Nhiều chính sách gỡ khó cho thị trường bất động sản
Kết thúc năm 2022, thị trường bất động sản được nhận định là duy trì giai đoạn khó khăn kéo dài với nhiều thách thức phải đối mặt như nguồn vốn hạn hẹp, giá bán đã tăng quá cao và biến động của nhân sự khi thị trường gặp khó.
Cùng đó, những thông tin, biến động về các hoạt động điều tra, khởi tố nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng làm ảnh hưởng lớn nhà đầu tư, khách hàng khiến tất cả các đối tượng tham gia thị trường này đều gặp khó khăn.
Tuy nhiên, các chuyên gia dự báo, thị trường vẫn có yếu tố để kỳ vọng vào sự “đảo chiều," sớm nhất là cuối năm 2023 để trở lại đường đua và duy trì tốc độ.
Ông Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nhận xét thị trường bất động sản là một trong 4 thị trường trọng tâm được Thủ tướng chỉ đạo trong thời gian gần đây.
Chỉ trong 2 tháng cuối năm 2022, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo quan trọng nhằm gỡ "nút thắt" cho thị trường bất động sản. Nhiều doanh nghiệp ví chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ đã phả hơi ấm cho thị trường, trước mắt là khôi phục niềm tin của các doanh nghiệp, nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, sau quyết định thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, thì Công điện 1164/CĐ-TTg cũng khá mạnh mẽ, toàn diện trong tháo gỡ khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt. Thông tin này giúp các doanh nghiệp, nhà đầu tư gia tăng chỉ số niềm tin, sự lạc quan vào thị trường.
Sau những chỉ đạo trên, các bộ, ngành đã có các giải pháp cụ thể. Nổi bật là việc Bộ Tài chính đã trình Chính phủ Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp.
Trong đó, đáng chú ý là đề xuất giãn thời gian thực hiện trong vòng 1 năm đối với quy định yêu cầu xếp hạng tín nhiệm bắt buộc, cho phép các trái phiếu phát hành được gia hạn 2 năm, hay cho phép hai bên thỏa thuận để chuyển đổi khoản thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn thành khoản vay hoặc tài sản khác. Nếu những đề xuất này được thông qua, trước mắt sẽ tháo gỡ rất nhiều khó khăn trong việc gọi vốn.
Bên cạnh đó, năm 2023, với việc nhiều luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản dự kiến được sửa đổi và thông qua như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai; thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ “sang trang” mới.
Trong số này, Luật Đất đai sửa đổi đặc biệt quan trọng. Theo đó, thị trường đất đai đã có dấu hiệu tốt lên và được kỳ vọng có thể đưa luồng tiền lớn vào thị trường với những yếu tố quan trọng được đề cập trong Nghị quyết số 18-NQ/TW hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao."
Cùng đó, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam hiện vẫn rất lớn. Ông Trần Kim Chung dẫn chứng thị trường nhà ở từ tình trạng mất cân đối cung cầu trong năm 2022 sẽ có thay đổi khi Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo chú trọng phát triển nhà ở xã hội góp phần đưa ra thị trường sản phẩm hàng hoá phù hợp kèm theo những cơ chế, chính sách hỗ trợ tài chính.
Đồng quan điểm về việc thị trường bất động sản vẫn có nhiều yếu tố “trợ lực” quan trọng, tác động đến khả năng phục hồi, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn, cho rằng thời điểm “đảo chiều” có thể sẽ rơi vào quý cuối của năm 2023.
Nhiều chỉ báo tích cực, bất động sản kỳ vọng sớm đảo chiều
Cùng với những tháo gỡ về mặt chính sách, thị trường bất động sản cũng xuất hiện thêm nhiều chỉ báo, nhất là những chỉ báo liên quan đến dòng tiền với kỳ vọng thị trường có thể đảo chiều trong năm 2023.
Dựa trên bài học từ giai đoạn khủng hoảng nhà đất 2008-2012, ông Nguyễn Quốc Anh phân tích, nếu nhìn lại chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam, tính từ thời điểm 2008-2009 khi lạm phát tăng cao, tín dụng bị siết chặt với mức trần lãi suất cho vay tăng lên đến 21% thì đó chính là thời điểm thanh khoản thị trường lao dốc. Bất động sản rất khó bán và lượng hàng tồn kho tăng gấp 3 lần so với năm 2007. Tình hình này kéo dài trong suốt các năm 2010-2012.
Chỉ khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu điều chỉnh giảm mạnh lãi suất, giá bán nhà đất lao dốc 30-40%, xuất hiện động thái bán tháo, cắt lỗ, tồn kho nhà đất tăng 85% so với cùng kỳ, nhiều dự án bị bỏ hoang.
