Sở Xây dựng "vượt quyền" cho phép huy động vốn mà chưa báo cáo UBND TP.HCM
Theo Thanh tra TP.HCM, tại dự án khu công viên văn hóa - du lịch - thể thao phía Nam đường Tạ Quang Bửu, phường 4, quận 8 do Công ty Cổ phần Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng - Kinh doanh nhà Vạn Thái làm chủ đầu tư, Sở Xây dựng chấp thuận cho Công ty Vạn Thái bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với Khu chung cư tái định cư 2,04 ha khi chưa có văn bản báo cáo xin ý kiến UBND TP.HCM.
Việc này là chưa thực hiện đúng chỉ đạo của UBND TP tại văn bản số 178/UBND-ĐTMT ngày 14/1/2009. Trách nhiệm thuộc về Lãnh đạo Sở Xây dựng, Trưởng phòng các Phòng chuyên môn nghiệp vụ, các cá nhân được phân công phụ trách theo từng thời kỳ có liên quan.
Từ kết luận thanh tra này, Chánh Thanh tra Thành phố kiến nghị Chủ tịch UBND TP.HCM chỉ đạo xử lý. Trong đó, Giám đốc Sở Xây dựng được giao tổ chức kiểm điểm trách nhiệm đối với Phòng chuyên môn nghiệp vụ, các cá nhân được phân công phụ trách có vi phạm trong việc chấp thuận cho Công ty Vạn Thái
Căn cứ các quy định pháp luật, Sở Xây dựng tiến hành xử lý vi phạm hành chính (nếu có) đối với chủ đầu tư là Công ty Vạn Thái trong việc bán nhà hình thành trong tương lai không đúng quy định như đã nêu ởphần kết luận thanh tra.
Sở Xây dựng cũng được giao phối hợp với UBND quận 8 xử lý dứt điểm khó khăn vướng mắc trong việc xử lý vi phạm đối với khối C1, để chủ đầu tư sớm hoàn thiện bổ trí tái định cư cho người dân, trường hợp cần thiết báo cáo Bộ Xây dựng để được hướng dẫn.
Cũng liên quan đến dự án này, năm 2001, Công ty Cổ phần Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng - Kinh doanh nhà Vạn Thái được UBND quận 8 chấp thuận giao lập dự án đầu tư xây dựng Khu Công viên Văn hóa - Dịch vụ du lịch Đồng Diều quận 8 thuộc vị trí phía Nam đường Tạ Quang Bửu. Dự án được Quận ủy, UBND quận 8 xác định là dự án trọng điểm, việc thực hiện dự án sẽ góp phần tạo điều kiện phát triển về kinh tế, văn hóa, xã hội tại địa phương. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện dự án còn có thiếu sót, vi phạm, đến nay mục tiêu chính của dự án chưa được thực hiện xong.
Ngày 14/1/2009, UBND TP.HCM chấp thuận địa điểm đầu tư cho Công ty Vạn Thái để đầu tư xây dựng Khu công viên văn hóa - du lịch - thể thao, trung tâm thương mại, văn phòng làm việc, trụ sở quản lý công viên, khách sạn, căn hộ cao cấp, căn hộ tái định cư và kinh doanh trên khu đất có diện tích 157.358,4m2 (tại phường 4, quận 8).
Đến năm 2015, UBND TP.HCM đã chấp thuận chia thành 3 dự án thành phần riêng biệt, gồm: Khu chung cư tái định cư với diện tích 2,04ha; Khu phức hợp với diện tích 4ha; Khu công viên văn hóa - du lịch - thể thao với diện tích khoảng 9,6ha, từ đó thực hiện các thủ tục đầu tư với từng dự án thành phần. Tuy nhiên, đối với dự án thành phần Công viên Văn hóa – Du lịch – Thể thao (9,6 ha) đến nay chưa thực hiện các thủ tục đầu tư theo quy định.
Đối với khu chung cư tái định cư hơn 2 ha, quy mô 3 cặp tháp đôi với 6 tòa chung cư (khối A1, A2; khối B1, B2; khối C1, C2), với 1.462 căn hộ, hiện mới xây xong 4 tòa chung cư, còn tòa C1 đã xây dựng phần thô, tòa C2 mới đóng cọc. Tuy nhiên, năm 2014, công ty Vạn Thái đã ký hợp đồng với Công ty cổ phần đầu tư và dịch vụ Đất Xanh miền Nam để phân phối 4 tòa chung cư.
