Gom đất từ dự án BT, Tập đoàn Nam Cường vẫn lãi 'mỏng dính', dòng tiền kinh doanh âm triền miên

25/03/2021 15:38

Tập đoàn Nam Cường vốn được biết đến là "ông trùm" bất động sản, sở hữu quỹ đất rộng lớn, ở vị trí đắc địa nhờ tham gia vào các dự án BT (hợp đồng xây dựng chuyển giao). Thế nhưng, sự hiệu quả thường rất thấp, tiến độ triển khai chậm chạp, không ít dự án đã và đang dang dở nhiều năm, không chỉ đè nặng lên dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp xuống âm triền miên, mà lợi nhuận cũng bị bào mòn tới mức "siêu mỏng".

Con đường trở thành "ông trùm" BT

Tập đoàn Nam Cường có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu năm, tiền thân là Tổ hợp dịch vụ Vận tải vật tư nông nghiệp và xây dựng Xuân Thủy được thành lập vào năm 1984.

Đến năm cuối năm 2007, doanh nghiệp đổi tên thành Công ty TNHH Tập đoàn Nam Cường và chính thức chuyển đổi mô hình công ty cổ phần vào tháng 8/2009, với tên giao dịch mới là Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường Hà Nội.

Từ năm 2008, Nam Cường bắt đầu mở rộng quỹ đất "khủng" của mình thông qua việc tham gia vào các dự BT. Đầu tiên phải kể đến việc Nam Cường tham gia xây dựng dự án 5,1km đường trong trục phát triển phía Bắc của quận Hà Đông.

gom dat tu du an bt tap doan nam cuong van lai mong dinh dong tien kinh doanh am trien mien
Khu đô thị Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường

Theo hợp đồng xây dựng chuyển giao, dự án này có tổng mức đầu tư hơn 700 tỷ đồng, có điểm đầu tuyến thuộc phường Vạn Phúc và điểm cuối thuộc phường Yên Nghĩa.

Tại dự án, Tập đoàn Nam Cường được Hà Nội cấp đối ứng khu đất có quy mô diện tích gần 200ha ở Dương Nội, tiền đề để doanh nghiệp phát triển khu đô thị Dương Nội đến nay.

Mảnh đất này được coi là "đất vàng" bởi sau khi tuyến đường trục phía Bắc Hà Đông hoàn thành, giá đất trong khu vực đã tăng nhanh chóng. Khi đó, ước tính Nam Cường chỉ phải bỏ ra xấp xỉ 300.000 đồng cho mỗi m2 đất và trong diễn biến liên quan, Kiểm toán Nhà nước đã chỉ ra có một khoảng chênh lệch lên tới 200 tỷ đồng giữa giá trị hợp đồng BT và giá trị đối trừ tiền sử dụng đất…

Năm 2009, Nam Cường dưới danh nghĩa liên danh với Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội, tiếp tục tham gia dự án xây dựng đường Lê Văn Lương kéo dài theo hợp đồng BT. Tuyến đường xây dựng có chiều dài gần 3km với tổng mức đầu tư gần 680 tỷ đồng đã giúp Nam Cường thu gom thêm một khu đất diện tích hơn 46ha tại phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm và phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân.

Cụ thể, sau khi bỏ vốn xây dựng tuyến đường nêu trên, Nam Cường được hoàn vốn bằng việc khai thác đầu tư khu đô thị Phùng Khoang. Đây là dự án khu đô thị với các chức năng chính như khu phức hợp khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng, biệt thự và căn hộ cao cấp, dự kiến hoàn thành trong năm 2010.

Tuy nhiên, đến nay khu đất vẫn xuất hiện trên báo chí với hình ảnh hoang tàn, cỏ dại mọc um tùm...

Đáng chú ý, Nam Cường còn hướng đến quỹ đất hàng nghìn ha khi quyết định tham gia đầu tư dự án đường trục kinh tế Bắc Nam, thuộc tỉnh Hà Tây cũ. Theo kế hoạch, Nam Cường dự kiến được giao hai dự án khu đô thị Quốc Oai (huyện Quốc Oai) có quy mô hơn 1.120ha và khu đô thị Thạch Thất (huyện thạch Thất) với quy mô hơn 920ha.

gom dat tu du an bt tap doan nam cuong van lai mong dinh dong tien kinh doanh am trien mien
Khu đô thị Nam Cường

Dẫu vậy, đến năm 2013, dự án trục đường kinh tế Bắc Nam ngừng triển khai, cùng với đó hai dự án nêu trên rời khỏi tay Nam Cường do không phù hợp với định hướng quy hoạch của thành phố.

