Cảnh báo đa cấp bất động sản - Bài 2: “Bóp cổ” nhà đầu tư ngay từ hợp đồng

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin trong bài viết trước, nhiều người không khỏi “hoa mắt, chóng mặt” với thông tin đầu tư nhận lãi “khủng” từ Công ty Nhật Nam. Theo đó, với chiêu trò “quăng bom” lãi suất lên đến 168%/2 năm, công ty này đã thu hút hàng chục nghìn nhà đầu tư chỉ sau hơn 2 năm hoạt động, Công ty Nhật Nam từ đó bắt đầu nổi lên như “diều gặp gió”

Cũng theo giới thiệu trên website, Công ty Nhật Nam sở hữu bất động sản trải dài khắp đất nước cùng khối tài sản vững chắc đa dạng ngành nghề như: Nhà hàng, karaoke, khách sạn, chuỗi cafe cao cấp,…

Tuy nhiên, điều khiến dư luận hoài nghi về phương thức hoạt động của Công ty Nhật Nam là bởi, dù công ty này giới thiệu đang sở hữu khối tài sản ước tính hàng nghìn tỉ đồng nhưng lại không thế chấp để vay vốn từ ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng với lãi suất thấp, mà thay vào đó, Công ty Nhật Nam lại thực hiện việc huy động vốn trả lãi suất cao theo ngày “núp” dưới hình thức  “góp vốn đầu tư hợp tác kinh doanh”.

Cụ thể, Công ty Nhật Nam cung cấp 2 loại hình đầu tư. Một là gói đầu tư tặng thẻ giảm giá khi mua bất động sản (BĐS) có thời hạn hợp đồng 24 tháng. Sau 2 ngày hợp đồng có hiệu lực, nhà đầu tư đã có thể nhận gốc và lãi theo ngày (không tính thứ Bảy, Chủ nhật và các ngày nghỉ lễ, Tết). Có 10 mức đầu tư, giá trị các gói từ 20 triệu đồng đến 5 tỷ đồng. Chưa hết, sau khi được nhận đủ cả gốc và lãi sau 24 tháng, nhà đầu tư sẽ được nhận thêm voucher (phiếu) giảm giá bằng chính số tiền họ đầu tư ban đầu khi mua bất kỳ BĐS nào thuộc sở hữu của Công ty.

Gói đầu tư thứ hai không có voucher giảm giá, mức lãi suất nhà đầu tư nhận được rất cao. Cụ thể, với mức đầu tư 50 triệu đồng, cả gốc và lãi mỗi ngày nhà đầu tư nhận được là 175.000 đồng, sau 24 tháng là 84 triệu đồng. Tính ra mức lãi suất mà Bất động sản Nhật Nam trả cho nhà đầu tư cao hơn 34%/năm. Tại gói đầu tư này, sau khi hợp đồng hết hiệu lực, nhà đầu tư sẽ không được tặng voucher giảm giá khi mua BĐS.

Nhận định về mô hình kinh doanh này, nhiều chuyên gia cho rằng, phương thức huy động vốn của Công ty Nhật Nam là tiền gửi đa cấp - dùng tiền người gửi trước để trả cho người gửi sau - ẩn chứa rất nhiều "vấn đề". Đến một lúc nào đó, công ty này sẽ không huy động được vốn nữa, dẫn đến tình trạng vỡ nợ.

Đáng chú ý, sau khi phân tích về  bản “hợp đồng hợp tác kinh doanh” của Công ty Nhật Nam, các chuyên gia pháp lý nhận thấy có rất nhiều điều khoản bất lợi, rủi ro khiến nhà đầu tư khó thoát khỏi “mớ bòng bong” của Công ty Nhật Nam.

Theo đó, mẫu hợp đồng mà nhân viên Công ty Nhật Nam cung cấp cho thấy dù được ghi là “Hợp đồng hợp tác kinh doanh” nhưng theo các điều khoản hợp đồng, nhà đầu tư sẽ không can thiệp và/hoặc tham gia vào bất kỳ hoạt động quản lý, điều hành, giám sát công việc kinh doanh của Công ty. Số vốn đó sẽ được Công ty toàn quyền quyết định và chịu trách nhiệm quản lý.

Bên cạnh đó, hợp đồng cũng không nêu rõ lĩnh vực góp vốn kinh doanh của Công ty Nhật Nam, mà chỉ được ghi khá chung chung “dự án kinh doanh, dự án bất động sản tiềm năng và các cơ hội kinh doanh khác để đầu tư, kinh doanh hiệu quả”. Hợp đồng cũng không nêu rõ trách nhiệm của Công ty khi trong trường hợp việc đầu tư kinh doanh tiêu cực hay các tài sản đảm bảo của Công ty cho những nhà đầu tư góp vốn.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Thành Luân - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Việt cho biết, trên thực tế thì để có được mức lãi suất như cam kết là điều vô cùng khó khăn nếu không nói là bất khả kháng đối với bất kỳ loại hình kinh doanh thuần túy nào, vì để đạt được 20%/năm đã là ước mơ với các nhà đầu tư lão luyện trên thế giới. Với lãi suất trên hoàn toàn có quyền nghi ngờ về tính chân thực, hiệu quả và dẫn đến tỷ lệ rủi ro khá cao cho các nhà đầu tư trong trường hợp mọi thỏa thuận đều đúng quy định pháp luật.

