“Chiêu bài thuần thục” của các Chủ đầu tư
Tình trạng vi phạm trật tự đã trở thành vấn nạn tại nhiều thành phố lớn, xảy ra cả với các công trình dân cư và các dự án lớn. Đặc biệt, tình trạng xây sai phép, không phép diễn ra tại nhiều dự án bất động sản gây thiệt hại cho người mua nhà, gây bức xúc cho người dân, làm ảnh hưởng tới tính nghiêm minh của pháp luật. Và đặc biệt, những căn hộ được xây dựng từ tầng áp mái là không được phép, khiên việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho người mua là gần như không thể. Điều này tiềm ẩn một hậu quả nghiêm trọng khi tranh chấp xảy ra giữa khách hàng và chủ đầu tư.
Đơn cử, chủ đầu tư dự án Eurowindow Multi Complex (27 Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, Hà Nội) đã chuyển đổi công năng 2 tầng kỹ thuật (tầng 6 và tầng 27) thành 19 căn hộ cho thuê. Với vi phạm này, dự án đã bị cơ quan chức năng xử phạt hành chính, nhưng điều khiến người dân nơi đây băn khoăn là chủ đầu tư dự án rất nhiều lần cho biết, doanh nghiệp đang làm thủ tục “hợp pháp” hóa các căn hộ nói trên. Tranh chấp nhiều lần nổ ra, khiên cư dân thậm chí còn phải tập trung, căng băng rôn phải đối chủ đầu tư.
Liên quan đến những sai phạm thêm tầng, sai công năng Tập đoàn Mường Thanh có lẽ là một trong những chủ đầu tư sử dụng “chiêu bài” thuần thục nhất. Trước đây, hồi cuối tháng 3/2019, UBND TP. Hà Nội cho biết, từ năm 2015 Hà Nội thực hiện 12 kết luận thanh tra về trật tự xây dựng gồm 1 kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ; 3 kết luận thanh tra của Thanh tra Bộ Xây dựng; 7 kết luận thanh tra của Thanh tra thành phố và 1 kết luận thanh tra của Sở Xây dựng. Có 25 công trình/dự án vi phạm trật tự xây dựng theo kết luận thanh tra. Đã xử lý xong 4 công trình/dự án. 21 công trình/dự án đang tiếp tục xử lý, trong đó có 10 công trình/dự án đang xem xét chuyển cơ quan cảnh sát điều tra.
Đáng chú ý, trong số 10 dự án được chuyển sang cơ quan điều tra thì có tới 8 dự án liên quan tới Tập đoàn Mường Thanh do vướng vào 2 sai phạm lớn là xây dựng vượt tầng - phá vỡ quy hoạch được duyệt và có các sai phạm trong quá trình chuyển nhượng, thâu tóm dự án. Các sai phạm diễn ra trong nhiều năm gần đây, được nhiều cơ quan thanh tra chỉ ra nhưng chưa được xử lý dứt điểm. Hàng ngàn người dân đã mua căn hộ tại các dự án xảy ra sai phạm không được cấp sổ đỏ vì Tập đoàn Mường Thanh chưa khắc phục triệt để các sai phạm. Những sai phạm có thể kể đến như kết luận thanh tra của Bộ Xây dựng chỉ ra, dự án KĐT Thanh Hà – Cienco 5 (quận Hà Đông và huyện Thanh Oai) vi phạm diện tích xây thêm tại tầng áp mái của 9 tòa nhà chung cư thuộc các ô đất B1.4-HH01 và B1.4-HH02. Dự án Khu nhà ở Xa La, Phúc La, Hà Đông xây thêm tầng, vi phạm mật độ xây dựng, diện tích căn hộ, biệt thự. Tại tòa CT1 và Trung tâm thương mại, quy hoạch chi tiết được phê duyệt cao 25 tầng nhưng thực tế xây cao 25 tầng và xây thêm tầng áp mái, phần xây thêm đã được chia thành căn hộ. Còn tòa nhà CT2 và CT3, quy hoạch chi tiết được duyệt là 21 tầng, thực tế xây dựng cao 21 tầng và xây thêm tầng áp mái, phần xây thêm chia thành căn hộ. Tại tòa CT4, quy hoạch chi tiết được phê duyệt 33 tầng, thực tế xây dựng cao 34 tầng và xây thêm tầng áp mái, phần xây thêm cũng được chia thành căn hộ.
