Hàng loạt dấu hiệu vi phạm hợp đồng
Dự án Hong Kong Tower có tổng mức đầu tư khoảng gần 1.000 tỷ đồng, trong đó Cty Kang Long có nghĩa vụ góp vốn gần 800 tỷ theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 09/HTKD năm 2009 giữa Cty Kang Long và Cty TDC. Do thiếu vốn đầu tư, ngày 4/9/2014, Cty Kang Long ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 01/HĐHTKD/KL-ĐX với Cty Đất Xanh thoả thuận góp vốn và phân chia sản phẩm theo tỷ lệ Cty Đất Xanh 25% và Cty Kang Long 75% trên 80% tổng quyền và nghĩa vụ của Cty Kang Long tại Dự án này.
Sau đó, Cty Đất Xanh đã chuyển tiền góp vốn đúng đủ cho Cty Kang Long 25 tỷ đồng để triển khai dự án theo đúng kế hoạch góp vốn ở giai đoạn 1. Trong giai đoạn 2, Cty Đất Xanh tiếp tục góp vốn bổ sung hơn 7,8 tỷ để chi trả cho những chi phí phát sinh của dự án. Số tiền triển khai dự án còn lại từ nguồn vốn vay Ngân hàng Quốc dân chi nhánh Hà Nội 290 tỷ và dòng tiền doanh thu của dự án khi ký hợp đồng bán căn hộ cho khách hàng.
“Thực tế, ngoài khoản vốn góp thêm 7,8 tỷ thì Cty Kang Long không có bất kỳ văn bản nào thông báo cho Cty Đất Xanh về việc góp thêm vốn theo thoả thuận tại điểm 4.1.2, Điều 4, Hợp đồng hợp tác kinh doanh. Sau khi ngân hàng giải ngân và có doanh thu từ việc mua bán căn hộ, Cty Kang Long và Cty Đất Xanh không phải góp thêm tiền vào dự án”, ông Tô Thanh Sơn, Chủ tịch HĐQT Cty Đất Xanh khẳng định và cho biết, trong thông báo cấp tín dụng của Ngân hàng Quốc Dân ngày 31/7/2015 cũng thể hiện, 30% số tiền từ việc Cty Kang Long ký hợp đồng mua bán với khách hàng mua sản phẩm của dự án sẽ được giải toả để thanh toán các chi phí hợp lý thực hiện dự án, 70% còn lại sẽ được phong toả để trả nợ cho Ngân hàng.
Ông Tô Thanh Sơn cho biết, Cty Đất Xanh đã thực hiện nghiêm túc, đúng, đủng mọi trách nhiệm quy định trong Hợp đồng hợp tác kinh doanh, còn Cty Kang Long đã không thực hiện đúng những cam kết và đang tìm mọi cách để tước đi quyền và lợi ích hợp pháp của Cty Đất Xanh. “Cty Kang Long đã vi phạm Hợp đồng hợp tác kinh doanh như: không thực hiện việc thành lập pháp nhân mới theo điểm 4.2, Điều 4 và điểm 5.10, Điều 5 của Hợp đồng; không thực hiện việc phân chia sản phẩm theo điểm 6.5, Điều 6 của Hợp đồng cho Cty Đất Xanh; không có sự đồng ý của Cty Đất Xanh mà Cty Kang Long đã chủ động bán gần hết căn hộ cho khách hàng và không phân chia doanh thu cho Cty Đất Xanh từ việc bán căn hộ cho khách hàng. Đến thời điểm hiện tại, Cty Kang Long vẫn chưa tiến hành quyết toán dự án với các bên có liên quan”, đại diện Cty Đất Xanh nói.
