Đất giáo dục thành…đất ở
Khu biệt thự Đỉnh Long nằm trong Dự án đầu tư xây dựng Khu thương mại du lịch văn hoá và đô thị mới phía Tây Thành phố Hải Dương do Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường Hà Nội – chi nhánh Hải Dương làm chủ đầu tư.
Quy hoạch ban đầu, khu biệt thự cao cấp Đỉnh Long có quỹ đất giáo dục hơn 3,3 ha để xây dựng trường học nhằm đáp ứng nhu cầu của 3 cấp học từ cấp mầm non đến trung học phổ thông.
Ngày 18/6/2007, Công ty Thương mại và Du lịch Nam Cường – Hải Dương ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Khu đô thị mới phía Tây, TP Hải Dương với Công ty Cổ phần Thương mại dịch vụ Tứ Hùng (nay là Công ty Cổ phần Dịch vụ thương mại Fanco Group) do ông Vũ Quang Lan làm Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc.
Theo Hợp đồng chuyển nhượng số 10/HĐCNĐ, Công ty Nam Cường chuyển nhượng 3 ô đất thuộc lô 90 gồm TH1,TH2,TH3 cho Công ty Tứ Hùng với giá hơn 15,6 tỷ đồng. Mục đích sử dụng đất làm công trình phục vụ giáo dục, trường học theo bản đồ quy hoạch cảnh quan Khu đô thị mới phía Tây thành phố Hải Dương tỷ lệ 1/2000 đã được UBND tỉnh Hải Dương phê duyệt tại quyết định 2197 ngày 25/5/2005.
Tại điều 7 của Hợp đồng chuyển nhượng số 10/HĐCNĐ, Công ty Tứ Hùng (nay là Fanco Group) cam kết với Công ty Nam Cường sẽ sử dụng các lô đất trên đúng mục đích để xây dựng các công trình phục vụ giáo dục – trường học và đưa vào phục vụ giai đoạn 1 trước tháng 9/2010. Trong trường hợp không thực hiện đúng cam kết về mục đích và tiến độ, Công ty Nam Cường sẽ thu hồi các lô đất trên.
Tuy nhiên, thực tế đến nay, ghi nhận của PV ngày 10/8/2022, tại 3 lô đất trên, Công ty Fanco Group mới xây dựng được 1 trường mầm non Hoa Anh Đào, một lô vẫn chưa sử dụng, cỏ dại mọc um tùm, còn một lô đất 1,3ha từ mục đích sử dụng xây dựng công trình phục vụ giáo dục, sau khi được chuyển sang đất ở, hàng loạt biệt thự cao cấp, nhà liền kề, nhà hàng, văn phòng cho thuê đã mọc lên.
Dù Công ty Fanco Group đã không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng chuyển nhượng đã ký với Tập đoàn Nam Cường trong việc sử dụng lô đất đúng mục đích để xây dựng các công trình phục vụ giáo dục, trường học. Tuy nhiên, phía Tập đoàn Nam Cường cũng không có biện pháp thu hồi các lô đất theo hợp đồng đã ký.
Tỉnh Hải Dương có “ưu ái” cho Fanco Group?
Theo tìm hiểu, năm 2015, thay vì đầu tư xây dựng trường học theo quy hoạch ban đầu và cam kết với Tập đoàn Nam Cường, Công ty Fanco Group lại có văn bản đề nghị UBND tỉnh Hải Dương xin chuyển mục đích sử dụng từ đất giáo dục sang đất ở và được UBND tỉnh Hải Dương cho phép điều chỉnh quỹ đất một phần đất giáo dục (lô 110-1) sang đất đô thị.
Từ năm 2015 đến 2017, UBND tỉnh Hải Dương đã ban hành nhiều quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500; Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết phường Tân Bình 1/2000 để phù hợp với quy hoạch tại Khu biệt thự Đỉnh Long.
