Bài 1: Công ty TNHH Hoàn Cầu Nha Trang bị tố "bắt tay không đoan trang" với nhà đầu tư?

Bỏ tiền tỷ, mua về “tài sản” bất động

Năm 2016, ông Đ.T.H bỏ hơn 1 tỷ đồng để mua căn hộ dịch vụ du lịch tại dự án Diamond Bay – Condotel Resort. Diamond Bay – Condotel Resort có địa chỉ nằm tại vịnh Kim Cương, Đại lộ Nguyễn Tất Thành, thuộc xã Phước Đồng, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa do Công ty TNHH Hoàn Cầu Nha Trang làm chủ đầu tư. Thời điểm đó, loại hình căn hộ dịch vụ du lịch bùng nổ mạnh mẽ bởi mô hình cam kết lợi nhuận và cơ chế chia sẻ thu nhập.

Cũng như nhiều nhà đầu tư khác, ông H. kỳ vọng, bỏ tiền tỷ ra coi như một khoản tích luỹ dần, mỗi tháng nhận được khoản tiền lãi đều đặn. Dù lúc mua căn hộ, ông H. phải vay người thân, bạn bè và ngân hàng.

Ông H. kể, điều mà ông và nhiều khách hàng quyết định lựa chọn căn hộ dịch vụ lịch tại Diamond Bay – Condotel Resort là bởi nhân viên kinh doanh quảng cáo sản phẩm được sở hữu lâu dài, có giấy xác nhận quyền sở hữu. Tin tưởng rằng, với pháp lý đầy đủ như vậy thì việc bỏ tiền vào căn hộ dịch vụ du lịch sẽ hạn chế rủi ro.

Theo như quảng cáo, ông H. sẽ nhận được thu nhập được đảm bảo là 8% giá trị căn hộ/1năm. Từ năm thứ sáu trở đi sau ngày bắt đầu, số thu nhập nhận được sẽ theo kết quả hoạt động kinh doanh. Con số này được tính bằng thu nhập sau thuế thu nhập doanh nghiệp tính theo từng năm. Cụ thể, khách hàng sẽ được nhận 70% thu nhập sau thuế (khoản này được tính  = (tổng doanh thu từ nhóm căn hộ - chi phí hoạt động – thuế thu nhập doanh nghiệp) /tổng số căn hộ trong nhóm căn hộ. Tuy nhiên, hơn 6 năm trôi qua, ông H. vẫn chỉ mới nhận được khoảng 1,5 kỳ lợi nhuận (mỗi kỳ tương đương 6 tháng). Số tiền cam kết lợi nhuận còn lại cũng không được chủ đầu tư chi trả. Và đặc biệt, số tiền lợi nhuận từ khai thác kinh doanh căn hộ dịch vụ du lịch cũng không nhận được.

Theo ông H.,phía Công ty TNHH Hoàn Cầu Nha Trang cũng không công bố báo cáo tài chính, kết quả kinh doanh trong việc vận hành và khai thác dự án Diamond Bay – Condotel Resort. Dù thừa nhận rằng, việc xác nhận tính thực tế của báo cáo tài chính là điều khó tưởng do thiếu đơn vị kiểm toán độc lập vào cuộc. Điều này đồng nghĩa, chủ đầu tư hoàn toàn lựa chọn báo lỗ khiến nhà đầu tư không được hưởng bất kỳ một khoản lợi nhuận nào từ việc khai thác vận hành kinh doanh căn hộ dịch vụ du lịch. Nhưng ngay cả trước khi dịch bệnh xuất hiện, Công ty TNHH Hoàn Cầu Nha Trang không có bất kỳ động thái nào liên quan thanh toán lợi nhuận cho khách hàng. 

“Tôi tới gặp chủ đầu tư nhiều lần. Nhưng người kí hợp đồng với chúng tôi là ông Lộc đã được thông báo nghỉ việc. Phía chủ đầu tư không phản hồi, thoái thác, đùn đẩy”, ông H. nói. 

Điều đáng nói hơn, ông H. cho biết, cách đây ít tháng, vị khách hàng này nhận được các cuộc gọi liên tục từ nhân viên của Công ty TNHH Hoàn Cầu Nhà Trang, đề nghị mua lại căn hộ với giá gốc. 

“Tôi không đồng ý với đề nghị này. Tôi mới biết được chủ đầu tư đã bán dự án cho một bên khác. Và họ muốn chúng tôi bán lại giá gốc. Nhưng phần lớn chúng tôi không đồng ý. Khi tôi đến dự án và đã thấy nhân công, quản lý mới”, ông H. nói.

Hơn 6 năm bỏ ra tiền tỷ, không những không thu được khoản lợi nhuận cam kết như ban đầu, và tiền thu nhập từ cho thuê, đến hiện tại, ông H. và hàng trăm nhà đầu tư khác nhận được đề nghị phải bán lại căn hộ mà chính họ có quyền sở hữu. Với việc bán lại dự án cho doanh nghiệp khác, dần bàn giao và thay đổi nhân sự, không khác gì những nhà đầu tư đang bị “ép buộc” phải bán lại căn hộ của chính mình.

Quyền lợi của khách hàng ở đâu? 

Anh B.H.Q, nhà đầu tư đến từ Hà Nội, đại diện cho hàng trăm nhà đầu tư khác mua căn hộ dịch vụ du lịch của Công ty TNHH Hoàn Cầu Nhà Trang xác nhận, rất nhiều nhà đầu tư khác đều rơi vào tình cảnh như vậy. Không nhận được khoản tiền lãi cam kết, cũng không nhận được khoản tiền thu nhập từ kinh doanh khai thác phòng như thoả thuận trong hợp đồng, đến hiện tại, họ có nguy cơ phải bán bằng mức giá đã mua cách đây 5,6 năm.

