Tại nhiều hội thảo, tọa đàm về sửa Luật Đất đai 2013, nhiều nhà khoa học, chuyên gia, doanh nghiệp (DN) đã vạch ra những vướng mắc về đất đai hiện nay không chỉ nằm ở Luật Đất đai 2013 mà còn nằm ở nhiều luật khác. Những luật như Kinh doanh bất động sản, Nhà ở, Đầu tư, Đấu giá… đều có những quy định liên quan đến đất đai và chồng chéo, thậm chí vênh với Luật Đất đai 2013.
Luật “đá” luật
Theo luật sư Hà Huy Phong (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), trong quá trình tư vấn cho các nhà đầu tư đúc kết: “Cửa ngõ” để thông qua một dự án đầu tư là phải thông qua các luật Đầu tư, Đấu thầu. Đa phần các dự án liên quan đến quyền sử dụng đất đều bị siết chặt.
Vướng mắc giữa Luật Đất đai với Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu… có thể ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án. Trong ảnh: Một góc TP Tuy Hòa, Phú Yên - nơi đang thu hút nhiều nhà đầu tư. Ảnh: QUỐC VŨ
Ông Phong nêu vấn đề: “Luật Đầu tư 2014 không có quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá, đấu thầu, còn Luật Đầu tư 2020 thì có quy định rất rõ về việc này. Tuy nhiên, Luật Đất đai thì vẫn là luật năm 2013. Và từ năm 2020 đến nay, các DN gặp khá nhiều vướng mắc.
Theo Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021, để được hướng dẫn chấp thuận dự án đầu tư có sử dụng đất thì dự án phải thuộc danh mục mà HĐND cấp tỉnh phê duyệt nhưng Luật Đất đai thì không quy định. Luật Đấu thầu quy định điều kiện để tham gia đấu thầu đối với các dự án có sử dụng đất thì không được vi phạm quy định về Luật Đất đai. Nhưng vi phạm ở mức độ nào, vi phạm như thế nào thì không quy định rõ”.
Ông Phong nhận định hầu như dự án nào cũng có vướng mắc giữa các luật Đầu tư, Đấu thầu và Đất đai. “Có thể thấy giữa ba luật này chưa có sự tương thích và nếu còn tiếp tục thực hiện thì sẽ vướng mắc rất nhiều” - luật sư Phong nói.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, thống kê: Các luật tác động vào bất động sản đang có khoảng 12 luật, còn ít nhiều có liên quan đến bất động sản thì có tới 60 luật.
“Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án phải có 36 con dấu mới hoàn thành, thậm chí có tới 120 con dấu - nếu tính cả những quy định không chính thức. Có thể nói, thủ tục hành chính về bất động sản vô cùng phức tạp” - ông Hiệp nói tại một hội thảo hồi cuối tháng 3.
Mê hồn trận của nhà đầu tư
Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế, Liên đoàn Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI), cho biết VCCI đã có nhiều nghiên cứu và tổng kết rằng đa phần các DN thấy rất phiền phức do thủ tục hành chính về đất đai chồng chéo, phức tạp. Và ngay cả cán bộ, công chức cũng thấy rất rủi ro khi thực hiện các thủ tục về đất đai cho DN, người dân.
Ông Đậu Anh Tuấn đã vẽ ra một sơ đồ về quy trình phải thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai mà một nhà đầu tư phải thực hiện với nhận xét cái quy trình ấy như một “mê hồn trận”. “Nhà đầu tư mà muốn xây một nhà máy, khi chúng tôi nghiên cứu, vẽ ra quy trình của nhà đầu tư phải thực hiện thì có thể thấy bất cứ khâu nào cũng có rủi ro” - ông Tuấn cho hay.
Lý giải nguyên nhân, ông Tuấn nói: “Gần như có tình trạng trong vấn đề đất đai là không bộ nào chịu bộ nào, ngành nào chịu ngành nào nên chưa có gắn kết trong thực hiện quy trình thủ tục hành chính liên quan đến đất đai”.
Đồng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, nhận định pháp luật Việt Nam hiện nay vẫn rơi vào tình trạng cát cứ quyền lực. “Thậm chí trong một bộ thì tổng cục, cục nào biết tổng cục và cục đấy. Quản lý ở các nước có bộ quy hoạch, họ quy hoạch mọi thứ trừ quy hoạch đô thị và nông thôn vì nó thuộc địa phương. Còn lại, kể cả quy hoạch sử dụng đất thì bộ quy hoạch làm. Tài chính đất đai dứt khoát phải bộ tài chính làm để điều tiết chung nguồn thu ngân sách. Họ làm rành mạch, còn ta thì vướng víu là dồn về một bộ” - GS Võ nêu.
