Cổ phiếu bất động sản: Sóng tiếp sóng

Sóng nối sóng

Ngày 10/12/2021, kết quả đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM (có lô đạt 2,4 tỷ đồng/m2) đã phả thêm hơi nóng vào nhóm cổ phiếu bất động sản, kéo một loạt mã bật tăng, dù ở nền giá khá cao sau con sóng đầu năm liên quan đến kế hoạch tăng vốn, mở rộng quỹ đất của doanh nghiệp và gần đây là câu chuyện “tìm nơi trú ẩn” mới với các yếu tố thuận lợi như lãi suất thấp, gói kích thích kinh tế chú trọng đầu tư công.

Cổ phiếu bất động sản vừa có đợt sóng tăng mới. Ảnh: Dũng Minh.

Phiên cuối tuần qua (17/12), cổ phiếu VHM của Vinhomes có giá tăng 3,4%; cổ phiếu KDH của Khang Điền tăng 4,3%, lập đỉnh mới khi vượt mốc 50.000 đồng/cổ phiếu; cổ phiếu DIG của DIC Corp cũng lập kỷ lục khi tăng 5,3%, vượt ngưỡng 90.000 đồng/cổ phiếu; nhiều mã khác tăng giá mạnh như CEO, CII, QCG, NBB, DXG, PDR…

Trong đó, CII là cổ phiếu của Công ty cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM - doanh nghiệp đang có quỹ đất tại Thủ Thiêm. Đầu tư dự án BT, CII được TP.HCM giao hơn 90.000 m2 đất sử dụng ổn định lâu dài (để xây dựng nhà ở) và hơn 6.000 m2 đất sử dụng 50 năm (để xây dựng văn phòng). Hiện CII là chủ đầu tư dự án Thủ Thiêm Lakeview, với doanh thu dự kiến 63 triệu USD.

Một số doanh nghiệp khác có dự án tại Thủ Thiêm là Đất Xanh (DXG), Novaland (NVL), Phát Đạt (PDR)... PDR đang sở hữu 16 lô nhà đất tại Thủ Thiêm, chủ yếu là các quỹ đất thanh toán khi Công ty tham gia xây dựng các dự án BT Cầu Thủ Thiêm, với tổng diện tích lên đến hàng trăm héc-ta.

Về giá đất tại Thủ Thiêm, không ít quan điểm cho rằng, giá đấu vượt quá giá trị, nhưng có ý kiến nhìn nhận, đó sẽ là yếu tố góp phần dẫn dắt thị trường bất động sản tăng trưởng hậu đại dịch Covid-19, đặc biệt tại TP.HCM.

Đầu tư nương theo dòng tiền

Một nhà đầu tư có giá trị tài khoản hơn 100 tỷ đồng chia sẻ, chị thuộc gu nhảy sóng theo dòng tiền, nghiên cứu bức tranh lớn và sự vận động của dòng tiền để quyết định nhóm cổ phiếu nào sẽ đổ vốn, sau đó mới chọn cổ phiếu.

Nếu như nửa đầu năm nay, chị chọn ngân hàng và chứng khoán vì cho rằng đây là nhóm ngành dẫn sóng, thì trong quý III chỉ đầu tư cổ phiếu thị giá thấp, thậm chí cổ phiếu “rác”. Sang quý IV, chị chuyển sang cổ phiếu bất động sản và dòng cổ phiếu “lai”, tức thị giá thấp nhưng có yếu tố cơ bản.

Nhà đầu tư trên cho biết, những cổ phiếu “lai” trước đó có diễn biến giá tích lũy trong thời gian dài như TCH, ITA, FLC, ROS… gần đây thu hút mạnh dòng tiền. Đây là những mã gắn với bất động sản và có quyền khai thác quỹ đất.

Các công ty chứng khoán cũng liên tục đưa ra khuyến nghị về cổ phiếu bất động sản. Chẳng hạn, trong danh mục 10 cổ phiếu mà Công ty Chứng khoán SSI khuyến nghị tháng 12 này có VCG của Vinaconex với luận điểm, các dự án bất động sản của doanh nghiệp sẽ bắt đầu đem lại lợi nhuận kể từ năm 2022.

Cụ thể, dự án Catba Amanita đang được Vinaconex triển khai với quy mô 172 ha, tổng mức đầu tư gần 1 tỷ USD. Gần 100 căn biệt thự đã được xây xong và dự kiến bàn giao cho khách hàng vào đầu năm 2022, giá dự kiến từ 45 - 50 triệu đồng/m2.

Đây là dự án trọng điểm của Vinaconex trong thời gian tới và Công ty đang tiến hành tăng tỷ lệ sở hữu tại đơn vị sở hữu dự án là VCR lên 51%. Số dư người mua trả tiền trước liên quan đến dự án Catba Amanita tính đến 30/9/2021 là hơn 5.100 tỷ đồng.