Đến nay, Công ty Vạn Thái đã ký hợp đồng mua bán 4 tòa chung cư không đúng đối tượng, không chấp hành đúng quy định bán nhà hình thành tương lai đối với khối A1 và B1. Thanh tra TP.HCM cho rằng, việc các đơn vị thống nhất giải quyết cho công ty Vạn Thái bán kinh doanh căn hộ dôi dư tại dự án Chung cư tái định cư hơn 2 ha khi chưa có văn bản báo cáo xin ý kiến UBND TP.HCM là chưa thực hiện đúng chỉ đạo.
Đến nay, Sở Tài nguyên và Môi trường chưa hoàn tất hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính đối với Công ty Vạn Thái.
Đối với Khu phức hợp thương mại, văn phòng, khách sạn và căn hộ 4 ha (tên thương mại là Topaz City), dự án thành phần này có quy mô 8 toà nhà. Riêng căn hộ, đến nay, Vạn Thái Land đã ký hợp đồng mua bán 2.338 căn và người mua đã vào ở, sinh sống.
Việc chuyển đổi từ tái định cư sang thương mại tại Conic Boulevard vẫn chưa được thành phố phê duyệt?
Dự án Conic Boulevard có tên pháp lý là Khu dân cư và căn hộ cao tầng 584 Tân Kiên (Cienco 5) Tân Kiên, huyện Bình Chánh. Đây là một trong những dự án đã kéo dài hơn 1 thập kỷ nhưng vẫn chưa hoàn thành. Theo VEF, ngày 31/8/2011, chủ đầu tư đã có văn bản "xin ý kiến khách hàng" về việc chuyển đổi công năng Dự án khu dân cư 584 xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh thành bệnh viện.
Thời điểm đó, VEF cũng dẫn thông tin từ ông Trần Kim Minh, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584, cho rằng, dự án Tân Kiên đã hoàn thành được 90% khối lượng công trình; trong đó 532 căn hộ chung cư B đã được bàn giao cho khách hàng từ cuối tháng 3/2011; 420 căn hộ chung cư A dự kiến sẽ bàn giao vào tháng 10/2011.
Theo đại diện Công ty 584, do nền kinh tế diễn biến xấu, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất cho vay, thị trường nguyên vật liệu xây dựng tăng cao; tình hình bán hàng và thanh toán của khách hàng không đạt kế hoạch (70% khách hàng vi phạm tiến độ thanh toán) chỉ có 42/532 căn hộ chung cư B đến nhận nhà và 14 hộ dọn vào ở... đã làm thiếu hụt nghiêm trọng nguồn vốn đầu tư cho dự án Tân Kiên và tình hình huy động vốn của Công ty 584.
Trước những khó khăn về tài chính, Công ty 584 đã chủ động liên hệ với UBND TP.HCM để xin được "thí điểm chuyển đổi" dự án chung cư thành bệnh viện với mục đích "...tránh lãng phí công trình đã xây dựng gần hoàn tất và có phương án giải quyết nguồn vốn đối ứng thi công, các hợp đồng đã ký kết với khách hàng... ".
Tuy nhiên, sau khi nhiều khách hàng phản đối phương án chuyển chung cư thành bênh viện, dự án này giữ nguyên công năng, và tình trạng thi công dang dở đến nay.
Năm 2023, Công ty cổ phần Dịch vụ Nam Bộ Invest và Công ty cổ phần Xây dựng Lĩnh Phong - Conic đã ký kết hợp tác chiến lược để phân phối dự án Conic Boulevard. Được tái khởi công từ dự án căn hộ 584 Tân Kiên, Conic đã tiếp quản và tiến hành nâng cấp toàn bộ hạ tầng khu dân cư cũng như tiếp tục triển khai các hạng mục đang dang dở dưới tên gọi mới là Conic Boulevard. Theo nội dung hợp tác của Nam Bộ Invest và Conic, đơn vị phát triển dự án là Conic nâng cấp mặt ngoài dự án, cải tạo công viên nội khu và mặt tiền dãy shophouse cũng như thay đổi nội thất bàn giao... để Conic Boulevard khoác lên diện mạo mới mẻ và khang trang phù hợp thời đại. Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai dự án lại chìm nghỉm và đổi đơn vị phân phối.
