Hàng loạt chi phí "ghìm chân" lợi nhuận
Tọa lạc trên khu đất "vàng" giữa lòng Hà Nội, ngay trên trục đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, cách khu đô thị Royal City khoảng vài trăm mét, dự án King Palace (108 Nguyễn Trãi) được quảng bá là "nơi ở của những vị vua", thuộc phân khúc căn hộ cao cấp sở hữu tiện ích đẳng cấp, được xem là xứng tầm cư dân thượng lưu với giá bán bình quân 55 triệu đồng/m2, nhiều căn tới hơn 70 triệu đồng/m2, cùng mức giá dịch vụ khá cao 12.000 đồng/m2...
King Palace xây dựng trên khu đất có tổng diện tích rộng gần 7.000m2, kết hợp giữa mô hình khách sạn, căn hộ dịch vụ và chung cư cao cấp với 36 tầng (3 tầng hầm), gồm 4 tầng thương mại và 410 căn hộ, một số căn Penthouse có 5-6 phòng ngủ được đặt ở tầng cao nhất.
Sau nhiều năm "thai nghén" và trải qua nhiều biến cố, King Palace chính thức đi vào hoạt động từ năm 2021. Giai đoạn này đại dịch Covid-19 vẫn đang hoành hành gây tổn thất lớn cho nền kinh tế và làm giảm rõ rệt sức mua của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, không thể phủ nhận độ "hot" của King Palace khi chứng kiến nhiều căn hộ được bàn giao đến tay khách hàng, đạt tỷ lệ lấp đầy tương đối khả quan.
Minh chứng cho điều này, ngoài cảnh tượng các cư dân tấp nập ra vào tòa nhà hàng ngày, báo cáo kết quả kinh doanh của chủ đầu tư cũng lột tả phần nào sức hấp dẫn của King Palace.
Theo tài liệu VietnamFinance có được, năm 2021, Công ty Cổ phần Bất động sản Hoa Anh Đào (viết tắt là BĐS Hoa Anh Đào), chủ đầu tư dự án đã bắt đầu ghi nhận doanh thu thuần lên đến 1.966 tỷ đồng, chủ yếu là doanh thu kinh doanh bất động sản 1.817 tỷ đồng, trong khi năm trước chỉ số này là 0 đồng. Tạm tính giá trị tối thiểu mỗi căn hộ là trên 4 tỷ đồng, có thể ước tính số lượng sản phẩm đã bàn giao là không hề nhỏ.
Trong năm, chi phí giá vốn của BĐS Hoa Anh Đào là 1.735 tỷ đồng, tương ứng lợi nhuận gộp 230,3 tỷ đồng, tức biên lãi gộp chỉ đạt gần 12%. Trái với hoạt động bán hàng khả quan, con số này được đánh giá là tương đối kém tích cực đối với một doanh nghiệp bất động sản.
Nếu đặt cạnh Vinhomes của Tập đoàn Vingroup (chủ đầu tư Royal City), khả năng sinh lời của BĐS Hoa Anh Đào là quá thấp khi Vinhomes có biên lãi gộp năm 2021 là 57% và trung vị 3 năm gần nhất là 48%.
Hoạt động tài chính của BĐS Hoa Anh Đào cũng không gây ấn tượng, trong khi doanh thu tài chính ở mức 467 triệu đồng, thì chi phí tài chính, hầu hết là chi phí lãi vay mất đến 19,6 tỷ đồng, tăng rất mạnh so với năm 2020 (12,4 triệu đồng).
Đáng nói, trong năm đầu ghi nhận doanh thu thuần, chủ đầu tư King Palace bắt đầu phát sinh chi phí bán hàng, lên tới 185,5 tỷ đồng, chiếm gần 10% doanh thu. Khấu trừ tiếp chi phí quản lý doanh nghiệp 11 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế năm 2021 chỉ đạt vẻn vẹn 15,3 tỷ đồng.
Dẫu vậy, chưa dừng lại ở đó, BĐS Hoa Anh Đào tiếp tục phải chi ra 14,7 tỷ đồng đóng thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành, do đó lợi nhuận sau thuế về mức 603,9 triệu đồng, trong khi năm trước đó dù chưa ghi nhận doanh thu tại King Palace, doanh nghiệp đã báo lãi 434 triệu đồng.
Tổng tài sản cuối 2021 của BĐS Hoa Anh Đào đạt 907,7 tỷ đồng, giảm gần 55% so với thời điểm đầu năm. Trong đó, khoản mục tài sản dở dang dài hạn giảm từ 1.771 tỷ đồng về 64,4 tỷ đồng; ngược lại giá trị hàng tồn kho phát sinh thêm 369,1 tỷ đồng và giá trị tài sản cố định hữu hình 135 tỷ đồng. Đây là chuyển biến khi King Palace chính thức được đi vào hoạt động.
Các khoản mục khác cũng biến động mạnh, như lượng tiền mặt tăng lên 19,2 tỷ đồng, tiền gửi ngắn hạn tăng lên 33,4 tỷ đồng và khoản phải thu ngắn hạn của khách hàng cũng thêm 177,8 tỷ đồng trong năm 2021.