Ước tính, Tập đoàn Nam Cường đang sở hữu một số dự án lớn ở Thủ đô như khu đô thị sinh thái Chúc Sơn (Chương Mỹ) có quy mô 750ha, khu đô thị Thạch Phúc (Phúc Thọ) có quy mô hơn 500ha... Đặc biệt đối với dự án khu đô thị Thạch Phúc, cho dù ngày khởi công trống rong cờ mở, song kể từ đó đến nay, hơn chục năm qua "đại dự án" này vẫn "phủ mền đắp chiếu"….

Không chỉ ở Hà Nội, Tập đoàn Nam Cường còn vươn sải tay đến các tỉnh lân cận, điển hình như Nam Định, Hải Dương... với các khu đô thị Hòa Vượng, khu đô thị Thống Nhất, khu đô thị Mỹ Trung, khu đô thị phía Tây Hải Dương... đều có được thông qua việc tham gia dự án BT.

Lợi nhuận "siêu mỏng", kém chục lần lãi suất ngân hàng

Trái ngược với sự hiệu quả trong chiến lược thu gom đất đai, những năm gần đây, chưa khi nào Nam Cường ghi nhận bức tranh tài chính tươi tắn mà chỉ có một màu ảm đạm, u ám.

Điểm lại giai đoạn 2015 - 2019, theo tài liệu của Kinh tế Chứng khoán Việt Nam, doanh thu của Nam Cường liên tục trồi sụt, qua đó lợi nhuận thu về cũng không đáng kể, thậm chí tỷ suất lãi/vốn điều lệ còn thấp hơn lãi suất ngân hàng hàng chục lần.

Cụ thể, năm 2015, Nam Cường ghi nhận doanh thu thấp kỉ lục, chỉ hơn 154 tỷ đồng. Khấu trừ giá vốn (95 tỷ đồng) và khoản chi phí khác cao đột biến (31 tỷ đồng), lợi nhuận sau thuế của Nam Cường trong năm 2015 chỉ đạt 6,7 tỷ đồng. Với vốn điều lệ 4.500 tỷ đồng, tỷ suất sinh lợi của doanh nghiệp chỉ đạt 0,14% - thấp hơn hàng chục lần so với lãi suất tiết kiệm.

Bước sang năm 2016, doanh thu của Nam Cường tăng gấp đôi lên 306 tỷ đồng, cùng với đó mảng tài chính đem về cho doanh nghiệp thêm 77 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ đạt 750 triệu đồng.

Điều này đã giúp Nam Cường có lãi sau thuế gần 134 tỷ đồng, cải thiện đáng kể tỷ suất sinh lợi năm trước, tuy nhiên vẫn rất khiêm tốn với lãi suất tiền gửi.

gom dat tu du an bt tap doan nam cuong van lai mong dinh dong tien kinh doanh am trien mien
Biểu đồ dòng tiền của Tập đoàn Nam Cường

Tại ngày 31/12/2016, Nam Cường có tổng tài sản hơn 5.860 tỷ đồng, "bốc hơi" hơn 2.425 tỷ đồng sau một năm. Chủ yếu là do khoản phải thu ngắn hạn khác giảm mạnh còn 1.640 tỷ đồng, trong khi năm ngoái là gần 5.200 tỷ đồng.

Duy trì đà tăng trưởng về doanh số, năm 2017 chỉ tiêu này vọt lên 547 tỷ đồng, đây cũng mức đỉnh nhiều năm của "ông trùm" BT Hà Nội. Dù vậy, do giá vốn tăng cao và thiếu hụt nguồn thu từ hoạt động tài chính, doanh nghiệp vẫn có lãi thụt lùi, còn 121 tỷ đồng, giảm gần 10% so với cùng kỳ.

Tài sản khi đó tăng lên 6.400 tỷ đồng, đối ứng bên nguồn vốn, nợ vay cũng vì thế mà phình to, đặc biệt là khoản vay dài hạn với 710 tỷ đồng, cao gấp hơn hai lần năm trước.

Niềm vui ngắn chẳng tày gang, một năm sau đó, không chỉ doanh thu của Nam Cường giảm về vùng 300 tỷ đồng mà chi phí quản lý doanh nghiệp cũng đội lên gần ba lần, qua đó kéo lợi nhuận sau thuế tụt còn 85 tỷ đồng, tức giảm 30%.

