Người mua nhà xem các quảng cáo bán nhà, căn hộ chung cư trên địa bàn Thủ đô. Người mua ở thế yếu
Tính đến hết năm 2021, toàn thành phố Hà Nội có 1.102 nhà chung cư đã đưa vào sử dụng, trong đó, có 928 chung cư thương mại, nhà ở xã hội, 174 chung cư tái định cư. Ngoài ra còn hàng trăm nhà chung cư, khu đất đã và đang tiếp tục xây dựng, giao bán trên thị trường.
Theo đó, tại Hà Nội, hoạt động mua bán hàng căn hộ chung cư, nhà ở diễn ra rất sôi nổi. Nhưng qua tìm hiểu, thường các chủ đầu tư không bán sản phẩm trực tiếp mà bán buôn cho đơn vị thứ cấp hay gọi cách khác là sàn giao dịch bất động sản.
Sau khi các chủ sàn giao dịch bất động sản vào cuộc đã dùng chiêu trò qua zalo, facebook, phương tiện truyền thông… kích hoạt, "bơm thổi" giá trị sản phẩm bằng những lời có cánh nhằm thu hút, câu kéo sự chú ý của người mua nhà. Từ đó tạo ra những cơn "địa chấn", bùng nổ về giá cho các chung cư, khu nhà ở.
Theo Luật sư Nguyễn Thế Truyền, Văn phòng luật Thiên Thanh (quận Đống Đa, Hà Nội), sau khi nghe những lời đường mật từ các môi giới của sàn giao dịch bất động sản, khách hàng bùi tai và xuống "tiền tươi thóc thật" mua sản phẩm. Vẫn theo lời Luật sư Nguyễn Thế Truyền, có một thực tế là người mua hàng thường ít tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của căn hộ, ô đất mình mua, có chủ trương đầu tư chưa, giấy phép xây dựng thế nào, căn hộ mua diện tích thông thủy hay phủ bì, có những hạng mục gì trong căn hộ, ô đất. Người mua nhà, đất thường nghe theo lời tư vấn, quảng cáo hoặc sự giới thiệu của người quen là ở đó rất tốt, tiện ích, giá tăng… thế là mua. Nhưng khi nhận nhà, căn hộ không đúng như quảng cáo mới bức xúc, kiện tụng.
Trường hợp này, người mua nhà thường ở thế bất lợi, vì các sàn sau khi bán xong sản phẩm đã xóa sạch lời quảng cáo nên thiếu căn cứ để đưa ra pháp luật. Hơn nữa, khi người mua nhà có ý kiến, chủ đầu tư thoái thác đẩy hết trách nhiệm cho sàn giao dịch. Thế nên, trên thực tế hiện nay, rất ít vụ việc chủ đầu tư hay sàn giao dịch, môi giới bị xử phạt dù chỉ là phạt hành chính về hành vi quảng cáo gian dối, Luật sư Nguyễn Thế Truyền cho biết.
Liên quan đến nội dung quảng cáo sai sự thật, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh thừa nhận, thời gian qua, tại địa bàn thành phố có xảy ra một số vụ tranh chấp, khiếu kiện giữa cư dân với chủ đầu tư, liên quan đến chỗ để xe, diện tích căn hộ, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ... Nguyên nhân chính là khi ký hợp đồng mua căn hộ, người dân không xem xét hết các nội dung ghi trong hợp đồng mà tin lời quảng cáo của các sàn giao dịch và trung tâm môi giới. Việc này, gây ra những vụ mất trật tự xã hội trên địa bàn, khi người dân căng băng rôn, biểu ngữ phản đối chủ đầu tư.
Cũng theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng nhằm hạn chế tranh chấp, khiếu kiện tại các chung cư, từ năm 2019, Thành ủy Hà Nội đã ban hành Nghị quyết số 26-NQ/TU ngày 28/6/2019 về tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy Đảng, nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước đối với việc quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Ngay sau khi có văn bản trên, các sở, ban, ngành và UBND các quận, huyện, thị xã đã vào cuộc thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ của mình.