Nếu xét về chi phí cơ hội, hơn 1 tỷ cho một căn hộ du lịch dịch vụ, chỉ tính riêng gửi tiết kiệm ngân hàng, số tiền lãi lên tới hàng trăm triệu đồng trong vòng 5,6 năm. Nếu tính toán tới việc đầu tư vào sản phẩm bất động sản khác như đất nền thì mức lời có thể gấp 2, gấp 3 lần so với mức giá ban đầu.

Câu hỏi được đặt ra, nếu tất cả các nhà đầu tư vào loại hình Condotel đều xảy ra tình cảnh tương tự, ai sẽ là người đứng ra bảo vệ quyền lợi cho họ khi loại hình này vẫn chưa đủ cơ sở hành lang pháp lý?

Nhà đầu tư với cuộc chơi "cầm dao đằng lưỡi".

Câu chuyện phá bỏ cam kết lợi nhuận căn hộ dịch vụ du lịch đã không phải còn là chuyện hiếm gặp trong vài năm trở lại đây. Nhưng nhìn từ thực tế, ở thời điểm mua, những nhà đầu tư đã đặt niềm tin vào uy tín của chủ đầu tư (mà ở đây là Công ty TNHH Hoàn Cầu Nha Trang) trong việc thực hiện cam kết mà họ đưa ra. Để rồi, kết quả, niềm tin đó đã bị phá bỏ khi uy tín của chủ đầu tư sụp đổ khi chính các chủ dự án vừa không thực đúng như cam kết theo hợp đồng mà chính họ soạn ra, vừa ép khách hàng của mình vào con đường “thiệt đơn, thiệt kép”. 

Ngay cả một dự án được cấp chứng nhận sở hữu lâu dài thì những chủ nhân của căn hộ dịch vụ du lịch cũng không có quyền quyết định với tài sản của chính mình. Họ dường như không được phép thoả thuận về mức giá bán, mà bị “dồn ép” để bán và cũng không được lắng nghe ý kiến dù họ có quyền với tài sản đã mua. 

Không thể khởi kiện, không thể phá vỡ hợp đồng… và chỉ còn cách chấp nhận mất trắng tiền tỷ hay thoả hiệp “sống chung với chế độ vận hành của chủ đầu tư” mà không biết chính xác dòng tiền thu về thế nào, đó là tình cảnh của các khách hàng mua loại hình căn hộ dịch vụ du lịch (Condotel).

Giới chuyên gia cho rằng, chủ đầu tư là bên nắm giữ cuộc chơi nên sẽ tận dụng tối đa những quy định pháp luật có lợi cho mình, từ đó khi có tranh chấp thì nhà đầu tư có thể sẽ gặp phải bất lợi mà chưa được sự bảo vệ của pháp luật do thiếu hành lang pháp lý. Điển hình như khi chủ đầu tư tuyên bố dừng thanh toán lợi nhuận, chúng ta không có một cơ chế bảo lãnh, bảo đảm nào buộc chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ này khiến cho phần thua thiệt thuộc về khách hàng.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cũng từng đặt ra vấn đề , điểm khó của loại hình condotel chính là nếu chủ đầu tư không thực hiện cam kết lợi nhuận, hay chậm trả lợi nhuận cam kết, có thể viện lý do về dịch bệnh ảnh hưởng. 

Tuy nhiên, luật sư Phượng cho rằng, việc chậm trả lợi nhuận cam kết khó có thể chứng minh được là bất khả kháng, chẳng hạn như doanh nghiệp còn tiền trong tài khoản ngân hàng, doanh nghiệp còn cổ phiếu quỹ, còn tài sản,… và dù có chứng minh được là bất khả kháng thì cũng chỉ được miễn tiền lãi trong thời gian chậm thanh toán lợi nhuận cam kết cho khách hàng. 

Nếu lập luận chứng minh bất khả kháng để miễn, giảm về mức lợi nhuận cam kết, tiền thuê... thì bản thân doanh nghiệp cũng chưa chắc về pháp lý, nên mới chỉ dừng lại trong thiện chí qua việc “đề nghị xem xét”.

Vị luật sư này thẳng thắn chỉ ra rằng, trong thực tiễn, tại các hợp đồng mà chủ đầu tư soạn thảo và đưa ra, rất hiếm khi chỉnh sửa theo ý kiến khách hàng. Đồng thời, những hợp đồng này cũng không nêu ra các dự kiến về rủi ro, thay vào đó, chỉ là các kế hoạch về lợi nhuận để dễ dàng tìm kiếm và thu hút khách hàng. Do vậy mà nhà đầu tư khi rót vốn sẽ chỉ chú tâm tới loại hình sản phẩm, hiện trạng phát triển, dự kiến về lợi nhuận... thay vì xem xét về các trường hợp rủi ro có thể xảy ra. 

Còn đối với chủ đầu tư, các chuyên gia cho rằng, việc lừa gạt khách hàng thì điều mà những doanh nghiệp này sẽ phải đối mặt: chính là mất đi sự tin tưởng và uy tín của nhà đầu tư dành cho họ. Ở góc độ quản lý, các chuyên gia nhấn mạnh, với doanh nghiệp sai phạm, lừa gạt khách hàng, quảng cáo không đúng sự thật, phải được xử lý theo quy định của pháp luật. Điều này không chỉ đảm bảo quyền lợi của khách hàng và còn góp phần thanh lọc thị trường, để “một con sâu không làm rầu nồi canh”.