Hồ sơ cho thấy, ngày 20/5/2016, tại quyết định số 1302/QĐ-UBND, UBND tỉnh Hải Dương cho phép chuyển mục đích sử dụng 12.690,7m2 đất thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AE 069307, do UBND tỉnh Hải Dương cấp cho Fanco Group ngày 24/12/2007 để thực hiện “Dự án xây dựng lô 110-1 thuộc Khu biệt thự Đỉnh Long, phường Tân Bình, Thành phố Hải Dương”.
Ngày 30/6/2015, UBND tỉnh Hải Dương có quyết định số 1663/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 lô đất số 110.1 và 110.2 và sau đó điều chỉnh tăng đất ở liền kề, giảm đất giao thông. Theo đó, khu dân cư có diện tích 12.690,7m2, gồm 2.554,2m2 đất thương mại - dịch vụ, 3.589,7m2 đất ở liền kề, 2.563m2 đất ở biệt thự và 3.082,6m2 đất giao thông.
Ngày 7 và 9/12/2015, UBND tỉnh Hải Dương ban hành các quyết định số 3161/QĐ-UBND, 3206/QĐ-UBND chấp thuận đầu tư “Dự án xây dựng lô 110-1 thuộc Khu biệt thự Đỉnh Long, phường Tân Bình, Thành phố Hải Dương”. Liên danh Công ty Cổ phần thương mại dịch vụ Fanco Group và Công ty CP Bất động sản Thành Đông làm chủ đầu tư (trong đó, Fanco Group làm đại diện). Tổng diện tích quy hoạch là 12.690,7m2 (bao gồm: toàn bộ 11.789,5m2 đất khu A và 901,2m2 đất giao thông của khu B) do chủ đầu tư là Fanco Group có trách nhiệm tự giải phóng mặt bằng. Mục đích của dự án tạo cảnh quan môi trường cho khu vực đầu tư dự án, góp phần giải quyết việc làm cho người lao động, tạo ra quỹ đất nhà ở, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo nguồn thu cho ngân sách tỉnh…
Từ Quyết định chấp thuận đầu tư số 3161/QĐ-UBND ngày 7/12/2015 của UBND tỉnh Hải Dương, diện tích đất quy hoạch ban đầu là đất giáo dục được biến thành đất ở biệt thự, liền kề…và thuộc về liên danh Fanco Group và Công ty Thành Đông mà không cần qua đấu giá.
Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất, ngày 30/3/2017, UBND tỉnh Hải Dương gửi văn bản số 755/UBND-VP đề nghị Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng đất nền để các hộ dân được xây dựng nhà ở.
Để phù hợp với quy hoạch điều chỉnh cục bộ, ngày 12/7/2017, UBND tỉnh Hải Dương tiếp tục ban hành quyết định số 2047/QĐ-UBND điều chỉnh chấp thuận đầu tư “Dự án xây dựng lô 110-1 thuộc Khu biệt thự Đỉnh Long, phường Tân Bình, Thành phố Hải Dương”. Ngày 20/7/2017, UBND tỉnh Hải Dương đã cho phép Fanco Group được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các lô đất ở thuộc dự án xây dựng lô 110-1.
Có được hưởng lợi từ cách tính tiền sử dụng đất?
Đáng chú ý, sau khi chuyển mục đích đất giáo dục thành đất ở, UBND tỉnh Hải Dương tính tiền sử dụng đất được cho là cũng… rất "bèo".
