Theo thông tin quảng cáo, Forest Bay Phú Quốc được CityLand giới thiệu với rất nhiều “mỹ từ” như: là Khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng cao cấp, gồm khu dân cư diện tích 79,1 ha; khu du lịch nghỉ dưỡng diện tích 94,4 ha đẳng cấp 6 sao Fairmont - được quản lý và vận hành bởi tập đoàn AccorHotels, bãi tắm riêng, câu lạc bộ biển, quảng trường biển, khu thể thao dưới nước, hồ bơi ngoài trời, bến du thuyền, phố mua sắm - ẩm thực, khu trị liệu… được phát triển bởi CityLand.
Dự án Forest Bay Phú Quốc cũng được quảng cáo sở hữu địa hình “tựa sơn hướng hải”, bao quanh bởi các dãy núi Hàm Rồng, núi Chảo, hướng trực diện ra bờ biển cùng quần thể thiên nhiên hoang sơ như rừng nguyên sinh quốc gia, sông Rạch Tràm, cảnh quan tự nhiên. Dự án Forest Bay Phú Quốc được định hướng phát triển thành khu du lịch sinh thái, nghỉ duỡng cao cấp với tổ hợp biệt thự nghỉ dưỡng, hệ thống khách sạn quốc tế 5 sao Fairmont. Ngoài ra, dự án Phú Quốc còn sở hữu nhiều tiện ích đẳng cấp như bến du thuyền, nhà hàng, khu vui chơi…
Tuy nhiên, thời gian vừa qua, nhiều cơ quan báo đài đã đưa thông tin về việc hàng chục hộ dân sinh sống ở xã Bãi Thơm, TP Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đã không đồng tình nhận tiền bồi thường và giao đất cho dự án này.
Còn rất nhiều vấn đề cần làm rõ tại dự án Forest Bay Phú Quốc của CityLand.
Nhiều sai lệch so với quy hoạch của Thủ tướng
Kiểm toán Nhà nước khu vực V (thuộc Kiểm toán Nhà nước) cũng đã có văn bản thể hiện quan điểm về dự án khu du lịch Rạch Tràm.
Cụ thể, tại Báo cáo kiểm toán ngày 12/9/2018, Kiểm toán Nhà nước khu vực V cho rằng: Dự án đường cơ động phía Bắc đảo Phú Quốc, hướng tuyến trong dự án được tỉnh Kiên Giang duyệt không đúng theo quy hoạch tại Quyết định số 633/QĐ-TTg ngày 11/5/2010 của Thủ tướng Chính phủ, về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030 (gọi tắt Quy hoạch 633/QĐ-TTg).
Cụ thể, Kiểm toán nhà nước cho hay: Ở đoạn 3,3km cuối tuyến (từ Km7+752 đến km10+010) hướng tuyến bị lệch về phía rừng so với hướng tuyến trong Quy hoạch 633/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
Theo Kiểm toán Nhà nước, trong dự án được tỉnh Kiên Giang duyệt, đoạn cuối tuyến đường sở dĩ "bị lệch về phía rừng" là nhằm "đi vào phần đất của dự án Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm".
Đến thời điểm kiểm toán, đoạn tuyến này đã có chủ trương của Ban Quản lý khu kinh tế Phú Quốc điều chỉnh theo ranh đất đã giao cho nhà đầu tư, để đầu tư Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm. Tuy nhiên, việc điều chỉnh hướng tuyến theo ranh đất đã giao cho nhà đầu tư vẫn tiếp tục sai so với Quy hoạch 633/QĐ-TTg.
Kiểm toán Nhà nước khẳng định tại Báo cáo: "Theo Quy hoạch 633/QĐ-TTg, khu đất mà đoạn 3,3km cuối tuyến của Dự án đường cơ động phía Bắc đảo Phú Quốc đi qua là đất kinh doanh, dịch vụ, quy hoạch làm khu du lịch sinh thái có quy mô 102ha, không nêu rõ là khu dân cư Rạch Tràm".
Sau đó, khu đất này được UBND tỉnh Kiên Giang giao cho nhà đầu tư để đầu tư khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm, tại Quyết định số 2678/QĐ-UBND ngày 8/12/2017 của UBND tỉnh Kiên Giang, về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu xây dựng khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm tỷ lệ 1/2000, quy mô 169,32ha. Theo Quyết định phê duyệt này, UBND tỉnh Kiên Giang đã phê duyệt vượt 67,32ha so với Quy hoạch 633/QĐ-TTg.
Tiếp đó, Ban Quản lý khu kinh tế Phú Quốc ra Quyết định số 81/QĐ-QĐ-BQLKKTPQ ngày 11/4/2018 phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm, quy mô 173,53ha. Như vậy, Quyết định này tiếp tục vượt so với quy hoạch của Thủ tướng Chính phủ.