Sáng 30/10/2024, Công ty Cổ phần Xây dựng Đầu tư và Phát triển Lĩnh Phong Conic và đơn vị phân phối mới của dự án là Công ty CP Bất động sản Eximrs cũng đã bắt tay hợp tác, tái khởi động chương trình bán hàng tại dự án này.
Trao đổi với Reatimes về quá trình chuyển đổi tái định cư sang thương mại tại dự án, đại diện Công ty Exims - đơn vị phân phối của dự án cho biết, các dự án nhà ở thương mại tại thời điểm 2006 - 2010 đều bị vướng chương trình thu mua nhà ở tái định cư của UBND TP.HCM theo chỉ thị 24/CT.
Do thiếu quỹ nhà dùng làm tái định cư nên UBND TP.HCM ra chỉ thị 24/CT nhằm kêu gọi các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại (trong đó có 584) tự nguyện bán căn hộ làm nhà ở tái định cư, tuy nhiên chương trình này của UBND TP.HCM bị phá vỡ kế hoạch vì do thành phố không có chính sách hỗ trợ cho các chủ đầu tư nên thiếu nguồn vốn đề thực hiện dự án do đó các chủ đầu tư viết đơn xin rút khỏi chương trình này. Công ty cũng đã viết đơn xin rút gửi Sở Xây dựng (vì Sở Xây dựng phụ trách nhà tái định cư của thành phố) và Sở Xây dựng cũng đã trình UBND TP cho chủ đầu tư kinh doanh theo nhà ở thương mại.
Sở Xây dựng TP.HCM đã có văn bản trình UBND thành phố phê duyệt phương án cho Công ty 584 chuyển đổi phương án từ tái định qua hình thức công ty tự kinh doanh, tại Công văn số 3610/SXD-PTN ngày 22/5/2007. Tại văn bản này, Sở Xây dựng cho biết, nhận được công văn vào ngày 10/05/2007 của Công ty Đầu tư Xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584 (Công ty 584) về việc xin rút khỏi chương trình tái định cư 30.000 căn hộ chung cư dành cho tái định cư trên địa bàn thành phố đối với dự án Khu dân cư và căn hộ cao tầng 584 (Cienco 5) Tân Kiên, huyện Bình Chánh.
Về pháp lý và thực tế triển khai dự án, Sở Xây dựng đã ký với Công ty 584 Biên bản cam kết số 2848/BB- KHĐT-XD ngày 06/05/2005 về việc đưa dự án Khu dân cư và căn hộ cao tầng 584 (Cienco 5) Tân Kiên, huyện Bình Chánh vào chương trình tái định cư của thành phố theo Chỉ thị 24/CT.
Cũng tại văn bản này, theo Sở Xây dựng, dự án Khu dân cư căn hộ cao tầng 584 (Cienco 5) Tân Kiên, huyện Bình Chánh của Công ty 584 đã san lấp được 90% khối lượng và đã tiến hành thử tải để làm móng, thời gian hoàn thành dự kiến năm 2009.
"Công ty 584 đã kiến nghị thành phố nhiều lần tại các văn bản số 29/2007/KH-KD ngày 09/01/2007, 273/TVKT&TK ngày 27/03/2007, 362/2007/TVKT&TK ngày 23/04/2007, 391/2007/TVKT&TK ngày 07/05/2007. Nội dung nếu tiếp tục tham gia chương trình tái định cư thì thành phố phải có chính sách hỗ trợ tài chính và thực hiện tiếp các bước đảm bảo có nguồn vốn để Công ty thi công. Còn nếu không thực hiện thì có công văn trả lời chính thức để Công ty tìm phương hướng kinh doanh và tiếp tục triển khai dự án vì cho đến nay dự án Khu dân cư căn hộ cao tầng 584 (Cienco 5) Tân Kiên, huyện Bình Chánh của Công ty 584 không được Sở Tài chính thẩm định giá do có sự thay đổi về chính sách đền bù, thời gian kéo dài làm ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng vốn của Công ty vì hàng tháng phải thanh toán lãi vay cho Ngân hàng.
Tại văn bản số 404/2007/TVKT&TK ngày 10/05/2007, Công ty đề nghị xin rút khỏi chương trình 30.000 căn hộ tái định cư, sau khi được phép rút khỏi chương trình nếu huyện Bình Chánh có nhu cầu về nhà tái định cư thì Công ty 584 sẵn sàng đáp ứng, về giá mua sẽ theo Quyết định 167/2006/QĐ- UBND ngày 16/11/2006 của Ủy ban nhân dân thành phố.
