Kinh nghiệm ở nhiều quốc gia
Theo các chuyên gia, cho dù có sự khác biệt về năng lực giữa các thành phố thì chính sách nhà ở xã hội cũng sẽ tập trung vào 3 vấn đề chính là: nguồn cung, cầu nhà ở xã hội và sự hỗ trợ về tài chính cho người dân.
Tại Australia xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo mức thu nhập. Giá thuê thường được áp dụng ở mức 25% thu nhập. Ưu điểm của chính sách này là người lao động sẽ yên tâm khi biết, nếu thu nhập của họ thay đổi thì giá thuê nhà cũng sẽ thay đổi theo. Tuy nhiên, chính sách này cũng đã gây khó khăn cho chính quyền trong việc tính toán tỷ lệ thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, giá thuê nhà thị trường ở các khu vực khác nhau dẫn đến việc không duy trì được mức độ công bằng trong thuê nhà giữa các gia đình cùng một nhóm đối tượng và có thể dẫn đến việc không thúc đẩy được mong muốn tìm việc làm của người dân.
ĐÌNH SƠN
Tại Malaysia vào năm 1994 để tăng sức mua nhà, chính phủ mở rộng việc sử dụng các khoản tiết kiệm trong Quỹ bảo trợ người lao động cho mục đích mua nhà ở. Quỹ bảo trợ người lao động là quỹ mà người lao động và người sử dụng lao động phải đóng góp thường xuyên và được rút lại trước khi nghỉ hưu. Chính sách cho phép rút 30% cho mục đích mua nhà. Chính sách này đã giúp Malaysia cải thiện đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở trong nước.
Tại Singapore đã thành lập Ban phát triển nhà ở để xây dựng kế hoạch phát triển tổng thể nhà ở xã hội. Cơ quan này được trao quyền thu hồi đất để xây dựng các căn hộ cao tầng. Bên cạnh đó, người dân Singapore sẽ đóng góp các quỹ bắt buộc và tự nguyện của đất nước. Các quỹ này được đầu tư hiệu quả đảm bảo mức lương thực tế ổn định ngay cả đối với những đối tượng lao động phổ thông. Một phần của quỹ này đã góp phần không nhỏ vào sự năng động và bền vững của lĩnh vực nhà ở tại Singapore.
Hàn Quốc là một trong những quốc gia được đánh giá là thành công không chỉ trong lĩnh vực phát triển đô thị mà còn trong lĩnh vực phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Mô hình xây dựng, đầu tư và quản lý nhà ở xã hội đã được Chính phủ Hàn Quốc thực hiện từ những năm 1970. Theo đó, Chính phủ đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) - một tổ chức cung cấp nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc.
Để hệ thống hoạt động hiệu quả, chính phủ Hàn Quốc đã đầu tư một số vốn nhất định vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc. Đồng thời thiết lập cách tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp. Trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính, cơ quan này đã hoạt động như một nhà đầu tư độc lập. Dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ người mua để phát triển thêm chương trình nhà ở. Vốn của KNHC cũng được thu hồi theo thời gian sở hữu nhà và chính những người mua nhà mới là những người cung cấp tài chính cho việc xây dựng, thi công công trình. Không chỉ tiến hành đồng thời xây dựng nhà ở diện tích nhỏ (hầu hết không đem lại lợi nhuận) để điều tiết cho những người có mức thu nhập thấp nhất, KNHC còn tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình trở lên, tiến hành triển khai các dự án tại thành phố lớn (nơi có nhu cầu cao về nhà ở và các chương trình bất động sản mang lại nhiều lợi nhuận để cân đối lại khoản thâm hụt khi xây dựng nhà ở diện tích nhỏ).
Với mục tiêu tất cả mọi người đều có nhà ở, Chính phủ Hàn Quốc đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ vốn, đặc biệt với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm.
