Nhiều chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản thời gian qua đã phải trải qua nhiều khó khăn, việc kiểm soát phát trái phiếu doanh nghiệp quá chặt của ngân hàng Nhà nước hay các dự thảo sửa đổi về thời hạn sở hữu chung cư, thu thuế bất động sản,… Tuy nhiên, chuyên gia cũng khẳng định, việc thị trường chậm lại sau nhiều biến cố cũng là cơ hội để đánh giá và nhìn nhận mọi vấn đề từ tốc độ phát triển, sức khoẻ các phân khúc, năng lực của doanh nghiệp… Từ đó, rút ra những bài học kinh nghiệm, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp bất động sản.
Tạp chí Điện tử Kinh tế Môi trường xin gửi tới độc giả 10 sự kiện nổi bật nhất của thị trường bất động sản Việt Nam 2022:
1- Chính phủ trình Quốc hội dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
Trong chương trình nghị sự, sáng 1/11, Quốc hội nghe Chính phủ trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Đây là một đạo luật quan trọng, phức tạp, giữ vai trò căn bản trong hệ thống pháp luật về đất đai, có mối quan hệ và ảnh hưởng sâu sắc đến việc thực thi các chính sách quy định trong rất nhiều luật khác, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, tới tất cả các tổ chức và từng người dân.
Trình bày Tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành cho biết, đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, tư liệu sản xuất cơ bản, là không gian phát triển và là nguồn lực to lớn của đất nước. Trong thời gian qua, thực hiện Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý, sử dụng đất đai đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế-xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh.
Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp; suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng nghiêm trọng…
2- Mức độ quan tâm phân khúc đất nền tăng cao ở nhiều tỉnh thành
Trong tháng 2/2022, mức độ quan tâm bất động sản tăng ở hầu hết các loại hình với mức trung bình khoảng 23% so với tháng 1. Hà Nội và TP.HCM có mức tăng lần lượt là 22% và 29%.
Đáng chú ý, đất và đất nền dự án có mức quan tâm tăng mạnh ở nhiều tỉnh thành trên cả nước. Trong đó, Khánh Hòa, Lâm Đồng và Đà Nẵng là ba khu vực có mức tăng mạnh nhất, lần lượt là 35%, 41% và 32%. Hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM có mức tăng là 8% và 18%.
Nhìn nhận về khuynh hướng gia tăng nhu cầu mua với đất nền, các chuyên gia cho biết, vì lo ngại về trượt giá và lạm phát khi tiền được bơm ra thị trường qua những gói kích thích kinh tế, giải ngân đầu tư công nên nhu cầu tích lũy tài sản gắn liền với đất sẽ tăng lên trong năm nay. Đất nền và nhóm bất động sản liền thổ có giá vừa túi tiền hơn so với biệt thự, nhà phố, shophouse nên sẽ hút dòng vốn quy mô trung bình khá trở lên. Tuy nhiên, tình trạng nóng sốt đất trên diện rộng khó diễn ra mà chỉ ở cục bộ một số địa phương.
3- Căn hộ chung cư bình dân hút khách
Điểm đáng chú ý trong quý I chính là nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung cư tăng cao ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, tập trung chính ở phân khúc bình dân. Cụ thể là trong tháng 2, căn hộ chung cư bình dân ở Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng mạnh 36% so với hồi tháng 1, vượt xa lượt quan tâm của nhà riêng, đất nền.
Giá căn hộ chung cư Hà Nội trong tháng 2/2022 đã tăng khoảng 4,4% so với tháng 12/2021. Mặt bằng giá căn hộ chung cư bình dân ở Hà Nội trong năm 2021 đã tăng trưởng 8%, đạt mức trung bình là khoảng 23,5 triệu/m2. Giá căn hộ chung cư cao cấp cũng tăng 5% lên mức 32,5 triệu/m2, trong khi đó, căn hộ chung cư cao cấp tăng 3% lên mức 45,5 triệu/m2.
4- Mức độ tăng giá của nhà đất vượt chứng khoán, vàng và tiền gửi tiết kiệm
Trải qua 2 năm dịch bệnh Covid-19 kéo dài, thị trường vàng, nhà đất, tiền gửi tiết kiệm và vàng ghi nhận nhiều diễn biến thăng trầm. Trong đó, nhà ở và đất có chỉ số tăng giá cao nhất, xếp sau là vàng, chứng khoán và tiền gửi ngân hàng.
Mặc dù chỉ số giá chứng khoán và vàng tăng mạnh vào tháng 1 năm 2022, lần lượt tăng 57% và 44% so với hồi tháng 1 năm 2020, nhưng sang tháng 6/2022, giá chứng khoán và vàng đã giảm. Do đó, mức tăng so với hồi tháng 1 năm 2020 chỉ còn 21% và 34%.
5- Đất nền từ Nam ra Bắc tăng giá
Theo ước tính, đất nền ở miền Bắc và miền Nam trong quý II/2022 có mức độ quan tâm giảm lần lượt là 16% và 12% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mặt bằng giá rao bán vẫn tăng ở một số tỉnh thành so với mức giá trung bình năm 2021.
Nhu cầu tìm kiếm đất nền ở Hà Nội giảm đến 23% nhưng mặt bằng giá rao bán ở nhiều quận và huyện vùng ven tăng mạnh. Trong số đó, đất nền huyện Gia Lâm, Đông Anh và Quốc Oai tăng lần lượt 27%, 31% và 20% so với giá trung bình năm 2021.
Thị trường TP.HCM cũng ghi nhận mức độ quan tâm đất giảm khoảng 11%. Tuy nhiên, giá rao bán đất nền trong quý II/2022 ở nhiều khu vực trong thành phố đều tăng so với trung bình năm 2021, như Củ Chi tăng 8%, Quận 9 tăng 11% và Nhà Bè tăng 4%.