Cần cấm phân lô, bán nền
Việt Nam cần cấm phân lô, bán nền, trừ ở nông thôn. Đây là hình thức người dân tích tiền vào đó và tiền bị chôn ở đó, không thể sản xuất, kinh doanh, sinh lời… Luật Đất đai 2003 đã cấm. Thủ tướng Phan Văn Khải khi đó đã ký Nghị định 181 cấm chia lô, bán nền. Nhưng đến năm 2007 lại được chia lô, bán nền dưới dạng BT (dự án xây dựng - chuyển giao, hiểu nôm na là dự án đổi đất lấy hạ tầng - PV) và đến Luật Đất đai 2013 cho phép khá rộng, đến mức trung tâm TP cũng được phân lô, bán nền.
GS ĐẶNG HÙNG VÕ
Không để “nhóm lợi ích” tác động
PGS-TS Phạm Hữu Nghị, nguyên nghiên cứu viên cao cấp Viện Nhà nước và Pháp luật, đặt vấn đề: Những mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và một số luật khác giả định có “lợi ích nhóm” chi phối thì phải chỉ ra được nó chi phối như thế nào, chi phối ở đâu.
“Luật Đất đai thì chủ yếu là Bộ TN&MT soạn, Luật Quy hoạch thì Bộ KH&ĐT soạn, Luật Xây dựng thì do Bộ Xây dựng soạn thảo…” - ông Nghị nêu và cho rằng thật ra “lợi ích nhóm” là động lực phát triển xã hội và không thể triệt tiêu nhưng cần kiểm soát để “lợi ích nhóm” hay “nhóm lợi ích” không khuynh đảo lợi ích xã hội.
PGS Nghị cho rằng cần có “luật vận động hành lang” để công khai mọi ý kiến của các thành phần trong xã hội, bảo đảm minh bạch thì sẽ tránh được “đi đêm” khi xây dựng pháp luật. Mặt khác, cũng cần thay đổi cách làm luật hiện nay để không làm “méo mó” các quy định hoặc sinh ra những quy định “méo mó”.
“Pháp luật chồng chéo, thiếu đồng bộ thì chính những hoạt động pháp luật cũng cần linh hoạt vì còn căn cứ là sự công bằng, lẽ phải như trong BLDS quy định. Khi chưa giải quyết vấn đề trọng tâm “đất thuộc về ai” thì những vấn đề mâu thuẫn, chồng chéo vẫn tiếp tục xảy ra” - ông Nghị nhận định.
Có chênh lệch lớn giữa các luật
Giữa các luật Đất đai, Quy hoạch, Xây dựng, cùng nhiều luật khác có các quy định liên quan đến đất đai đều rất nhiều bất cập, cần hoàn thiện. Chẳng hạn về thời hạn quy hoạch sử dụng đất. Trong Luật Đất đai quy định kỳ quy hoạch là 10 năm nhưng trong Luật Quy hoạch, tùy vào tính chất từng loại quy hoạch mà luật quy định có thể là năm năm hoặc 10 năm, thậm chí là cao hơn.
Chúng ta cần hoàn thiện pháp luật để tránh chồng chéo, xung đột pháp luật. Trước hết cần tạo cơ sở, nâng cao chất lượng lập quy hoạch. Kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021-2030 và Kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021-2025 cần triển khai đồng bộ với quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu với lập kế hoạch đầu tư hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật để phát triển hệ thống nhà ở, công trình thương mại dịch vụ và những công trình khác.
Cần chỉnh sửa, bổ sung các quy định của pháp luật theo hướng đồng nhất hệ thống văn bản pháp luật, phân cấp quản lý thuận tiện cho công tác tổ chức quy hoạch và quản lý quy hoạch. Xây dựng hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai, tích hợp với hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia để có thể truy xuất, sử dụng vào mục đích quản lý chung của các cơ quan quản lý nhà nước.
Cần xem xét bổ sung thẩm quyền của thường trực HĐND tỉnh, cấp huyện quyết định một số nội dung như điều chỉnh cục bộ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giữa hai kỳ họp HĐND.