Về nguồn vốn, BĐS Hoa Anh Đào cũng mạnh tay cắt giảm nợ phải trả từ 1.600 tỷ đồng xuống 507,7 tỷ đồng. Chủ yếu là tất toán các khoản nợ vay ngắn hạn (chênh lệch 330,5 tỷ đồng) và dài hạn (172,7 tỷ đồng). Đồng thời, khoản người mua trả tiền trước dài hạn cũng sụt giảm từ 880 tỷ đồng về 175,4 tỷ đồng.
Trong khi đó, vốn chủ sở hữu đứng yên với hơn 400 tỷ đồng, trong đó đóng góp 400 tỷ đồng là vốn điều lệ. Tuy công bố lợi nhuận năm 2021 rất mỏng manh, song vẫn là vừa đủ để BĐS Hoa Anh Đào vá xong khoản lỗ lũy kế 596 triệu đồng của năm trước.
Đôi điều về chủ đầu tư
Dự án King Palace là một phần trong dự án khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán, có tổng diện tích 18.531m2. Đây là khu đất được Công ty Cổ phần Dụng cụ số 1 thuê từ nhà nước làm trụ sở và xưởng sản xuất.
Lịch sử pháp lý tóm gọn như sau, năm 2006, UBND TP. Hà Nội chấp thuận cho Công ty Cổ phần Dụng cụ số 1 liên danh với Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội lập dự án đầu tư. Đến ngày 23/10/2015, thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư cho Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội chuyển nhượng một phần dự án cho Công ty Cổ phần Bất động sản Hoa Anh Đào.
Ngày 10/6/2017, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội khi đó là ông Nguyễn Đức Chung đã ký ban hành quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án tòa nhà hỗn hợp thương mại dịch vụ văn phòng khách sạn căn hộ nhà ở để bán - King Palace.
Sau đó 2 tháng, ông Nguyễn Đức Chung tiếp tục ký quyết định thu hồi 6.973m2 đất tại 108 Nguyễn Trãi thuộc Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội giao cho BĐS Hoa Anh Đào thực hiện dự án tòa nhà King Palace.
Đứng sau BĐS Hoa Anh Đào là Tập đoàn Alphanam của ông Nguyễn Tuấn Hải. Trên một số trang website quảng cáo dự án King Palace và cũng theo thông tin chia sẻ từ các môi giới, căn hộ King Palace vẫn được giới thiệu là sản phẩm do Tập đoàn Alphanam làm chủ đầu tư, dù đến nay tập đoàn này và cá nhân ông Nguyễn Tuấn Hải được cho là đã rút toàn bộ vốn.
Trước đó vào ngày 23/9/2009, Công ty Cổ phần Địa ốc Alphanam, ông Nguyễn Tuấn Hải và Công ty TNHH Hoàng Tử đã cùng tham gia góp vốn thành lập BĐS Hoa Anh Đào.
Thương hiệu "Hoa Anh Đào" khiến giới đầu tư gợi nhớ về dự án nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ, công cộng có tên thương mại là Sakura Tower, nằm tại số 47 Vũ Trọng Phụng, quận Thanh Xuân, cách không xa King Palace. Thực tế, BĐS Hoa Anh Đào cũng có thời gian dài đặt đại bản doanh ở Sakura Tower, sau đó dời về 108 Nguyễn Trãi vào tháng 9/2018.
Điều đáng tiếc, là cả bộ đôi King Palace và Sakura Tower đều bị Thanh tra Chính phủ điểm mặt vì tồn tại nhiều sai phạm, chẳng hạn như giao đất không qua đấu giá, khởi công xây dựng công trình trước khi được cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, hoặc trước khi được cấp phép xây dựng...
Nói thêm đôi nét về Tập đoàn Alphanam, đây là doanh nghiệp được thành lập vào năm 1995 với lĩnh vực trọng tâm là sản xuất, xây lắp với các dự án khu công nghiệp. Sau này, Tập đoàn Alphanam đẩy mạnh hoạt động đầu tư tài chính, M&A và trở thành "ông lớn" bất động sản khi cho ra đời hàng loạt dự án bất động sản cao cấp trên khắp cả nước.
Chẳng hạn, Four Points by Sheraton và Luxury Apartment (Đà Nẵng) là những dự án tiêu biểu trong danh sách các dự án khách sạn, căn hộ cao cấp thành công của Tập đoàn Alphanam, cũng là dự án làm nên tên tuổi và vị thế của doanh nghiệp trên thị trường.
Năm 2007, Tập đoàn Alphanam từng đưa "sếu đầu đàn" của mình là Công ty Cổ phần Đầu tư Alphanam lên sàn giao dịch cùng mã chứng khoán ALP. Tuy nhiên ALP đã hủy niêm yết vào cuối năm 2014, sau nhiều năm ròng liên tiếp thua lỗ, thị giá "đổ đèo" (chốt phiên giao dịch cuối cùng tại mức 2.000 đồng/cổ phiếu).