Tuy nhiên, việc xử phạt hành vi quảng cáo bán sản phẩm nhà không đúng với thực tế chưa được cơ quan chức năng của Hà Nội thực hiện.
Xử lý hình sự với quảng cáo "nổ"
Nhiều khu chưng cư được chủ đầu tư giới thiệu là đẳng cấp quốc tế nhưng khi vào ở cư dân thấy khác xa quảng cáo, dẫn đến bức xúc. Theo một số chuyên gia xây dựng, hàng loạt chủ đầu tư vì mục đích bán hàng nên luôn gắn mác "dự án cao cấp", "dự án đẳng cấp hàng đầu"… khi quảng cáo bán hàng. Tuy nhiên, khi người mua nhà vào ở mới thấy rõ những dự án cao cấp này hoàn toàn khác xa với thực tế.
Về nội dung trên, Luật sư Nguyễn Thế Truyền cho rằng, khi phát hiện sản phẩm không đúng như quảng cáo, khách hàng mua nhà có thể kiện chủ đầu tư. Vì theo Điều 11, Luật Quảng cáo 2012, hành vi gian dối trong quảng cáo có thể bị xử lý hành chính, nếu vẫn tiếp tục hành vi vi phạm này, căn cứ theo mức độ, tính chất có thể bị xử phạt hình sự. Trường hợp quảng cáo sai sự thật có đầy đủ dấu hiệu của hành vi "quảng cáo gian dối" theo quy định của Bộ luật Hình sự, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ tính chất và mức độ nguy hiểm mà áp dụng chế tài hình sự thích hợp. Người phạm tội có thể bị phạt tiền từ 10 - 100 triệu đồng, cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền đến 50 triệu đồng, bị cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 - 5 năm.
Tuy nhiên có một thực tế, hiện ở Hà Nội chưa có chủ đầu tư bị phạt về quảng cáo "vống". "Vì vậy, trước khi quyết định mua bất cứ dự án nào, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ dự án, tìm chủ đầu tư có uy tín. Tốt nhất nên nhờ sự tư vấn của luật sư không nên chỉ tin vào lời quảng cáo từ chủ đầu tư, sàn giao dịch. Ngoài ra, người mua cần nắm chắc quy định của pháp luật để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình trước hành vi quảng cáo gian dối", Luật sư Nguyễn Thế Truyền khuyến cáo.
Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Trần Quang Tuyên, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc thành phố Hà Nội cho rằng, trước khi mua nhà, người dân cần đặc biệt quan tâm đến các căn cứ pháp lý của dự án. Người dân không nên tin lời quảng cáo từ các trung tâm môi giới dẫn đến quyết định sai lầm.
Ông Trần Quang Tuyên cũng gợi ý, khi mua sản phẩm, người dân cần tìm hiểu kỹ phối cảnh của dự án. Trong trường hợp còn băn khoăn, người mua có thể yêu cầu bên cung cấp sản phẩm mô tả chi tiết căn hộ, ô đất theo hình thức, ở 4 phía (Đông, Tây, Nam, Bắc - PV) có những hạng mục gì như cây xanh, sân chơi, nhà cao tầng. Sau đó, các thông tin trên được đưa vào hợp đồng kinh tế hoặc phụ lục hợp đồng. Với cách làm như vậy, khi nhận bàn giao căn hộ, ô đất mà người dân không thấy đúng như mô tả trong hợp đồng, có quyền không nhận hoặc khởi kiện ra tòa. Khi đó, Tòa án và các bên liên quan mới có thêm nhiều căn cứ để giải quyết vụ việc.
Thiết nghĩ, cùng với biện pháp người mua nhà "tự cứu mình", cơ quan chức năng cũng nên xem xét nghiên cứu tăng nặng hình thức xử lý hành vi quảng cáo sai sự thật; tăng cường kiểm tra, giám sát đơn vị quảng cáo sản phẩm nhà, đất để hạn chế vụ việc phức tạp cũng như bảo vệ người mua nhà trên địa bàn Thủ đô nói riêng và cả nước nói chung.
