Dự án nào cấp sổ sai phải thu hồi
Tại Hội nghị đối thoại doanh nghiệp của tỉnh Khánh Hòa vừa diễn ra, liên quan đến hàng loạt kiến nghị tháo gỡ những điểm nghẽn đối với dự án có “đất ở không hình thành đơn vị ở”, ông Nguyễn Tấn Tuân, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa cho biết, đây là khái niệm không có trong Luật đất đai do đó, những dự án chưa hình thành thì chuyển về đất thương mại dịch vụ (TMDV) như quy hoạch ban đầu.
Những dự án "đất ở không hình thành đơn vị ở" cấp sổ đỏ sai phải thu hồi, hủy bỏ.
Đối với các dự án đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp, đề xuất hai hướng xử lý. Thứ nhất, với các dự án thuộc khu vực xét thấy đủ cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, giao thông… thì có thể chuyển thành đất ở, chủ đầu tư phải nộp thêm ngân sách để chuyển đất TMDV sang đất ở theo quy định.
Còn với các dự án không thể điều chỉnh, Khánh Hòa đã đề xuất với Trung ương chuyển về đúng với quy hoạch ban đầu là đất TMDV nhưng có thể căn cứ vào giấy phép đầu tư tỉnh sẽ báo cáo Trung ương cấp số hồng cho các nhà đầu tư thứ cấp là sở hữu trong 50 năm.
“Tỉnh cấp là để doanh nghiệp làm du lịch chứ không phải bán, thời gian qua nhiều người dân yêu cầu tỉnh cấp sổ đỏ là không hợp lý. Đối với những dự án đã cấp sổ sai thì tiến hành thu hồi để hủy, hoặc tiến hành kiểm tra lại quy hoạch xem có phù hợp không. Khánh Hòa đang xin Chính phủ thực hiện theo hướng này. Các dự án condotel hiện nay có giá trị hơn 30 triệu USD, đây là con số rất lớn vì thế nếu đề xuất được đồng ý thì sẽ khơi thông được rất nhiều dự án ở Khánh Hòa”, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa thông tin.
Đua nhau "giải cứu" dự án đất ở không hình thành đơn vị ở
Như Tiền Phong thông tin, trong 3 năm liên tục, từ năm 2016 – 2018, UBND tỉnh Khánh Hòa cấp “đất ở không hình thành đơn vị ở” cho hàng chục dự án dù không có trong Luật Đất đai.
Vì không có quy định, nên hệ lụy là hàng loạt khách hàng mua căn hộ Condotel tại dự án có loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” không được cấp sổ đỏ, không đảm bảo quyền lợi như cam kết dẫn đến khiếu kiện, tố cáo kéo dài như: dự án du lịch nghỉ dưỡng The Arena Cam Ranh (thuộc phường Cam Nghĩa, TP Cam Ranh) hay dự án Resort Cam Ranh….
Dự án The Arena được tỉnh Khánh Hòa giao đất theo hình thức "đất ở không hình thành đơn vị ở". Thời gian qua nhiều khách hàng mua căn hộ tại dự án này đang yêu cầu hủy hợp đồng mua bán căn hộ.
Theo đó, trong thời gian qua khách hàng mua căn hộ Condotel tại dự án du lịch nghỉ dưỡng The Arena Cam Ranh (thuộc phường Cam Nghĩa, TP Cam Ranh) của Công ty CP Trần Thái Cam Ranh.
Dự án được UBND tỉnh Khánh Hòa cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào năm 2009 với thời gian hoạt động 50 năm. Trải qua 12 năm, đến nay, dự án này có 5 lần thay đổi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Suốt 2 năm qua, nhiều khách hàng mua căn hộ Condotel dự án này liên tục phản ánh về việc dự án chậm tiến độ, chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng. Bên cạnh đó, khách hàng mua nhà cũng đang khiếu kiện chủ đầu tư ra TAND TP Cam Ranh (tòa đã thụ lý vụ việc) yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán căn hộ giữa các bên là vô hiệu, đồng thời buộc chủ đầu tư phải trả lại số tiền đã mua căn hộ trước đó và bồi thường thiệt hại.