Ngoài ra, Vinaconex có một số dự án bất động sản khác như Tổ hợp văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp Green Diamond tại Láng Hạ (Hà Nội), Khu đô thị đại lộ Hoà Bình kéo dài, Khu dân cư đô thị tại Km3 - Km4 ở Móng Cái (Quảng Ninh) sẽ mang lại doanh thu kể từ năm 2022. Trong chiến lược và kế hoạch đang triển khai, Vinaconex dự kiến nâng quỹ đất lên 5.000 ha vào năm 2025 tại các tỉnh, thành phố khác như Phú Yên, Quảng Nam.

Ở mảng xây lắp, yếu tố hỗ trợ Vinaconex là các dự án đầu tư công được đẩy mạnh. Cho đến nay, giá trị các hợp đồng xây lắp mà Vinaconex ký được lên tới hàng chục ngàn tỷ đồng như các gói thầu của dự án Cao tốc Bắc - Nam phía Đông giai đoạn 2017 - 2021: Phan Thiết - Dầu Giây; Phan Thiết Vĩnh Hảo; Mai Sơn - QL 45; Nghi Sơn - Quốc lộ 45; dự án đầu tư xây dựng Cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 - Hà Nội; một số gói thầu của các dự án xây dựng sân bay Long Thành, Phú Bài, Đà Nẵng...

Trong khi đó, cổ phiếu CEO của C.E.O Group nhanh chóng tăng từ 1x lên 4x, dao động quanh ngưỡng này khoảng mười phiên rồi tiến lên 5x khi đóng cửa phiên cuối tuần qua. Thông tin về việc C.E.O Group bán sản phẩm shophouse dự án Vân Đồn được cho là cái cớ để cổ phiếu được kéo lên.

Hoạt động bán hàng của C.E.O Group khá thuận lợi, nhưng do ảnh hưởng tiêu cực ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, kết quả kinh doanh của Công ty năm 2021 khó thoát lợi nhuận âm.

Quan trọng là có “nhà tạo lập”

Thực tế trên thị trường hiện nay khiến lãnh đạo không ít doanh nghiệp bất động sản khi được hỏi về tình hình hoạt động và ước tính kết quả kinh doanh quý IV/2021 đã thẳng thắn nói rằng, đây là những thông tin quan trọng, nhưng không trọng yếu với giá cổ phiếu, quan trọng là cổ phiếu có “nhà tạo lập”.

Hệ số định giá P/E trượt 4 quý gần nhất của VN-Index đang ở mức 17,2 lần, ngang bằng mức P/E ước tính cho năm 2021, cho thấy triển vọng tăng trưởng lợi nhuận chung trong quý IV đã chậm lại đáng kể so với các quý trước.

Ước tính về tăng trưởng lợi nhuận quý IV/2021 so với cùng kỳ năm ngoái đang ở mức 10,9%. Theo đó, kỳ vọng lợi nhuận là yếu tố kéo giá cổ phiếu tăng mạnh chưa thực sự phù hợp ở thời điểm này.

Theo một số chuyên gia, nhà đầu tư cần chú ý đến dấu hiệu đầu cơ của dòng tiền với nhóm ngành bất động sản, đặc biệt cổ phiếu của doanh nghiệp có bức tranh tài chính không tốt.

Ví dụ, C.E.O Group liên tục thua lỗ và dòng tiền âm hàng trăm tỷ đồng, các kỳ vọng về hoạt động bán hàng và triển khai dự án cần thêm thời gian để có thông tin rõ ràng hơn; Quốc Cường Gia Lai (QCG) có bức tranh tài chính kém và dự án Phước Kiển kéo dài 10 năm vẫn chưa dứt điểm về pháp lý; cổ phiếu LDG của Công ty cổ phần Đầu tư LDG có đà tăng phi mã chưa gắn kèm với bất cứ thông tin tích cực và chính thống nào từ phía doanh nghiệp...

Trong chia sẻ mới đây liên quan đến điểm cân bằng của thị trường, dựa trên phân tích kỹ thuật, một chuyên gia tại Chứng khoán Rồng Việt cảnh báo, không phải cổ phiếu bất động sản nào tăng mạnh cũng có thể giải ngân, bởi có nhiều mã đã tiến đến gần vùng kháng cự ngắn hạn thiết lập trước đó. Vì vậy, nếu nhà đầu tư lựa chọn mua đuổi ở thời điểm này thì rủi ro cổ phiếu quay đầu điều chỉnh là khá cao.

Chiến lược đầu tư cổ phiếu bất động sản được khuyến nghị là chờ tín hiệu vượt đỉnh rõ ràng của các cổ phiếu ra khỏi vùng kháng cự, hoặc tìm kiếm cổ phiếu vừa thoát khỏi vùng kháng cự gần nhất và cách vùng đỉnh một khoảng nhất định, khi đó có thể xem xét mua vào.