6- Vụ án tại Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh, AIC, FLC là đặc biệt nghiêm trọng
Ban Chỉ đạo Trung ương về Phòng, chống tham nhũng, tiêu cực đánh giá các vụ án xảy ra tại Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh, AIC, FLC là đặc biệt nghiêm trọng.
Theo Phó Trưởng ban Nội chính Trung ương, Nguyễn Thái Học cho hay: tại cuộc họp, Thường trực Ban Chỉ đạo thống nhất đánh giá, công tác phát hiện, xử lý tham nhũng, tiêu cực ngày càng quyết liệt, hiệu quả, có bước chuyển biến mới, củng cố thêm niềm tin của cán bộ, đảng viên và nhân dân.
Các cơ quan tiến hành tố tụng cả nước đã khởi tố, điều tra 2.474 vụ/4.646 bị can, truy tố 2.157 vụ/4.564 bị can, xét xử sơ thẩm 2.198 vụ/4.620 bị cáo về các tội tham nhũng, chức vụ, kinh tế (trong đó về tham nhũng đã khởi tố mới 414 vụ án/939 bị can).
Đối với các vụ án thuộc diện Ban Chỉ đạo theo dõi, chỉ đạo, đã khởi tố mới 10 vụ án/37 bị can; đã kết thúc điều tra 16 vụ án/248 bị can, kết luận điều tra bổ sung 8 vụ án/148 bị can; ban hành cáo trạng truy tố 13 vụ án/122 bị can; xét xử sơ thẩm 10 vụ án/101 bị cáo; xét xử phúc thẩm 9 vụ án/66 bị cáo.
7- Bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng khó trong ngắn hạn
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam chia sẻ, cái khó cho doanh nghiệp nằm ở quy định về thu hút vốn, khó cho người tiêu dùng vì họ sẽ phải tích luỹ nhiều hơn, trả lãi nhiều hơn cho giấc mơ an cư lạc nghiệp ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Tuy nhiên, điểm sáng trong bức tranh trên theo ông Khương là động lực di dân về các khu đô thị vệ tinh. Như ở TP.HCM là khu vực Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Và đây cũng là động lực cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia vì so với các bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng thời gian thu hồi vốn phải từ 10 đến 20 năm thì bất động sản nhà ở chỉ mất một nửa thời gian đó.
Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefiled Việt Nam, cho rằng thị trường Việt Nam hấp dẫn các nhà đầu tư vì đồng nội tệ bình ổn. Quan trọng hơn dòng vốn FDI đổ vào khu vực bất động sản đang có sự thay đổi so với cách đây 5 năm.
8- Bất động sản công nghiệp tiếp tục toả sáng năm 2022
Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng trong bức tranh bất động sản Việt Nam trong năm 2022. Với hạ tầng tốt, gần Trung Quốc, thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hoá nên khu vực phía Bắc luôn nhận được dòng vốn đầu tư từ các doanh nghiệp sản xuất. Tuy nhiên, theo bà Tú Lương, Giám đốc Phát triển kinh doanh BW Industrial, do quỹ đất giới hạn nên dòng vốn hiện nay bắt đầu chảy sang miền Nam và miền Trung.
Đặc biệt là khu vực miền Trung, đây là nơi có nền kinh tế kém phát triển nên chính quyền rất tích cực trong việc thu hút dòng vốn FDI. Bên cạnh đó, quỹ đất còn nhiều nên giá đất hợp lý và nguồn nhân lực sẵn có dồi dào là các thế mạnh mà khu vực này sở hữu.
Khu vực phía Nam với sự phát triển hạ tầng cao tốc hình thành trong tương lai cũng giúp giải quyết bài toán khan hiếm quỹ đất hiện nay. Lấy ví dụ như Samsung thường yêu cầu các nhà cung cấp hoạt động trong phạm vi 30 km hoặc đảm bảo giao hàng trong 30 phút.
9- Bỏ quy định về khung giá đất, sẽ xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Theo pháp luật hiện hành thì khung giá đất được quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 khi Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Tuy nhiên, tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó, việc định giá đất sẽ xác định theo những nguyên tắc tại Điều 129 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Nhà nước sẽ ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể theo Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Như vậy, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó Nhà nước sẽ quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất và ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
10- Nới "room" tín dụng và hiệu ứng của thị trường bất động sản
Theo các chuyên gia, quyết định nới "room" tín dụng lên mức 15,5-16% cho toàn hệ thống của Ngân hàng Nhà nước sẽ có tác động tích cực về mặt tâm lý đối với thị trường bất động sản.
Cụ thể, từ cuối ngày 5/12 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm nay thêm khoảng 1,5-2% cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. Nguyên tắc điều chỉnh tăng chỉ tiêu tín dụng cho các tổ chức tín dụng cho các tổ chức tín dụng có thanh khoản tốt hơn, lãi suất thấp hơn sẽ được tăng trưởng tín dụng cao hơn.
Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy nguồn cung bất động sản thời gian qua có xu hướng giảm rõ rệt, giao dịch cũng trở nên trầm lắng. Với chính sách kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, dòng vốn trên thị trường đang gặp khó.
Đồng thời, lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự hơn trong các quyết định xuống tiền. Điều này đã khiến không ít doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động để duy trì hoạt động.
Tin vui cho thị trường là cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác gỡ khó cho bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi đang được đệ trình quốc hội thông qua. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn phân tích, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường cũng theo đà đó mà phục hồi nhanh. Thông qua bức tranh tích cực về tăng trưởng tín dụng và chính sách, bất động sản hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023.