Chị Q, người mua nhà, tố cáo chủ đầu tư đánh tráo khái niệm, cam kết cấp “sổ hồng” cho khách hàng ngay từ khi ký hợp đồng mua nhà. Theo chị Q, không có cái gọi là "sổ hồng" trong thực tế bởi dự án The Arena được Nhà nước cấp thời gian hoạt động 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu (năm 2009), đến nay thực hiện dự án chỉ còn 37 năm. Cũng theo các khách hàng, dự án đến nay chưa thể bàn giao cho khách hàng do chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất.
Theo UBND tỉnh Khánh Hòa, vào các năm 2018, 2019, dự án The Arena Cam Ranh bị tạm dừng triển khai để phục vụ công tác thanh kiểm tra. “Trong quá trình triển khai, dự án The Arena Cam Ranh còn vướng mắc liên quan đến nội dung "đất ở không hình thành đơn vị ở" và mật độ xây dựng gộp của dự án lớn hơn mật độ xây dựng đã được phê duyệt tại quy hoạch chung và quy hoạch phân khu”, UBND tỉnh Khánh Hòa cho biết.
Trong khi đó, liên quan đến dự án này, Thanh tra Chính phủ trước đó kiến nghị Khánh Hòa rà soát, làm rõ nguyên nhân, lý do và căn cứ thực hiện việc điều chỉnh tăng diện tích đất dự án và nhiều lần điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500. Rà soát nguyên nhân và trách nhiệm để xảy ra tình trạng chậm tiến độ kéo dài; rà soát, xác định lại tiền sử dụng đất, chống thất thu ngân sách.
Được biết, dù Chính phủ đã ban hành Nghị định 02/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/3/2022, hướng dẫn cụ thể. Tuy nhiên, thời gian qua vẫn có một số hội, hiệp hội tiếp tục tổ chức các cuộc tọa đàm, hội thảo để tiếp tục kiến nghị "giải cứu" bất động sản du lịch, mục tiêu trọng tâm là kiến nghị “luật hóa đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, kiến nghị "luật hóa đất ở không hình thành đơn vị ở" nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp, nhà đầu tư có dấu hiệu “lợi ích cục bộ” chứ không hẳn là vì sự phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản du lịch.
HoREA cũng phân tích nêu lên sự không phù hợp và không có tính "logic" với Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/01/2017 của Bộ Chính trị "Về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn" trong đó không có định hướng về các khu du lịch nghỉ dưỡng có loại “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Thực tế có một số địa phương tùy tiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ du lịch (condotel) trên đất ở không hình thành đơn vị ở. Trong khi đó, việc các địa phương tùy tiện đặt ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương kiểm tra, thanh tra, kết luận là trái với các quy định của Luật Đất đai.
“Ý kiến đề nghị “luật hóa đất ở không hình thành đơn vị ở” là không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành” HoREA cho biết.
Đồng quan điểm, ông Trần Xuân Lượng, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản – Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, người mua condotel đang mơ hồ giữa sửa luật là để hợp thức, để cấp sổ đỏ lâu dài như nhà ở là hoàn toàn không có. Đã là đất ở phải có quy hoạch hạ tầng, điện đường trường trạm... phục vụ cho việc để ở. Còn đây là đất kinh doanh thương mại, dịch vụ.
“Không có chuyện sửa đổi luật để hợp lý hóa sổ đỏ lâu dài cho loại hình bất động sản này nếu nó được xây trên đất thương mại dịch vụ. Sửa luật ở đây là để bổ sung tránh hiện tượng chủ đầu tư lợi dụng “kẽ hở” của pháp luật, trong khi đó người dân hiểu rõ được bản chất của loại hình bất động sản này để đầu tư”- ông Lượng nói.
