Picenza: Làm showroom lãi èo uột, làm bất động sản gặp tai tiếng
Thành lập tháng 4/2007, đóng trụ sở tại Cát Linh, Đống Đa, Hà Nội, Công ty Cổ phần Tập đoàn Picenza do ông Nguyễn Văn Hùng làm chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc với tỷ lệ sở hữu 64%.
Picenza được giới thiệu là tập đoàn hoạt động trong 3 lĩnh vực: sản xuất, thương mại và dịch vụ; đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản; khách sạn và nghỉ dưỡng.
Mảng sản xuất thương mại và dịch vụ được đại diện bởi showroom Hùng Túy – đơn vị nhập khẩu, phân phối các sản phẩm gạch ốp lát, thiết bị phòng tắm, nội thất hoàn thiện. Chủ sở hữu showroom Hùng Túy là Công ty TNHH Hoàng Tử.
Hoàng Tử ra đời tháng 12/1996, với cơ cấu cổ đông cô đặc: ông Nguyễn Văn Hùng nắm 45%, giữ chức chủ tịch hội đồng thành viên, ông Cao Văn Túy năm 11% và Nguyễn Kim Hoa nắm 44%.
Giai đoạn 2016 – 2019, tổng tài sản của Hoàng Tử tăng từ 289 tỷ đồng lên 383 tỷ đồng (tức tăng gần 100 tỷ đồng), chủ yếu do tăng nợ phải trả, từ 79 tỷ đồng lên 135 tỷ đồng.
Doanh thu của Hoàng Tử trồi sụt khá mạnh trong cùng giai đoạn, lần lượt đạt: 119 tỷ đồng, 139 tỷ đồng, 232 tỷ đồng rồi giảm xuống 124 tỷ đồng.
Điều đáng nói hơn cả là mặc dù doanh thu cao song lợi nhuận của công ty này lại rất èo uột. Ngoại trừ năm 2018, lợi nhuận tăng đột biến lên 32 tỷ đồng, các năm khác, lãi sau thuế chỉ loanh quanh 2 – 3 tỷ đồng, cá biệt năm 2016, Hoàng Tử còn lỗ ròng 105 triệu đồng.
Ở mảng kinh doanh thứ hai là bất động sản, Tập đoàn Picenza được biết tới là chủ đầu tư/đơn vị phát triển/tham gia phát triển một loạt dự án nổi tiếng tại Hà Nội như: Hanoi Aqua Central (Yên Phụ), King Palace (Nguyễn Trãi), Hoàng Cầu Skyline (Hoàng Cầu), Picenza Mỹ Hưng (Sơn Tây), khu nhà ở và dịch vụ thương mại Minh Khai (Nam Từ Liêm), khu nhà ở số 15 Mạc Thị Bưởi (Hai Bà Trưng).
Ngoài ra, Picenza cũng đang đầu tư một loạt dự án tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La như: khu đô thị số 1 phường Chiềng An, khu đô thị số 2 phường Chiềng An, khu đô thị tại phường Chiềng Lề và phường chiềng An.
Đối với các dự án này, Sở Xây dựng tỉnh Sơn La cho biết, Picenza đã được giao đất, đang đầu tư xây dựng hoặc đang thực hiện thủ tục giao đất để đầu tư xây dựng hoặc đang giải phóng mặt bằng, tức chưa đủ điều kiện bán. Tuy nhiên, công ty lại đã thực hiện các giao dịch chào bán đất nền nhà ở (điện thoại, tờ rơi) nhận đặt cọc giữ chỗ mua nhà, thông qua các trang mạng kinh doanh bất động sản.
Do đó, Sở Xây dựng tỉnh Sơn La yêu cầu Picenza chấn chỉnh tình trạng quảng cáo, huy động vốn, giao dịch bán đất nền, nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện theo quy định.
Phản ứng trước văn bản này, Picenza cho rằng các dự án trên chưa bán hàng, chưa nhận đặt cọc và huy động vốn dưới mọi hình thức.
“Các hoạt động quảng cáo, tuyên truyền, giới thiệu sản phẩm cho khách hàng là nhằm giới thiệu dự án, giới thiệu sản phẩm dự án cho khách hàng, cập nhật thông tin đầy đủ, chính xác tình trạng pháp lý và tiến độ triển khai thực tế của dự án cho khách hàng biết. Mọi hình thức truyền thông, quảng bá thương hiệu của dự án khu đô thị số 1, phường Chiềng An, thành phố Sơn La do công ty chúng tôi làm chủ đầu tư hoàn toàn thực hiện đúng và tuân thủ quy định pháp luật”, Picenza thanh minh trong một thông cáo phát đi gần đây.