Luật sư Nguyễn Thành Luân nhấn mạnh, hình thức đầu tư này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Trong hợp đồng ký kết thì chỉ ghi số tiền đầu tư của nhà đầu tư mà không ghi rõ những tài sản đang có của bên A là Bất động sản Nhật Nam, không ghi rõ trách nhiệm của bên A và lĩnh vực đầu tư cụ thể. Bởi vậy, đây không phải là một hợp đồng hợp tác kinh doanh đơn thuần mà nội dung hướng đến việc huy động vốn bằng hình thức vay không có thế chấp. Chính vì vậy, những người tham gia ký kết hợp đồng này sẽ không được nắm giữ tài sản đảm bảo, sẽ không được quản lý việc sử dụng tiền, thậm chí phạm vi đầu tư kinh doanh rất rộng, chỉ biết đưa tiền nhưng không biết đồng tiền của mình sẽ sử dụng như thế nào. Trong trường hợp nếu doanh nghiệp này nhận tiền sau đó phá sản hoặc không đầu tư đúng mục đích dẫn đến mất vốn thì rủi ro hoàn toàn thuộc về các tổ chức cá nhân góp tiền.

Luật sư Luân chỉ rõ: Theo Điều 8 của hợp đồng, bên A (Công ty Nhật Nam) “Toàn quyền quản lý, điều hành, quyết định công việc kinh doanh và sử dụng vốn đầu tư…”. Điều 9 của hợp đồng quy định bên B (người đầu tư) “sẵn sàng và tự nguyện chia sẻ với bên A những thiệt hại có thể xảy ra khi việc đầu tư kinh doanh gặp biến động tiêu cực từ thị trường bất động sản, thị trường tài chính…”. Điều 5 ghi rõ: “Bên B không được can thiệp hoặc tham gia vào bất kỳ hoạt động quản lý, điều hành, giám sát công việc kinh doanh của bên A…”. Với những điều khoản bất lợi như trên, trong mọi trường hợp, người đầu tư luôn là bên chịu rủi ro cao nhất.

Mặt khác, theo Điều 10, hợp đồng sẽ chấm dứt nếu “bên A giải thể hoặc tuyên bố phá sản”. Như vậy, trong trường hợp Công ty giải thể hoặc phá sản, nhà đầu tư có nguy cơ không thu hồi được vốn, thậm chí có thể mất trắng. Luật Doanh nghiệp năm 2020 và Luật Phá sản năm 2014 quy định trong trường hợp doanh nghiệp tuyên bố giải thể, phá sản thì việc thanh toán các khoản nợ luôn ưu tiên chi trả cho người lao động (lương, trợ cấp, bảo hiểm xã hội), nợ thuế, sau đó mới tới các khoản nợ khác của đơn vị tuyên bố phá sản, giải thể.

“Các trường hợp khởi kiện dân sự để đòi lại khoản vốn đã đầu tư cũng rất khó khăn, thậm chí là không thể bởi bản chất khi đó doanh nghiệp đã không còn khả năng tài chính để hoàn trả hoặc nếu có thì bên cấp vốn cũng phải mất rất nhiều thời gian chờ thi hành án để thu hồi vốn”, Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Việt nói.

Qua nghiên cứu nội dung hợp đồng hợp tác kinh doanh của Công ty Nhật Nam, Luật sư Luân cũng chỉ ra nhiều điều khoản bất lợi cho nhà đầu tư, cụ thể như: Điều 5 của hợp đồng quy định: Tùy vào tình hình hoạt động kinh doanh và nhu cầu vốn, nhà đầu tư đồng ý cho Công ty Nhật Nam cứ 6 tháng 1 lần điều chỉnh hình thức thanh toán lợi nhuận phát sinh từ vốn đầu tư cùng với phương thức, hình thức hoàn trả khoản còn lại của vốn đầu tư cho bên B bằng tài sản/quyền tài sản hình thành trong tương lai của bên A...

Bên cạnh đó, mặc dù Công ty tuyên bố nhà đầu tư có thể tùy ý rút vốn nếu không muốn tiếp tục tham gia. Tuy nhiên, thực tế, Điều 7 của hợp đồng lại ràng buộc, nếu rút vốn trước thời hạn (trước 24 tháng), nhà đầu tư sẽ bị phạt 30% giá trị vốn đầu tư và hoàn trả lại toàn bộ các giá trị ưu đãi đã được hưởng, đồng thời bồi thường thiệt hại (nếu có) cho công ty. Còn nếu muốn chuyển nhượng hợp đồng cho người khác thì nhà đầu tư phải thanh toán cho công ty một khoản tiền tương đương với 10% giá trị vốn đầu tư…

Còn nữa…