Bộ TN&MT vừa công bố dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Điểm đáng chú ý là trong dự thảo nghị định này, Bộ TN&MT đề xuất chứng nhận quyền sở hữu cho sản phẩm căn hộ - khách sạn (condotel), văn phòng lưu trú (officetel) sau thời gian “treo” số phận pháp lý.
Cấp sổ hồng cho condotel
Thực tế triển khai việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) đối với các công trình condotel, officetel gặp nhiều khó khăn tại các địa phương. Có địa phương chưa triển khai thực hiện được việc cấp sổ hoặc có địa phương đã triển khai thực hiện được việc cấp sổ đối với các công trình, tuy nhiên không phù hợp với quy định của pháp luật.
Như xác định loại đất là đất ở hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở với thời hạn sử dụng lâu dài, dẫn đến ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư cũng như của người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu.
Vì thế, để thống nhất trong cách triển khai thực hiện tại các địa phương và giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua liên quan đến việc cấp sổ cho condotel, officetel, Bộ TN&MT đã đề xuất cấp chứng nhận quyền sở hữu trong dự thảo nghị định.
Theo đó, dự thảo nghị định bổ sung Điều 32a Nghị định 43/2014 quy định về việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ.
Chủ sở hữu các công trình được chứng nhận quyền sở hữu phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS). Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 32 Nghị định 43 phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Để giải quyết những khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc cấp sổ cho condotel, officetel, Bộ Tn&MT đã đề xuất cấp chứng nhận quyền sở hữu trong dự thảo nghị định. Ảnh: QUANG HUY
Đồng tình với nội dung dự thảo nghị định, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biết đây cũng là đề xuất của hiệp hội kiến nghị nhiều năm qua về việc chủ sở hữu condotel có quyền yêu cầu được cấp sổ hồng theo thời hạn của dự án.
Theo ông Châu, hiện nay căn hộ du lịch phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là “đất thương mại, dịch vụ”, theo quy định của Luật Đất đai, có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm.
Thời gian qua có một số UBND cấp tỉnh cấp “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” (ổn định lâu dài) cho căn hộ condotel. Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền của trung ương đã kết luận việc cấp sổ trên cho căn hộ condotel là trái với quy định của Luật Đất đai.
Theo ông Châu, căn cứ vào Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai, chủ sở hữu công trình xây dựng trong dự án kinh doanh BĐS không phải là dự án nhà ở, trong đó có căn hộ condotel, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch thuộc dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, officetel, căn hộ dịch vụ, nhà phố thương mại có quyền yêu cầu được cấp sổ hồng có thời hạn theo thời hạn của dự án.
Cần quy định rõ ràng, đầy đủ hơn
Theo luật sư (LS) Trần Đức Phượng, Đoàn LS TP.HCM, theo dự thảo nghị định thì tại Điều 32a đề xuất quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ công trình condotel và tại Điều 72 cũng đã đưa ra trình tự thủ tục cấp sổ cho người mua. Như vậy, những sản phẩm như condotel, officetel đã có pháp lý. Việc cấp sổ hồng có thời hạn cho condotel chỉ giải quyết trước mắt vướng mắc, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng, tạo thuận lợi cho chủ đầu tư bán hàng.
Tuy nhiên, LS Phượng cho rằng quy định pháp lý về condotel, officetel vẫn còn nhiều vấn đề lấn cấn, chưa rõ ràng. Những vấn đề cần có quy định hướng dẫn rõ ràng như đất dự án là thương mại dịch vụ được Nhà nước ban hành quyết định cho thuê, có ký hợp đồng thuê đất với chủ đầu tư nhưng nay chủ đầu tư chuyển nhượng condotel thì cần phải có quy định rõ về quyết định cho thuê đất, xác định ai sẽ ký mới hợp đồng thuê, ai sẽ tiếp tục trả tiền thuê đất hằng năm, giấy chứng nhận ghi ai là người thuê đất…
Theo ông Lê Hoàng Châu, căn hộ condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ chung cư và hầu hết đều nằm trong các tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, vẫn còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh đối với phân khúc BĐS này do ba vướng mắc chính.
Thứ nhất, chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu căn hộ condotel. Thứ hai, chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ condotel. Thứ ba, chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án căn hộ condotel vào khai thác kinh doanh.
Vì vậy, ông Châu kiến nghị cần có quy định về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của chủ sở hữu căn hộ condotel. Từ đó, Bộ TN&MT có căn cứ hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ condotel vào giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở của chủ sở hữu condotel.
“Dự thảo nghị định cũng cần đưa quy định về trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và cơ chế quản lý vận hành đối với dự án condotel” - ông Châu nói.•
Gần 83.000 căn hộ condotel đợi sổ hồng
Theo báo cáo của HoREA, hiện nay cả nước có khoảng 82.900 căn hộ condotel, phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm.
Các dự án condotel tập trung chủ yếu tại các địa phương phát triển mạnh về du lịch như Bà Rịa-Vũng Tàu, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Kiên Giang... với tổng nguồn vốn đầu tư ước khoảng 100.000 tỉ đồng.