Thấy gì từ bức tranh tài chính của Picenza?
Là một doanh nghiệp lấy đầu tư, kinh doanh bất động sản làm mũi nhọn, sở hữu danh mục dự án khá đồ sộ, song Picenza chưa thể được xem là một đại gia thực sự của thị trường bất động sản Việt Nam.
Về doanh thu, Picenza chưa bao giờ vượt qua ngưỡng 500 tỷ đồng. Trong giai đoạn 2016 – 2019, doanh thu của công ty trồi sụt từ 373 tỷ đồng (2016) xuống 281 tỷ đồng (2017) rồi phục hồi về 319 tỷ đồng (2018) trước khi tăng trưởng lên 452 tỷ đồng (2019).
Lãi sau thuế của Picenza cũng rất ít ỏi, chỉ đạt 11,7 tỷ đồng (2016), 8,5 tỷ đồng (2018), 20,3 tỷ đồng (2019). Cá biệt năm 2017, Picenza chỉ lãi vỏn vẹn 143 triệu đồng!
Nhìn vào bảng tài sản của Picenza, có thể thấy sự tăng trưởng rất mạnh mẽ về tổng tài sản, từ 854 tỷ đồng (2016) vọt lên 1.969 tỷ đồng (2019), tức trong 4 năm, tổng tài sản tăng gấp 2,3 lần.
Tuy nhiên, tài trợ cho sự tăng trưởng này không đến từ việc tăng vốn điều lệ hay lợi nhuận tích lũy mà là đến từ việc tăng nợ phải trả. Trong giai đoạn 2016 – 2019, nợ phải trả của Picenza tăng dữ dội từ 132 tỷ đồng lên 1.214 tỷ đồng, tức tăng gấp 9 lần!
Sở dĩ Picenza có thể mạnh tay tăng nợ là do vốn chủ sở hữu của công ty khá cao (720 - 750 tỷ đồng) khiến hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu trong suốt giai đoạn 2016 – 2019 luôn ở mức khá thấp. Tuy nhiên, nếu nhìn sâu vào cơ cấu nợ phải trả, có thể thấy những điểm gợn không nhỏ.
Một là trong giai đoạn 2016 – 2017, đa số nợ phải trả là nợ ngắn hạn. Trong khi đó, ở giai đoạn 2018 – 2019, nợ dài hạn lại chiếm đa số. Sự tăng trưởng về con số và dịch chuyển về cơ cấu nợ cho thấy Picenza đang tăng cường đầu tư trong giai đoạn từ 2018 tới nay. Việc đẩy mạnh đầu tư nhiều khả năng sẽ khiến nợ phải trả của Picenza tiếp tục phình to.
Hai là trong cơ cấu nợ phải trả của Picenza giai đoạn 2018 – 2019, khoản “phải trả dài hạn khác” chiếm tỷ trọng rất lớn (lần lượt là 66% và 73%). Đặt trong bối cảnh số nợ vay (cả ngắn và dài hạn) rất thấp, có thể nói sự tăng trưởng của Picenza đang dựa trên việc chiếm dụng vốn của đối tác, thay vì tự mình phát triển nguồn vốn (tăng vốn góp của chủ sở hữu hay tăng vốn vay).
Ba là trong giai đoạn 2016 – 2019, khoản mục “người mua trả tiền trước ngắn hạn" có giá trị khá thấp và trồi sụt liên tục. Với các doanh nghiệp bất động sản, khoản mục này được xem như “lương khô”. Nhưng với lượng “lương khô” ít ỏi như vậy, dễ hiểu vì sao doanh thu của Picenza lại đi ngang trong suốt giai đoạn vừa qua. Và cũng không quá khi nói rằng, các nhà đầu tư sẽ rất khó kỳ vọng vào một sự đột phá về doanh thu của Picenza trong giai đoạn tới, nhất là khi dòng tiền đầu tư của doanh nghiệp này lại luôn ưu tiên cho việc góp vốn hay chi cho vay, mua công cụ nợ của các đơn vị khác!