Bước sang giai đoạn nửa cuối 2013 và đầu năm 2014, khi Luật đất đai được thông qua, chính sách tín dụng dần nới lỏng và sự xuất hiện của gói tài chính 30.000 tỷ đồng thì thị trường bất động sản mới bắt được những tín hiệu phục hồi bước đầu, tồn kho giảm dần từ 15-20%. Giá bán bất động sản điều chỉnh về sát với nhu cầu người mua thực.
Nếu theo chu kỳ từng diễn ra trước đây, tính từ thời điểm khi ngân hàng nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường bất động sản bắt đầu “đảo chiều” và có bước phục hồi là phải mất khoảng 1,5 năm. Vì vậy, nếu chỉ dựa trên yếu tố chỉ số lãi suất, xét theo bối cảnh hiện nay, với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất có thể sẽ được điều chỉnh vào quý 1/2023. Như vậy, phải đến quý 2 hoặc quý 3/2024 thì bất động sản mới có thể “đảo chiều," chuyên gia này phân tích.
Tuy nhiên, theo ông Quốc Anh, trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản là tăng trưởng tín dụng-lãi suất-chính sách điều hành của Chính phủ thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình “đảo chiều” cho thị trường.
Năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản đã có ngay tín hiệu đảo chiều và đạt được điểm cân bằng. Giai đoạn cuối 2013 đầu 2014 khi tăng trưởng tín dụng được nới lỏng lên mức 12-14% thị trường đã bước đầu phục hồi.
“Do đó, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường cũng theo đà đó mà phục hồi nhanh. Đặc biệt, cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác gỡ khó cho bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi đang được trình Quốc hội thông qua là những tín hiệu vui cho lĩnh vực này. Tăng trưởng tín dụng và chính sách chính là những gam màu sáng cho bức tranh thị trường bất động sản để hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian “đảo chiều” và phục hồi sớm hơn, dự kiến sẽ vào khoảng cuối năm 2023” , ông Quốc Anh cho hay.
Theo khảo sát mới nhất của batdongsan.com.vn về dự báo thời điểm thị trường phục hồi dựa trên ý kiến đánh giá của gần 500 nhà môi giới cho thấy, 34% người tham gia đánh giá khoảng cuối quý 3 và đầu quý 4/2023 sẽ là thời điểm mà thị trường bất động sản phục hồi trở lại; 23% có cái nhìn tích cực hơn khi cho rằng, từ quý 2/2023 thị trường sẽ phục hồi và 19% dự đoán phải đến quý 2/2024 thì tín hiệu tích cực mới trở lại.
Nhìn chung, các chuyên gia đều chung nhận định, 2023 vẫn là năm khó khăn của thị trường nhưng sẽ không kéo dài và vẫn có giải pháp để kéo lại sức bật. Các diễn biến tiếp theo đều phụ thuộc vào chính sách dòng vốn và quản lý của nhà nước.
Đối với các doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra lời khuyên về việc cải thiện hồ sơ tín dụng. Bởi, ngay sau khi thị trường có tín hiệu đảo chiều, doanh nghiệp có thể vay tín dụng để phát triển kinh doanh. Đồng thời, doanh nghiệp nên phát hành trái phiếu minh bạch và cân nhắc để phù hợp với khả năng trả nợ. Bên cạnh đó, cần đưa ra các phương án tài chính hấp dẫn cho người mua nhà và đẩy nhanh pháp lý, tiến độ dự án để có vốn từ nguồn khách hàng trả trước.
“Nhà nước đã tháo gỡ về mặt chính sách. Để hồi phục niềm tin cho cộng đồng nhà đầu tư thì doanh nghiệp phải làm ăn chân chính, đảm bảo chữ tín, đảm bảo lợi nhuận cam kết”, ông Đính đúc kết.
Cần tư duy lại mô hình kinh doanh
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao tại GIBC, cho rằng sau khó khăn, các doanh nghiệp cần tư duy lại mô hình kinh doanh. Việt Nam vẫn nằm trong tốp những quốc gia tiềm năng, thu hút nhà đầu tư quốc tế. Cơ hội để mua bán sáp nhập đang rất hấp dẫn. Đồng thời, Việt Nam đang hội nhập sâu rộng. Kiều hối tăng mạnh và người nước ngoài sinh sống ở Việt Nam cao, nhất là các nước có đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh tại Việt Nam như Trung Quốc, Hàn Quốc. Đáng chú ý là số người dân vẫn chưa có khả năng sở hữu nhà còn khá lớn.
Dự báo năm 2035 thị trường cần 100 triệu m2 nhà ở nên nhu cầu còn rất lớn. Điều quan trọng nhất là niềm tin vào thị trường bất động sản.