Theo quyết định 453/QĐ-UBND ngày 25/1/2017 của UBND tỉnh Hải Dương về việc phê duyệt giá đất cụ thể làm cơ sở xác định phương án thu tiền sử dụng đất đối với diện tích chuyển mục đích sử dụng đất và hệ số điều chỉnh giá đất làm cơ sở tính tiền bồi thường khi thu hồi đất để xây dựng đường giao thông khi thực hiện Dự án xây dựng Lô 110-1 thuộc Khu biệt thự Đỉnh Long nêu rõ: “Giá đất cụ thể và số tiền chênh lệch mà Công ty cổ phần thương mại - dịch vụ FANCO GROUP phải nộp vào ngân sách nhà nước khi chuyển mục đích 8.500,8m2 đất giáo dục- đào tạo:
Giá đất cụ thể và số tiền sử dụng đất phần chênh lệch mà Công ty cổ phần thương mại - dịch vụ FANCO GROUP phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất cơ sở sản xuất kinh doanh (đất SXKD) sang đất hỗn hợp (đất TMDV) và đất ở biệt thự, đất ở liền kề:
Tổng cộng số tiền chênh lệch mà Công ty cổ phần thương mại - dịch vụ FANCO GROUP phải nộp vào ngân sách nhà nước khi chuyển mục đích 8.500,8m2 đất giáo dục - đào tạo sang đất ở liền kề (3.383,6m2); đất ở biệt thự (2.563m2); đất hỗn hợp (2.554,2m2) là 37.854.418.800 đồng”. Về thời điểm xác định giá đất năm 2016.
Tuy nhiên, điều đáng nói ở đây là số tiền 37.854.418.800 đồng không phải là con số mà liên danh chủ đầu tư phải nộp ngân sách. Bởi vì, UBND tỉnh Hải Dương còn phải bồi thường cho Fanco Group 32.681.220.000 đồng khi thu hồi 4.189,9m2 đất để xây dựng đường giao thông (Quyết định 453 nêu rõ).
Như vậy, sau khi trừ đi số tiền được bồi thường thì tổng số tiền chủ đầu tư phải nộp là 11.660.747.000 đồng (trong đó đã bao gồm tiền thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất cụ thể là 54.000.000 đồng và số tiền bổ sung vào quỹ phát triển nhà ở xã hội của địa phương cụ thể là 6.541.548.222 đồng).
Ngày 15/3/2017, UBND tỉnh Hải Dương tiếp tục có quyết định 802 phê duyệt phương án điều chỉnh giảm số tiền FANCO GROUP phải nộp để bổ sung vào quỹ phát triển nhà ở xã hội của địa phương do trong quy hoạch không bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội từ 6.541.548.222 đồng xuống còn 2.616.619.288 đồng. Như vậy, tổng số tiền FANCO GROUP phải nộp vào ngân sách nhà nước sau khi đối trừ tiền bồi thường phần diện tích đất thu hồi để chuyển mục đích thành đất giao thông và các chi phí liên quan chỉ còn 7.735.818.000 đồng.
Theo Quyết định 2047 ngày 12/7/2017 của UBND tỉnh Hải Dương, tổng mức đầu tư dự án sau khi điều chỉnh là 10.747.490.000 đồng, tổng số tiền sử dụng đất Nhà đầu tư phải nộp sau khi điều chỉnh quy hoạch theo quyết định 1525 là 10.415.118.000 đồng. Như vậy, với tổng diện tích đất ở và đất hỗn hợp là 8.706,9m2, trung bình chỉ hơn 4,3 triệu đồng/m2.
Trong khi đó thời điểm năm 2017, đất bám mặt đường Trường Chinh có giá hơn 50 triệu đồng/m2; các vị trí còn lại của dự án này không dưới 25 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 37,5 triệu đồng/m2 trên diện tích đất ở, đất hỗn hợp của dự án. Tại thời điểm hiện nay, đất bám mặt đường Trường Chinh có giá không dưới 100 triệu đồng/m2, đất các lô phía trong gần 50 triệu đồng/m2.
Dư luận cho rằng, UBND tỉnh Hải Dương cần xem xét lại quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất giáo dục sang đất dân cư cũng như việc tính tiền sử dụng đất liệu đã đúng quy định hay không? Đồng thời mong muốn Thanh tra Chính phủ vào cuộc, kiểm tra làm rõ và xử lý những sai phạm (nếu có), kỷ luật nghiêm khắc những tập thể, cá nhân cố ý làm trái quy định của pháp luật.