Phát triển theo các tuyến giao thông
Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Bùi Xuân Dũng, trong giai đoạn 2016 - 2020, vốn ngân sách để phát triển nhà ở xã hội bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội đạt thấp, khoảng 2.163 tỉ đồng/9.000 tỉ đồng theo đề xuất của Ngân hàng Nhà nước, chỉ đáp ứng khoảng 24% nhu cầu. Trong khi đó, nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại được chỉ định cho vay thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo kế hoạch vốn đến năm 2020 (nhu cầu vốn 248,63 tỉ đồng) vẫn chưa bố trí được.
Trong khi đó, theo các thống kê cho thấy, thu nhập của công nhân (bao gồm cả tiền lương làm thêm giờ và các loại phụ cấp khác) trong khoảng từ 6,7 - 7,8 triệu đồng/người/tháng tùy ngành nghề. Với mức thu nhập này, nếu không được hỗ trợ từ gia đình và người thân, người lao động rất khó có đủ tiền để mua nhà ở xã hội. Nói cách khác, nếu không có sự hỗ trợ hay ưu đãi từ Nhà nước và doanh nghiệp nơi họ làm việc. Giấc mơ an cư với người công nhân càng trở nên xa vời, nhất là trong hoàn cảnh dịch bệnh.
GS.TS Lưu Đức Cường - Viện trưởng Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia (Bộ Xây dựng), cho rằng, cần đưa danh mục phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp vào danh mục đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025; bổ sung gói tín dụng cho các chủ đầu tư loại hình nhà ở này; đồng thời, khi phát triển các khu công nghiệp trong quy hoạch tỉnh, phải tính đến việc bố trí nhà ở cho công nhân và các thiết chế xã hội liên quan...
Khi quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp mới, mạng lưới các cơ sở đào tạo nhất thiết phải kèm theo quy hoạch nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở sinh viên và quy hoạch các khu chức năng dịch vụ giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao... theo quy định. Bố trí nguồn lực hợp lý để đầu tư kết cấu hạ tầng thiết yếu như trường học, nhà trẻ, cơ sở khám chữa bệnh, sinh hoạt cộng đồng, văn hóa, thể thao... trong và ngoài các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là tại các khu vực có đông công nhân và người lao động.
Cũng theo các chuyên gia, một trong những định hướng quan trọng đó là phát triển nhà ở xã hội xung quanh khu vực dọc theo điểm kết nối giao thông công cộng trọng điểm như metro số 1, metro số 2, metro 3A. Cụ thể, Sở Xây dựng đề xuất tăng hệ số sử dụng đất quanh khu vực metro bằng cách phát triển loại hình chung cư, tận dụng cơ sở hạ tầng của tuyến giao thông này để thu hút người dân, đồng thời cũng là đáp ứng nhu cầu cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Mô hình phát triển nhà ở xã hội dọc theo tuyến metro TP.HCM có thể nhân rộng cho các tỉnh thành khác, đặc biệt là vùng đô thị TP.HCM.
Tương tự, khi tuyến Vành đai 3 hoàn thiện sẽ hình thành các khu đô thị vệ tinh như: Nhơn Trạch (Đồng Nai), khu đô thị Tây Bắc Củ Chi (TP.HCM), khu đô thị Đức Hòa, Đức Huệ (Long An), thành phố Thuận An (Bình Dương). Việc phát triển nhà ở nói chung dọc theo đường Vành đai 3 là cơ hội tăng quỹ đất cho nhà ở xã hội.
Đường Vành đai 4 với mục tiêu là kết nối khu vực Tây Nam bộ với khu vực miền Đông Nam bộ với khu cảng Hiệp Phước, cảng Long An. Ngoài việc tạo điều kiện phát triển dịch vụ cảng, còn góp phần gia tăng giá trị bất động sản các địa phương nơi có tuyến đường giao thông này chạy qua. Thực tế thì việc bất động sản “ăn theo” đường Vành đai 4 đã và đang diễn ra, chỉ là về dự án cụ thể cho nhà ở xã hội vẫn chưa rõ. Như vậy, tương tự Vành đai 3, Vành đai 4 cũng có tiềm năng lớn trong việc dành ra quỹ đất để xây dựng và phát triển các dự án nhà ở xã hội.
