San lấp chưa xong, nhận cọc hàng trăm triệu
Khởi công từ cuối tháng 2.2021, dự án Twin Parks Gia Lâm được ĐXMB giới thiệu là tổ hợp dự án shophouse liền kề, biệt thự cao cấp nằm ở thị trấn Trâu Quỳ, Gia Lâm. Tọa lạc tại vị trí “kim cương” đẹp nhất của Gia Lâm khi sở hữu 2 mặt tiền đường lớn là Đường Thành Trung và Đường mới Đông Dư - Dương Xá, đối diện dự án là công viên cây xanh quy hoạch hiện đại và liền kề đại đô thị - thành phố biển hồ Vinhomes Ocean Park.
Dự án Twin Parks Gia Lâm được ĐXMB hứa hẹn sẽ là bom tấn thị trường bất động sản phía Đông nói riêng và của thủ đô nói chung trong năm 2021. Dự kiến, dự án sẽ hoàn thiện và bàn giao vào Quý I năm 2022.
Hiện tại, quanh dự án Twin Parks Gia Lâm đã xuất hiện các nhóm tư vấn viên của ĐXMB, sẵn sàng mời chào và tư vấn cho khách hàng có nhu cầu tìm hiểu về dự án.
Trong vai khách hàng, hóng viên (PV) Doanh Nhân Việt Nam đã được một tư vấn viên của ĐXMB có tên là Đức chỉ dẫn tận tình. Theo đó dù chưa chính thức mở bán, nhưng ĐXMB và chủ đầu tư đã sẵn sàng nhận cọc giữ chỗ đối với 20 lô đất thuộc giai đoạn 1 của dự án này. Được biết, mức cọc được các tư vấn viên của ĐXMB đưa ra với khách hàng là 300 triệu đồng.
Với 300 triệu đồng này, PV được anh Đức lý giải theo từng bước như sau: Bước 1: KH (khách hàng) nộp đủ 300 triệu vào ĐXMB để xác nhận đặt đăng ký nguyện vọng mua. Trong đó 100 triệu là phần tiền kế thừa khoản cọc mà Nhà đầu tư đã chuyển sang CĐT, 200 triệu là khoản phí dịch vụ xác nhận giữ chỗ. Bước 2: Trong vòng 7 ngày kể từ thời điểm cọc, KH sẽ đóng 100% Phí dịch vụ (đã bao gồm 200 triệu) đã nộp tại Bước 1. KH ký đơn đăng ký nguyện vọng với CĐT (đại diện là công ty Lộc Phát); Bước 3: Đến ngày 3/5/2021, KH đóng đủ 10% giá trị HĐ (đã bao gồm 100 triệu tiền cọc); Bước 4: KH ký HĐMB (hợp đồng mua bán) sau khi dự án đủ ĐKBH (điều kiện bán hàng), dự kiến tháng 6/2021.
Đồng thời, anh Đức cũng không ngần ngại cung cấp một số thông tin liên quan đến dự án Twin Parks Gia Lâm, như bảng hàng dự án và vị trí các lô. Theo đó, 20 lô đất hiện được chào bán với giá từ 83 đến 91 triệu đồng/m2 tùy vị trí và loại hình sản phẩm (shophouse hoặc biệt thự), giá mỗi lô đất giao động từ 6,4 đến hơn 19 tỷ đồng.
Trong khi chính tư vấn viên của ĐXMB cho hay dự án chưa đủ điều kiện mở bán, thì việc ĐXMB “nhận trước” 300 triệu đồng của khách hàng có đúng quy định pháp luật? Bên cạnh đó, theo lời anh Đức thì khi đã đặt cọc 300 triệu đồng, khách hàng buộc phải ký HĐMB và thanh toán theo tiến độ của CĐT. Trường hợp khách hàng đổi ý sẽ không được nhận lại số tiền cọc này.
Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản, một dự án bất động sản đủ điều kiện kinh doanh chỉ khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án...
Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở cũng nêu rõ: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
Trực tiếp có mặt tại dự án Twin Park Gia Lâm, những gì PV nhìn thấy chỉ là công trường được quây lại với nhiều xe ủi, xúc liên tục vận hành để đổ, san và lấp đất, tạo cơ sở làm nền móng cho những căn hộ shophouse, biệt thự sau này. Hoàn toàn có thể nhận thấy, cơ sở hạ tầng của dự án này còn chưa hoàn thiện, chưa thể tiến hành nghiệm thu nữa là đem ra quảng cáo, kinh doanh. Tất cả những gì khách hàng được ĐXMB hứa hẹn, cho đến lúc này chỉ là qua lời nói của tư vấn viên và các hình ảnh thiết kế máy tính.
Có thể thấy, theo quy định pháp luật hiện hành, thì ĐXMB đều không được phép ký hợp đồng đặt cọc hay nhận cọc của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào với mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Twin Parks Gia Lâm. Vì vậy, việc ĐXMB nhận cọc của khách hàng nhằm giữ chỗ để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vi phạm pháp luật.
Giá đất tăng cao, cần cẩn trọng đầu tư
Cuối năm 2019, Thành phố Hà Nội đã thông qua đề án quy hoạch huyện Gia Lâm trở thành quận vào năm 2025. Theo đề án, huyện Gia Lâm được tập trung đẩy mạnh huy động các nguồn vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khung theo hướng đô thị và phát triển, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng dịch vụ - công nghiệp, thương mại, xây dựng.
Hiện nay, giá nhà đất tại huyện Gia Lâm đang “lên dốc” nhanh trước giai đoạn nước rút này. Cụ thể, trung bình giá nhà đất của huyện hiện nay dao động trong khoảng từ 15 - 60 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí và khu vực. Trong khi đó, cách đây 05 năm, giá đất bình quân tại đây chỉ từ 10 - 30 triệu đồng/m2. Như vậy, giá nhà đất Gia Lâm đã tăng gấp rưỡi, một số vị trí còn tăng gấp đôi từ năm 2015 đến nay.
Khu vực được “săn đón” nhiều nhất huyện Gia Lâm thuộc về một số trục đường chính, gần các dự án siêu đô thị cao cấp thuộc xã Kiêu Kỵ, Đa Tốn, Đặng Xá, Dương Xá hay Trâu Quỳ, giá đất nền tại đây đã chạm ngưỡng 50 - 70 triệu đồng/m2. Đặc biệt, một số dự án cao cấp tại đây như shophouse còn có giá lên đến 100 - 150 triệu đồng/m2.
Việc tăng giá đất nền chóng mặt thời gian qua rõ ràng có bàn tay của nhà đầu cơ, kích giá hưởng lợi. Những người tham gia thị trường phần lớn là giới đầu tư, nhu cầu mua ở thực chưa nhiều. Mặt khác, các địa bàn như Gia Lâm, Đông Anh,... quỹ đất để thực hiện những dự án tương tự vẫn còn khá dồi dào, tiềm năng vẫn còn rất lớn, khó tạo ra khan hiếm.
Đại diện một văn phòng môi giới ở Gia Lâm cho hay, cơn sốt đất Gia Lâm ở các khu vực Kiêu Kỵ, Đa Tốn, Dương Xá và thị trấn Trâu Quỳ đang là cơn sốt ảo, ăn theo dự án lớn, khiến cho nhiều khu đất đẩy giá tăng gấp đôi và chủ yếu là các nhà đầu cơ, người mua kiếm lời... Có thể thấy, những dự án lớn sẽ làm thay đổi diện mạo và kích thích giá trị bất động sản khu vực nhưng cần có thời gian và lộ trình. Người mua cần cân nhắc và cẩn trọng đến yếu tố quy hoạch, thời gian phát triển hạ tầng, đặc biệt là các yếu tố pháp lý, tránh việc hùa theo đám đông để rồi “nhận trái đắng”.