Ngày 31/01/2007, Sở Xây dựng có công văn số 795/SXD-PTN gửi Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh về việc có ý kiến về nhu cầu tái định cư tại dự án Khu dân cư và căn hộ cao tầng 584 (Cienco 5) Tân Kiên do Công ty 584 làm chủ đầu tư.
Ngày 26/02/2007, Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh có công văn số 206/UBND có ý kiến: các hộ dân bị ảnh hưởng giải tỏa các dự án trên địa bàn huyện Bình Chánh đều có diện tích đất thu hồi lớn nên hầu hết các hộ dân đều không đồng ý tái định cư bằng căn hộ.
Do đó, Sở Xây dựng trình UBND thành phố xem xét, đồng ý chủ trương cho Công ty 584 chuyển đổi dự án qua hình thức tự kinh doanh (không thực hiện theo chỉ thị 24/CT). Trong trường hợp các quận huyện có nhu cầu về tái đinh cư sẽ liên hệ với chủ đầu tư để mua", trích văn bản chỉ đạo của Sở Xây dựng.
Reatimes cũng đặt câu hỏi về việc đến nay UBND TP.HCM đã có văn bản phản hồi đến Sở Xây dựng và Công ty 584, về việc đồng ý chủ trương cho công ty tự kinh doanh tại dự án hay chưa, song Công ty Exims (đơn vị phân phối chính của dự án) không cung cấp được tài liệu chứng minh thành phố đã phê duyệt chủ trương này.
Người mua nhà nhận rủi ro
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, việc chuyển đổi dự án từ tái định cư sang thương mại cần phải có văn bản chấp thuận của UBND thành phố để điều chỉnh nội dung văn bản phê duyệt dự án theo thủ tục đầu tư và có liên quan đến nghĩa vụ tài chính với ngân sách.
Trong trường hợp khách hàng mua căn hộ tại dự án vẫn chưa có văn bản pháp lý chuyển đổi, khi đó khách hàng sẽ gặp nhiều rủi ro như: mua nhà sai thủ tục và sai đối tượng (hợp đồng mua nhà thương mại nhưng thực chất đối tượng là nhà tái định cư), không được sổ hồng, hoặc dự án bị thanh tra kiểm tra, rà soát lại việc thực hiện dự án, thủ tục và đối tượng mua nhà, thậm chí buộc phải hoàn lại căn nhà đã mua không đúng đối tượng. Thực tế, sau khi thanh tra, kiểm tra, thời gian đã có nhiều dự án tại TP.HCM đã bị xử lý do bán nhà ở sai đối tượng. Do đó, người mua cần hết sức thận trọng để đảm bảo được quyền lợi của mình về sau này.
Mặt khác, Luật sư Phượng cũng cho rằng, những người có nhu cầu thường kinh tế khó khăn, vay mượn tiền nên một tài sản lớn của cả gia đình, do đó người mua cần phải tìm hiểu thật kỹ lưỡng về pháp lý. Khách hàng khi quan tâm mua dự án, có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các văn bản pháp lý, trong đó quan trọng nhất là văn bản đủ điều kiện đưa vào giao dịch đối với bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Với những dự án có liên quan đến tái định cư, nhà ở xã hội hoặc nhà ở dành cho đối tượng nội bộ (chuyên gia tại Khu công nghệ cao,…), khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của UBND thành phố về việc chấp thuận chủ trương cho doanh nghiệp được chuyển đổi từ tái định cư sang thương mại hay chưa. Tránh các trường hợp trước đó đã xảy ra, điển hình là sai phạm tại dự án khu công viên văn hóa - du lịch - thể thao phía Nam đường Tạ Quang Bửu, phường 4, quận 8 do Công ty Cổ phần Thương mại - Dịch vụ - Xây dựng - Kinh doanh nhà Vạn Thái (được đề cập ở trên).
"Luật quy định chủ đầu tư và môi giới bắt buộc phải cung cấp đầy đủ pháp lý cho khách hàng mua nhà. Đây là quyền lợi chính đáng của người mua. Do đó, khách hàng cần phải tìm hiểu thật kỹ lưỡng để tránh mất tiền, không được nhận nhà để ở ảnh hưởng sự học hành của con em và kéo dài khiếu kiện về sau", Luật sư Phượng nói thêm./.