Tương tự, dự án chung cư cao cấp Dolphin Plaza (quận Nam Từ Liêm) cũng được chủ đầu tư chuyển đổi công năng phòng sinh hoạt cộng đồng thành 9 căn hộ để bán và cho thuê tại tầng 4. Hay tại chung cư Artemis, số 3 Lê Trọng Tấn (quận Thanh Xuân) chủ đầu tư đã cho thuê tầng kỹ thuật làm quán bia, khiến cư dân bức xúc căng băng rôn phản đối.
Một trường hợp khác là dự án tòa nhà Thăng Long Victory của Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh và Phát triển hạ tầng Khu công nghiệp Phúc Hà cũng sai phạm khi “biến” tầng áp mái, tầng thượng thành căn hộ dạng penthouse đển bán. Nhưng sau đó không hiểu vì lý do gì, những sai phạm trên vẫn tồn tại.
Cần xử lý nghiêm
Mới đây nhất, Thanh tra Chính phủ tiếp tục chỉ ra những sai phạm kiểu này được các chủ đầu tư tái diễn. Thanh tra Chính Phủ vừa có văn bản gửi Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, Thanh tra Bộ Xây dựng và Công ty CP Đầu tư xây dựng hạ tầng và giao thông (Công ty Intracom) về kết quả kiểm tra, rà soát nội dung tố cáo, phản ánh của một số công dân hiện đang sinh sống tại tòa nhà chung cư Intracom 1, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm.
Sau phản ánh của nhiều cư dân, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra hàng loạt sai phạm tại công trình toà nhà Intracom 1. Theo đó, tại thời điểm kiểm tra công trình đã hoàn thiện đưa vào sử dụng, công trình có sự thay đổi về chiều cao tầng, tăng diện tích sàn xây dựng, chuyển đổi công năng sử dụng một số tầng làm tăng số lượng căn hộ. Cụ thể:
Tại tầng kỹ thuật (cos +7,2m): Chủ đầu tư đã tự ý xây tường ngăn chia và chuyển đổi công năng sử dụng tầng kỹ thuật thành 11 căn hộ (ký hiệu KT01 KT11). Kiểm tra tại tầng 2-25: Chủ đầu tư cũng đã giảm chiều cao các tầng (0,17m/tầng); giảm bề rộng của hành lang (từ 2,0m xuống 1,9m) làm tăng diện tích căn hộ tại các tầng.
Ngoài ra Chủ đầu tư cũng tự ý tăng chiều cao tầng 0,2m; xây tường ngăn chia và chuyển đổi công năng sử dụng tầng áp mái thành 11 căn hộ (ký hiệu M01 MIL). Riêng đối với tầng tum: Chủ đầu tư tiếp tục cắt xén chiều cao tầng 0,15m; mở rộng tầng tum làm tăng diện tích sàn xây dựng khoảng 996,03 m2; xây tường ngăn chia và chuyển đổi công năng sử dụng tầng tum thành 11 căn hộ (ký hiệu T01 TII). Để có thang kỹ thuật, chủ đầu tư cũng đã tiếp tục xây dựng thêm tum thang + bể nước với diện tích khoảng 88,16m, chiều cao cao 2,4mm và 4,67 trên mái tầng tum.
Ngoài những vi phạm trật tự xây dựng mà Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra, cơ quan này cũng chỉ ra việc có dấu hiệu buông lỏng quản lý, thiếu kiểm tra giám sát của các cơ quan chức năng TP. Hà Nội như Thanh tra Sở Xây dựng, UBND quận Nam Từ Liêm, UBND phường Trung Văn.
Có thể thấy, chiêu trò biến tầng áp mái, tầng kỹ thuật thàng căn hộ để bán, cho thuê đã dần trờ thành “bài”quên của các Chủ đầu tư. Để giải quyết, hạn chế các vi phạm trật tự xây dựng, cần phải thực hiện nghiêm, đồng bộ các quy định đã có. Có các biện pháp xử lý mạnh tay như chủ đầu tư xây sai thì phải tháo dỡ. Tiến hành kiểm tra thường xuyên, phát hiện sai phạm là phải xử lý ngay cả chủ đầu tư và đơn vị thi công, giám sát. Với đơn vị thi công nếu sai phạm đến 2 - 3 công trình thì thu hồi giấy phép hoạt động. Ngoài ra, Luật Xây dựng nên bổ sung thêm quy định là chấm dứt, tạm dừng hoạt động của một nhà thầu nào đó nếu vi phạm. Có như thế thì nhà thầu mới không dám xây sai thiết kế. Với chủ đầu tư, cần làm dữ liệu các vi phạm của chủ đầu tư về đất đai, xây dựng, bán hàng… trước khi xét duyệt chủ đầu tư một dự án mới.