Trước những bất cập trên trên, Kiểm toán Nhà nước kiến nghị Ban Quản lý khu kinh tế Phú Quốc điều chỉnh dự án đường cơ động phía Bắc đảo Phú Quốc theo đúng quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Trường hợp điều chỉnh hướng tuyến, (đoạn 3,3km cuối tuyến) sai khác với Quy hoạch 633/QĐ-TTg, phải tham mưu với UBND tỉnh Kiên Giang, trình Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh quy hoạch, trình Bộ Quốc phòng về việc đảm bảo an ninh quốc phòng, trình Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn về việc ảnh hưởng tới khu bảo vệ nghiêm ngặt Vườn quốc gia Phú Quốc.
Bên cạnh đó, Kiểm toán Nhà nước cũng kiến nghị đối với UBND tỉnh Kiên Giang, tổ chức kiểm tra đối với việc phê duyệt Quy hoạch phân khu xây dựng khu du lịch sinh thái Rạch Tràm tỷ lệ 1/2000 vượt 71,53ha so với Quy hoạch 633/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ và xử lý theo pháp luật.
Kiểm toán Nhà nước yêu cầu phải “xử lý theo pháp luật”, BIDV vẫn “xuống tiền”
Sau khi Kiểm toán Nhà nước yêu cầu phải “xử lý theo pháp luật”, hiện tại, vẫn chưa rõ việc “xử lý” được tiến hành đến đâu nhưng Forest Bay Phú Quốc lại như “chảo lửa”. Người dân vẫn rất bức xúc với dự án này. Đáng chú ý trong đó là các vấn đề liên quan đến việc áp giá bồi thường, hỗ trợ quá thấp, không thể tái tạo cuộc sống mới; hàng triệu mét vuông đất giao cho tư nhân không qua đấu giá; diện tích đất "khủng" được giao liên tục tăng đáng ngờ.
Trong bối cảnh đó, BIDV - Chi nhánh Phú Quốc vẫn “xuống tiền” cho chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc thành phố - Đảo Phú Quốc (Cityland - Đảo Phú Quốc). Ngày 6/8/2022, Cityland - Đảo Phú Quốc ký hợp đồng tín dụng với BIDV - Chi nhánh Phú Quốc với giá trị khoản vay là 132 tỷ đồng.
Tài sản đảm bảo của khoản vay này là “toàn bộ lợi ích bao gồm: các khoản phải thu, quyền thụ hưởng bảo hiểm, máy móc, thiết bị, doanh thu, thu nhập, lợi nhuận, các khoản phí mà chủ đầu tư thu được trong quá trình đầu tư Dự án Khu Du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm (Giai đoạn 1: Giao Thông và Hạ Tầng kỹ thuật của Khu Nhà ở xã hội. Không bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).
Bất thường khoản “tiền thu khác” hơn 520 tỷ đồng
Từ khi Kiểm toán Nhà nước chỉ ra sai phạm và yêu cầu xử lý theo pháp luật, đến nay việc thực hiện theo kết luận kiểm toán tại dự án này chưa từng được công bố công khai nên chưa rõ Forest Bay Phú Quốc đã có những giấy phép gì, đã được phép huy động vốn hay chưa nhưng Công ty đã phát sinh doanh thu.
Theo đó, năm 2021, Cityland - Đảo Phú Quốc ghi nhận doanh thu 52,3 tỷ đồng, giảm nhẹ so với 60,5 tỷ đồng của năm 2020. Do không phát sinh chi phí bán hàng và chi phí tài chính nên Công ty không thua lỗ mà đạt 8 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng nhẹ so với 6,2 tỷ đồng.
Dù có lãi trong 2 năm gần đây nhưng Cityland - Đảo Phú Quốc vẫn lỗ luỹ kế. Tại ngày 31/12/2021, Công ty lỗ luỹ kế 11 tỷ đồng khiến vốn chủ sở hữu chỉ còn 1.389 tỷ đồng dù vốn góp chủ sở hữu đạt 1.400 tỷ đồng.
Hoạt động bán hàng của Cityland - Đảo Phú Quốc diễn ra chưa tốt khi hàng tồn kho rất cao. Hồi cuối năm 2021, chỉ tiêu này lên tới 755 tỷ đồng, tăng nhẹ so với con số 652 tỷ đồng của năm 2020 và chiếm 47% tổng tài sản.
Điểm đáng lưu ý nhất chính là dòng tiền của công ty. Doanh thu nhỏ giọt nhưng năm 2021, Cityland - Đảo Phú Quốc lại ghi nhận tới 523 tỷ đồng “tiền thu khác từ hoạt động kinh doanh”, tăng so với 18,6 tỷ đồng hồi cuối năm 2020.
Dòng tiền này giúp Cityland - Đảo Phú Quốc cải thiện được tình trạng âm nặng dòng tiền. Nếu thời điểm cuối năm 2020, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Công ty là âm 753 tỷ đồng thì tới cuối năm 2021 chỉ còn âm 37,2 tỷ đồng.
Số tiền 523 tỷ đồng là khoản tiền lớn, tuy nhiên Cityland - Đảo Phú Quốc không thuyết minh rõ mà chỉ ghi là “tiền khác”. Liệu đây có phải khoản huy động vốn từ dự án Forest Bay Phú Quốc?
