Nhiều ý kiến chuyên gia bày tỏ lo ngại thị trường bất động sản (BĐS) đang trở nên méo mó vì nguồn cung nhà ở cao cấp, trung cấp chủ yếu phục vụ đầu cơ, đầu tư ngày càng nhiều trong khi nguồn cung nhà ở bình dân đang dần biến mất.
Đi đâu cũng thấy bán nhà cao cấp
Anh Thuận Yến (quận 12, TP.HCM) cho biết giá nhà ở tại TP.HCM tăng theo từng năm và các dự án đa số phục vụ người có tiền. Hai năm nay anh vẫn chưa tìm được căn nhà có giá phù hợp với thu nhập của mình. Theo anh Yến, trong phạm vi từ trung tâm TP di chuyển khoảng 30 phút, giá nhà đã vượt xa mức 2 tỉ đồng/căn.
“Căn hộ ở quận 9 cũ (nay là TP Thủ Đức), hơn 50 m2 mà giá đã lên tới 2,7 tỉ đồng. Tôi thấy để mua nhà ở TP.HCM được lựa chọn thì chỉ có người thu nhập cao, người giàu. Để có thể mua được căn hộ không quá xa trung tâm phải có tài chính 3-5 tỉ đồng còn nhà phố thì phải 5-10 tỉ đồng” - anh Yến nói.
Thị trường đang phát triển mạnh phân khúc trung cấp, cao cấp. Ảnh: Q.HUY
Trong những năm gần đây đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, thể hiện qua số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm.
Ngoài ra, thị trường lệch hẳn sang phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi rất thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền (trên dưới 2 tỉ đồng/căn) và nhà ở xã hội. Điều này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân ở đô thị. Cụ thể, loại hình nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP.HCM năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và sáu tháng đầu năm 2022 đã mất hẳn.
Nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỉ lệ áp đảo, trong sáu tháng đầu năm 2022 chiếm 80%, tăng hơn 111% so với cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc trung cấp chiếm gần 20% nguồn cung, giảm mạnh hơn 34% so với cùng kỳ.
“Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường thiếu bền vững. Để thị trường bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ vừa túi tiền cho đại bộ phận khách hàng có nhu cầu ở phải chiếm tỉ lệ cao nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp còn phân khúc cao cấp chiếm tỉ lệ nhỏ nhất” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nói.
Đồng quan điểm, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam (Vars), nguồn cung phân khúc cao cấp và trung cấp đang là chủ đạo, giá cao, tỉ lệ hấp thụ thấp. Giao dịch chủ yếu ở phân khúc này là đầu cơ, đầu tư.
“Khi thị trường chỉ phục vụ đầu cơ, đầu tư thì hệ quả tiêu cực là thị trường méo mó, kéo theo nhiều hệ lụy cho các lĩnh vực liên quan và cả nền kinh tế. Thị trường đang có tính ảo, có nguy cơ dẫn đến sợ đổ vỡ và chủ đầu tư phải nhận ra sự bất thường đó để có sự điều chỉnh” - ông Đính lưu ý.
Phân khúc hạng sang chưa chắc có lợi
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Việt An Hòa, cho biết thời gian qua, chủ đầu tư đã tung những sản phẩm đầu tư chủ yếu là phân khúc trung cấp, cao cấp. Do đa số sản phẩm đầu tư nên cả nhà đầu tư và chủ đầu tư đua nhau đẩy giá lên để gia tăng lợi nhuận.
Đáng mừng là hiện nay thị trường đang tự điều chỉnh, nhiều chủ đầu tư bắt đầu tung những sản phẩm giá rẻ, nhà ở xã hội phục vụ người mua nhà có nhu cầu thực. Đây là thời điểm đỉnh của thị trường, nếu các chủ đầu tư chậm chân, chậm thay đổi sẽ gặp khó khăn. Tín dụng đang siết chặt phân khúc trung cấp, cao cấp, nguy cơ tồn kho ngày càng nhiều, tạo áp lực rất lớn.
“Doanh nghiệp phải có nhiều chính sách ưu đãi thanh toán, tín dụng, tạo giá trị cộng thêm như xây bệnh viện, trường học, công viên… trong dự án để thu hút khách hàng. Nếu thị trường tiếp tục khó khăn kéo dài 12 tháng thì phân khúc cao cấp có thể buộc phải giảm giá” - ông Quang dự báo.
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng để cân đối cung cầu, giảm dần sự lệch pha nguồn cung thì Nhà nước cần điều chỉnh chính sách quản lý vĩ mô như đánh thuế cao đối với BĐS đầu cơ, lãng phí đất đai. Đất ở bỏ hoang, nhà ở chậm đưa vào sử dụng nên áp mức thuế cao để hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá.
Đồng thời, phân khúc bình dân cần chính sách khuyến khích đầu tư để lấp khoảng trống nhu cầu thực đang thiếu nhà ở.
Thị trường tự điều chỉnh
Ở góc nhìn khác, TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia BĐS, cho rằng đối với nền kinh tế thị trường, nguồn cung do thị trường quyết định. Nhà phát triển BĐS khi phát triển sản phẩm trung cấp hay cao cấp họ phải nghiên cứu, đánh giá, tính toán kỹ lưỡng về nhu cầu và giá trị lợi ích thu về. Phân khúc cao cấp hay bình dân, nhiều hay ít là do sự hấp thụ của thị trường. Nếu xảy ra tồn kho thì chủ đầu tư sẽ giảm giá, ưu đãi.
“Còn để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, bên cạnh chính sách khuyến khích đầu tư thì tự nó cũng thay đổi theo nguyên tắc thị trường. Khi khu trung tâm TP là phân khúc trung và cao cấp thì các dự án nhà giá rẻ sẽ phải dịch chuyển ra ngoại thành, các tỉnh lân cận và dân cư cũng giãn dần” - TS Khương chia sẻ.