Khuyến nghị của Cty Kiểm toán chỉ mang tính chất tham khảo
Trong quá trình hợp tác kinh doanh, ông Tô Thanh Sơn và ông Vũ Văn Phú, TGĐ Cty Kang Long đã có rất nhiều văn bản trao đổi liên quan đến trách nhiệm và nghĩa vụ trong quá trình thực hiện dự án. Có lẽ tranh chấp trong việc phân chia quyền lợi giữa hai nhà đầu tư trở lên căng thẳng khi Cty TNHH hãng kiểm toán và định giá ASCO (Cty Kiểm toán ASCO) ban hành văn bản số 01/2021 ngày 15/1/2021 về việc khuyến nghị liên quan đến Hợp đồng hợp tác kinh doanh gửi Cty Kang Long(!?).
Theo đó, Cty Kiểm toán ASCO cho rằng, việc phân chia lợi ích bằng sản phẩm theo Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 09/HTKD và số 01/HĐHTKD/KL-ĐX giữa các nhà đầu tư không còn phù hợp với quy định hiện hành tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2015. Do đó, các bên cần thoả thuận lại việc phân chia lợi ích của các Hợp đồng hợp tác kinh doanh nêu trên cho phù hợp.
Căn cứ được Cty Kiểm toán ASCO đưa ra là: Tại điểm a, khoản 2, Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh… chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ góp vốn…; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn… để phân chia sản phẩm nhà ở… Và khoản 3, Điều 87, Nghị định 99/2015/NĐ-CP về hiệu lực thi hành quy định, các nội dung liên quan đến phát triển nhà ở (bao gồm cả việc quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở)… được quy định trong các Nghị định của Chính phủ,… ban hành trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà khác với các quy định thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này thì thực hiện theo quy định của Nghị định này.
Cty Kiểm toán ASCO ghi chú, khuyến nghị được đưa ra dựa trên hiểu biết về quy định của pháp luật của đoàn kiểm toán, chỉ mang tính chất tham khảo; các bên sử dụng thông tin này cần kiểm tra, đối chiếu lại với quy định hiện hành và tự chịu trách nhiệm khi sử dụng khuyến nghị này. Tuy nhiên, đại diện Cty Đất Xanh cho rằng, Cty Kiểm toán ASCO trích dẫn Nghị định chưa đầy đủ và Cty Kang Long đã vin vào khuyến nghị này để cho rằng thoả thuận phân chia sản phẩm là nhà ở giữa Cty Kang Long và Cty Đất Xanh không phù hợp với quy định của pháp luật.
Luật sư Phạm Thị Ánh Hồng, Đoàn Luật sư Hà Nội đánh giá, Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 01/HĐHTKD/KL-ĐX ngày 4/9/2014 hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật tại thời điểm ký và có hiệu lực thi hành đến thời điểm hiện nay. Cty Đất Xanh hoàn toàn có quyền nhận phân chia sản phẩm theo thoả thuận giữa hai bên. Bởi lẽ, theo khoản 5, Điều 8, Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết và hướng dẫn cụ thể một số điều của Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định, đối với trường hợp huy động vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh theo quy định tại điểm c và điểm d Điều 9 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì các bên có thể thoả thuận phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở.
Còn khoản 7, Điều 81, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, đối với hợp đồng hợp tác kinh doanh mà các bên đã ký từ trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành và có thoả thuận phân chia 20% sản phẩm nhà ở theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP… thì tiếp tục được phân chia số lượng nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng; các bên thực hiện thanh lý hợp đồng này và ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có đủ điều kiện được bán nhà ở này theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và Nghị định này.
Luật sư Hồng cũng cho biết, tại biên bản phân chia sản phẩm giữa Cty TDC và Cty Kang Long ngày 10/7/2014, hai bên đã thoả thuận cụ thể sản phẩm mà các bên được chia theo tỷ lệ góp vốn. Như vậy, số lượng sản phẩm hoàn thành của dự án mà Cty Kang Long được hưởng chính là căn cứ để phân chia sản phẩm hoàn thành của dự án giữa Cty Kang Long và Cty Đất Xanh.
