Những vấn đề này được đề cập trong báo cáo rà soát, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Bộ Tư pháp gửi Thủ tướng. Việc này được tiến hành trước thực tế các doanh nghiệp liên tiếp bỏ cọc sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM.
Tiền cọc quá cao tiềm ẩn nguy cơ thông đồng, móc nối để dìm giá
Các vấn đề phát sinh qua vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm liên quan trực tiếp tới giá khởi điểm, điều kiện và năng lực tài chính của người tham gia đấu giá.
Cụ thể, theo Luật Đấu giá tài sản, việc xác định giá khởi điểm của quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
Đối với quyền sử dụng đất, Luật Đất đai và nghị định liên quan của Chính phủ quy định cụ thể cách thức xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, việc xác định giá khởi điểm không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản.
Các lô đất được đấu giá tại Khu đô thị Thủ Thiêm, TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh.
Về điều kiện, năng lực tài chính của người tham gia đấu giá, Bộ Tư pháp cho biết Luật Đấu giá tài sản chỉ quy định mang tính nguyên tắc về những loại tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá. Tài sản cụ thể phải bán thông qua đấu giá, điều kiện đối với tài sản bán đấu giá, điều kiện đối với người được mua tài sản… do pháp luật trong từng lĩnh vực quy định.
Liên quan đến tiền đặt cọc, luật quy định người tham gia đấu giá phải nộp trước với mức 5% đến 20% so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
Tiền đặt trước sau khi trúng đấu giá được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá.
Qua thực tiễn triển khai, Bộ Tư pháp nhận định mức tiền đặt trước tối đa mà Luật Đấu giá tài sản quy định là phù hợp, tạo điều kiện thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia. Nếu nâng mức này lên quá cao, sẽ có ít doanh nghiệp đủ điều kiện tham gia, tiềm ẩn nguy cơ thông đồng, móc nối để dìm giá.
Thông lệ tại một số nước, doanh nghiệp tham gia không phải nộp khoản tiền đặt trước mà chủ yếu dựa vào uy tín. Nhưng pháp luật có chế tài nghiêm khắc đối với trường hợp trúng đấu giá mà không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, ví dụ cấm doanh nghiệp đó tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định.
Song ở Việt Nam, pháp luật về đất đai hiện hành chưa có quy định cấm dạng này.
Quy định không thống nhất
Qua rà soát, Bộ Tư pháp còn cho biết hoạt động đấu giá đất còn vướng mắc khi thiếu sự thống nhất giữa quy định của pháp luật đất đai và quản lý thuế. Việc này dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau, gây khó khăn, lúng túng cho nhiều địa phương cũng như tiềm ẩn việc khiếu nại, tố cáo.
Ví dụ, mỗi địa phương quy định việc nộp tiền trúng đấu giá theo thời hạn khác nhau, như Thanh Hóa, Ninh Bình... là trong 30 ngày, Vĩnh Phúc quy định 20 ngày... Một số nơi khác lại quy định thời hạn nộp tiền là 90 ngày như Hà Nội, Nghệ An, TP.HCM (trong đó vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm áp dụng thời hạn 90 ngày).
Nhằm khắc phục tình trạng trả giá quá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ, gây nhiều bất ổn cho thị trường như vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm, Bộ Tư pháp kiến nghị Thủ tướng giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tăng cường quản lý Nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản.
Trong đó, Bộ Tư pháp đề nghị chú trọng rà soát, đề xuất sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định về giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện, yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá, chế tài đối với doanh nghiệp trúng đấu giá đất nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
Bộ Tư pháp đề xuất các địa phương chỉ đạo tăng trách nhiệm trong lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, phê duyệt phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm, xây dựng quy chế đấu giá. Đặc biệt, cần tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm hành vi vi phạm trong lĩnh vực đấu giá tài sản.
Trước đó, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh - một trong 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm - đã có văn bản xin bỏ cọc lô đất 3-9, diện tích 5.009,1 m2 mà doanh nghiệp này trúng đấu giá ở 5.026 tỷ đồng, cao gấp 6,9 lần giá khởi điểm.
Đây là doanh nghiệp thứ 2, sau Công ty Ngôi Sao Việt (công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) tuyên bố bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất Thủ Thiêm gấp nhiều lần giá khởi điểm.
Hiện tại, còn lại 2/4 công ty trúng đấu giá đất Thủ Thiêm là Công ty CP Dream Republic (trúng đấu giá lô đất 3-5 giá 3.820 tỷ) và Công ty CP Sheen Mega (trúng đấu giá lô đất 3-8 giá 4.000 tỷ) đã đặt cọc hợp đồng và nhận được thông báo nộp tiền của Cục Thuế TP.HCM.
