Khu biệt thự du lịch của một dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại bán đảo Cam Ranh (Khánh Hòa) - Ảnh: P.S.Ngân

Là một trong những địa phương phát triển loại hình căn hộ condotel sớm nhất trong cả nước, đến nay Đà Nẵng có hơn 7.500 căn hộ condotel đã được cấp phép đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác sử dụng. Trong đó phải kể đến một số dự án căn hộ condotel lớn như The Empire, Ánh Dương - Solied, Condo1 & Condo2 thuộc dự án Ariyana, Hòa Bình Xanh Đà Nẵng...

Xin chuyển thành chung cư

Bên cạnh những yếu tố về pháp lý, sự đóng băng của thị trường bất động sản, trong hai năm qua dịch bệnh đã góp phần giáng đòn nặng nề đến thị trường khai thác các căn hộ condotel tại Đà Nẵng. Theo ghi nhận của phóng viên, do thị trường du lịch bị ảnh hưởng suốt hai năm qua nên hầu như các căn hộ condotel ở Đà Nẵng cũng "đứng bánh" theo.

Hầu hết các dự án đã hoàn thành và đưa vào khai thác trước đây hiện vẫn tiếp tục trong tình trạng "đóng băng" chờ lượng khách ổn định trở lại mới đưa vào vận hành. Trong khi đó, một số dự án có vị trí vàng ở ven sông Hàn và khu vực ven biển đã bắt đầu khai thác cầm chừng trở lại từ đợt nghỉ lễ vừa qua.

Riêng dự án condotel đình đám The Empire (còn có tên khác là Cocobay, ở quận Ngũ Hành Sơn tiếp giáp với tỉnh Quảng Nam) vừa qua đã được điều chỉnh quy hoạch, trong đó cho phép chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư đối với một số khu vực đã hoàn thành và một số căn tại khu vực công trình chưa xây dựng.

Trong quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1:500, TP Đà Nẵng cũng cho phép chuyển đổi các công trình condotel cao tầng chưa xây dựng tại một số cụm của dự án The Empire-Cocobay thành căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề. Đồng thời, bổ sung quy hoạch một số công trình phụ trợ, trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại, nhà xe... đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân.

Được biết, thủ tục xây dựng để chuyển đổi căn hộ condotel thành căn hộ chung cư đang được chủ đầu tư thỏa thuận với khách hàng để làm cơ sở xử lý.

Loại đất không có trong luật

Tại Khánh Hòa, khoảng năm 2015 nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng, chủ yếu là căn hộ du lịch và biệt thự du lịch được UBND tỉnh cấp phép, tập trung nhiều nhất ở huyện Cam Lâm và TP Cam Ranh, TP Nha Trang và một số ít tại thị xã Ninh Hòa. Đáng chú ý là thay vì xác định mục đích sử dụng đất của các dự án này là đất thương mại, dịch vụ thì UBND tỉnh Khánh Hòa gọi là "đất ở không hình thành đơn vị ở".

Rất nhiều dự án đã được cấp phép đầu tư nhiều năm trước đó, dự án chậm tiến độ đầu tư... cũng đã được tỉnh Khánh Hòa cho điều chỉnh từ đất thương mại, dịch vụ thành "đất ở không hình thành đơn vị ở", điều chỉnh giấy phép xây dựng để xây dựng condotel, biệt thự du lịch để kinh doanh. Sau khi được cấp phép đầu tư dự án, nhiều chủ đầu tư đã bán căn hộ du lịch hoặc biệt thự du lịch theo dạng "hợp đồng góp vốn", "nhà ở hình thành trong tương lai" để huy động vốn, thu tiền của người mua với cam kết sẽ có giấy nhận quyền sở hữu tài sản nhà, đất lâu dài.

Năm 2019, bị Ủy ban Kiểm tra trung ương và Thanh tra Chính phủ "tuýt còi" vì "đất ở không hình thành đơn vị ở" không có trong Luật đất đai nên tỉnh Khánh Hòa đã dừng cấp phép cho các dự án. Sau đó UBND tỉnh Khánh Hòa đề nghị các chủ đầu tư dự án du lịch đã được cấp phép với "đất ở không hình thành đơn vị ở" điều chỉnh lại quy hoạch, chuyển trở lại thành đất thương mại, dịch vụ như cũ để tỉnh phê duyệt điều chỉnh rồi mới tiếp tục thực hiện dự án.

Ngày 6-5-2022, tại hội thảo về "Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ" do Hội Luật gia Việt Nam tổ chức tại Khánh Hòa, Phó chủ tịch thường trực UBND tỉnh Lê Hữu Hoàng cho hay đã có 26 dự án du lịch nghỉ dưỡng triển khai với hơn 12.100 căn hộ du lịch và hơn 2.580 biệt thự du lịch (đặc biệt là tại khu du lịch bán đảo Cam Ranh).

Còn theo báo cáo của ban quản lý khu du lịch bán đảo Cam Ranh, tính đến tháng 12-2021 tại khu du lịch này có 18 dự án đầu tư có "đất ở không hình thành đơn vị ở". Đến cuối năm 2021 có 10 dự án đã trở lại đất thương mại, dịch vụ. Trong 8 dự án chưa chuyển đổi, có dự án đã xây dựng xong căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và đã bán cho khách hàng. Nhiều khách hàng đang khiếu nại hoặc kiện chủ đầu tư ra tòa để đòi trả lại tiền và bồi thường vì không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.