Bên kia bảng cân đối kế toán, dư nợ vay đã tăng từ 997 tỷ đồng lên gần 1.250 tỷ đồng vào cuối năm. Với việc dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm hơn 404 tỷ đồng, không quá ngạc nhiên khi Nam Cường đẩy mạnh chiếm dụng nguồn vốn ngoài.

Theo các nhà phân tích, dòng tiền kinh doanh biểu hiện cho việc doanh nghiệp có thu được tiền về từ hoạt động kinh doanh hay không. Ở trường hợp này, dòng tiền kinh doanh âm đồng nghĩa với việc Nam Cường chỉ ghi nhận lãi trên sổ sách chứ không hề thu được tiền về...

Tỷ suất lợi nhuận/vốn góp chủ sở hữu của doanh nghiệp khi đó chỉ dừng ở mức 1,8%/năm.

Tình trạng thê lương tiếp tục đeo bám Nam Cường đến cuối năm 2019. Không những doanh số giảm còn 230 tỷ đồng (giảm 25%) mà nguồn thu tài chính cũng hụt mạnh, vẻn vẹn 220 triệu đồng.

Mặc dù đã tiết giảm chi phí quản lý, song lợi nhuận sau thuế vẫn rất khiêm tốn, đạt hơn 28 tỷ đồng. Đó cũng là mức đáy lợi nhuận của Nam Cường, khiến tỷ suất sinh lời thấp gần kỉ lục (0,6%).

Một điểm đáng lưu tâm, đó là dòng tiền kinh doanh của Nam Cường tiếp tục tăng âm, lên 514 tỷ đồng. Như vậy doanh nghiệp vẫn chưa giải quyết được bài toán về tiền duy trì hoạt động, mà chất lượng "dòng máu" của Nam Cường còn đang đối diện với những vấn đề khá nghiêm trọng.

Việc liên tiếp âm dòng tiền kinh doanh là nguyên nhân Nam Cường phụ thuộc hơn vào các khoản nợ vay. Lúc này, tổng dư nợ đã tăng lên 1.824 tỷ đồng.

MBBank là trụ đỡ dòng tiền cho Nam Cường?

Như đã đề cập ở trên, thời gian qua Nam Cường đẩy mạnh các khoản vay nợ, thông qua quan hệ tín dụng với nhiều ngân hàng như Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPB), Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (Seabank) và Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBank).

gom dat tu du an bt tap doan nam cuong van lai mong dinh dong tien kinh doanh am trien mien
Nam Cường phát sinh quan hệ tín dụng rất nhiều lần với MB
 

Trong đó, Nam Cường phát sinh quan hệ tín dụng rất nhiều lần với MBBank. Theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, năm 2018, Tập đoàn Nam Cường đã thế chấp bằng quyền sử dụng đất các thửa đất số 92, 78, 64, 186, 156, 192, 200, 177, 198, 206, 222, 227, 229, 234, 244, 242, 217, 174, 138, 120, 246, 245, 150, 54, 71, 254, 164 tại khu đô thị mới Dương Nội (khu A).

Đến giữa 2019, Nam Cường lại tiếp tục thế chấp 2 thửa đất số 33 và 39 cho MBBank. Hai thửa đất này nằm tại khu B của khu đô thị Dương Nội với tổng diện tích gần 9.000m2.

Không chỉ có vậy, cuối năm 2020, MB liên tục đầu tư trái phiếu của Nam Cường. Từ tháng 6 đến tháng 12/2020, MB chi nhánh Hoàng Quốc Việt đã có 19 lần phát sinh đầu tư trái phiếu.

Thời điểm hiện tại, chủ tịch HĐQT Nam Cường là bà Lê Thị Thúy Ngà là cổ đông lớn duy nhất sở hữu 94% vốn; kế đó là con gái bà, nữ doanh nhân Trần Thị Quỳnh Ngọc sở hữu 3% vốn và đảm nhiệm vai trò Phó chủ tịch HĐQT.

Bạn đang đọc bài viết "Gom đất từ dự án BT, Tập đoàn Nam Cường vẫn lãi 'mỏng dính', dòng tiền kinh doanh âm triền miên" tại chuyên mục DOANH NGHIỆP - DOANH NHÂN. Mọi bài vở cộng tác xin gọi hotline (0989 89 6454hoặc gửi về địa chỉ email (toasoan@biztoday.vn).  
#