40.000 xuống hơn 10.000 đồng/cổ phiếu, thị giá cổ phiếu DIG đã “bốc hơi” tới gần 75% giá trị, trong khi đó, giai đoạn này VN-Index tuy cũng đi xuống, nhưng chỉ giảm khoảng 30%.
Nếu nhìn trong khoảng thời gian dài hơn, từ cuối tháng 3 đến nay, cổ phiếu DIG giảm mạnh từ trên 85.000 đồng/cổ phiếu xuống chỉ trên 10.000 đồng/cổ phiếu hiện nay, tức mất tới 88% giá trị. Trong khi đó, giai đoạn này chỉ số VN-Index chỉ giảm khoảng 40%.
Dư nợ trái phiếu đến cuối tháng 9 của DIC Group ghi nhận trên 3.400 tỷ đồng. Ảnh: T.L
Mua trái phiếu và thực trạng dòng tiền
DIC Group đang thực hiện đợt mua lại trái phiếu trước hạn với quy mô khá lớn với tổng số giá trị trái phiếu mua lại theo mệnh giá lên tới 1.600 tỷ đồng. Công ty cho biết nguồn tiền để mua lại là nguồn hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty và nguồn thu khác. Cùng với việc mua lại, DIC Group cũng thực hiện hoán đổi các tài sản đảm bảo (trước đây bằng chính cổ phiếu DIG) sang các bất động sản khác của công ty tại xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Sau khi hoán đổi, DIC Group thực hiện chuyển trả 55 triệu cổ phiếu này cho các cổ đông lớn của công ty. Như vậy với 1.600 tỷ đồng hoàn trả trái phiếu, doanh nghiệp phải gồng gánh một số tiền khá lớn. Vậy, thực trạng dòng tiền của DIC Group ra sao?
Các số liệu về vay nợ trái phiếu
Dư nợ trái phiếu đến thời điểm cuối tháng 9/2022 là 3.417 tỷ đồng, tất cả trái phiếu này đều phát hành cho một ngân hàng ở TP. Hồ Chí Minh. Đây là các khoản huy động bằng việc phát hành trái phiếu thường theo mệnh giá bằng đồng Việt Nam, chia làm 3 đợt phát hành với kỳ hạn cùng 36 tháng.
Trong đó, một đợt trái phiếu đáo hạn vào 16/9/2024, một đợt đáo hạn ngày 30/9/2024 và một đợt đáo hạn vào 26/11/2024. Lãi suất của các đợt trái phiếu này tính với lãi suất cố định 11% trong 3 tháng đầu, các kỳ sau tính bằng lãi suất sản phẩm tiền gửi tiết kiệm khách hàng cá nhân 12 tháng trả sau cuối kỳ của ngân hàng nêu trên cộng 4,25%
Tính đến 30/9/2022, DIC Group có quy mô vốn điều lệ là 6.099 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu là 7.520 tỷ đồng. Nợ phải trả cùng thời điểm là 8.309 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn là 3.595 tỷ đồng, nợ dài hạn là 4.714 tỷ đồng. Trong cơ cấu nợ, quy mô vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn là 804 tỷ đồng, vay và nợ thuê tài chính dài hạn là 4.498 tỷ đồng.
Về năng lực dòng tiền, quy mô các tài sản có tính thanh khoản tốt để có thể chuyển đổi nhanh thành tiền tại thời điểm cuối tháng 9 có xu hướng giảm so với đầu năm. Cụ thể, tiền và các khoản tương đương tiền thời điểm cuối tháng 9 là 982 tỷ đồng, giảm khoảng 1,8% so với đầu năm; các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn là 1.081 tỷ đồng, giảm mạnh tới gần 61% so với đầu năm.
Khả năng thanh khoản của công ty theo đó cũng phụ thuộc khả nhiều vào khả năng thu hồi công nợ, khi các khoản phải thu ngắn hạn là tài sản có giá trị lớn nhất trong nhóm các tài sản ngắn hạn của DIC Group, với 4.281 tỷ đồng.
Về thời gian thu hồi nợ của DIC Group, tổng giá trị phải thu khách hàng bình quân trong kỳ 9 tháng (đầu kỳ/cuối kỳ) là 1.184 tỷ đồng; trong khi doanh thu thuần trong 9 tháng của công ty này là 1.518 tỷ đồng. Doanh thu theo ngày bình quân trong giai đoạn 9 tháng theo đó là 5,6 tỷ đồng, so sánh với quy mô phải thu khách hàng, thì thời gian thu tiền bán hàng bình quân của DIC Group là 211 ngày (khoảng 7 tháng)./.
