Dự án Khu đô thị Kosy Hà Nam (tên thương mại Kosy Lita Hà Nam) thuộc phường Duy Hải, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, nằm dọc trên quốc lộ 38 với tổng diện tích hơn 25,9 ha gồm 800 lô liền kề và shophouse, 30 lô biệt thự.
Dự án Khu đô thị Kosy Hà Nam mới được khởi công, hiện đang trong quá trình san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng. Từ quốc lộ 38 có thể thấy rõ, cả khu vực dự án vẫn ngổn ngang vật liệu, máy xúc, máy ủi.
Dự án Khu đô thị Kosy Hà Nam đang trong quá trình san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng.
Tuy nhiên, thông tin rao bán các sản phẩm bất động sản gồm đất liền kề, biệt thự, shophouse trong dự án đã xuất hiện tràn lan trên mạng xã hội và website mua bán.
Ngay tại khu vực công trường thi công, các môi giới ngồi tập trung treo biển “điểm tư vấn dự án”. Khi có khách hàng dừng lại những bản đồ vị trí, thửa, ô được các môi giới đưa ra giới thiệu với khách hàng.
"Chính sách giới thiệu sản phẩm" của dự án Khu đô thị Kosy Hà Nam được các môi giới giới thiệu.
Theo một môi giới trong đợt 1 bán trước đây khoảng hơn 1 tháng, bây giờ chủ đầu tư đang ra hàng đợt 2, cũng chỉ bán một số lô nhất định. Trong đó, các lô đất vị trí xấu nhất của dự án có giá khoảng 23 triệu đồng/m2, còn các lô có vị trí tương đối giá từ 30 - 32 triệu đồng/m2. Với những lô liền kề gần 100 m2 có giá khoảng 3 tỷ đồng, biệt thự có giá 6-10 tỷ đồng, tương đương 30-40 triệu đồng/m2; shophouse là 4-7 tỷ đồng, tương đương 32-37 triệu đồng/m2.
Một môi giới thừa nhận, dự án chưa đủ điều kiện để có hợp đồng mua bán nhưng đưa ra "chính sách giới thiệu dự án" của chủ đầu tư và tiến độ thanh toán. “Mẫu văn bản thỏa thuận sẽ được làm, khi dự án đủ điều kiện sẽ chuyển từ văn bản thỏa thuận sang hợp đồng mua bán” - môi giới dự án Kosy Hà Nam nói.
Các môi giới ngồi tại dự án Khu đô thị Kosy Hà Nam để mời chào khách hàng.
Quy định trên được hướng dẫn tại khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.
Dự án Khu đô thị Kosy Hà Nam chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, chưa đủ điều kiện để mở bán. Việc ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, vay vốn, ký quỹ, đặt cọc, mua bán hoặc bất kỳ hình thức bằng văn bản nào mà có đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán như trên thì đều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Khách hàng mua dự án theo hình thức này sẽ rủi ro rất cao.
Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin về những yếu tố pháp lý của dự án Khu đô thị Kosy Hà Nam, những rủi ro khách hàng mua dự án chưa đủ điều kiện mở bán và ý kiến của chính quyền cũng như luật sư về vấn đề này./.
Khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013:
“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
