6 khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản
Trước thềm hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững theo Công điện số 124/CĐ-VPCP ngày 11/2/2023 của Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng vừa có báo cáo về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Theo đó, Bộ Xây dựng nhấn mạnh, năm 2022, hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn do khó tiếp cận được các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu. Trong khi đó, lãi suất, tỷ giá ngoại tệ, giá cả nguyên vật liệu đầu vào có xu hướng tăng mạnh, doanh nghiệp không bán được sản phẩm.
Điều này đã dẫn đến nhiều tập đoàn, công ty bất động sản phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giảm tối đa bộ máy, giảm lao động, dừng các hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án. Khó khăn của thị trường bất động sản đã kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề kinh tế, ảnh hưởng đến an sinh xã hội.
Bộ Xây dựng chỉ ra sáu nguyên nhân chính dẫn đến những khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp và thị trường bất động sản hiện nay. Thứ nhất là vướng mắc về thể chế, quy định pháp luật liên quan đến pháp luật đất đai, khó khăn, vướng mắc trong quá trình định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là việc xác định đâu là giá đất thị trường hiện đang chiếm trên 15% vướng mắc của các dự án.
Liên quan đến pháp luật về quy hoạch, hiện còn tồn tại một số vướng mắc như quy hoạch chi tiết 1/500 không phù hợp với quy hoạch cấp trên, các quy định cấp trên trước đó không phù hợp đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định. Về thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung, về điều kiện, thời điểm rà soát, cập nhật, điều chỉnh quy hoạch đảm bảo đồng bộ quy hoạch xây dựng bao gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết 1/500 đối với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết. Hay như các dự án đã được phê duyệt kế hoạch chi tiết đang triển khai nhưng căn cứ cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực.
Liên quan đến pháp luật về đầu tư, việc phải thực hiện thẩm định điều chỉnh chủ trương đầu tư khi điều chỉnh tiến độ dự án vì nguyên nhân khách quan, điều chỉnh tiến độ dự án do chậm tiến độ về nguyên nhân chủ quan đối với các dự án có thời điểm hoàn thành trước mùng 1/1/2021. Việc điều chỉnh dự án khi vi phạm chậm đưa đất vào sử dụng.
Bên cạnh đó, việc không cho phép chấp nhận chủ trương đồng thời lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại khi đầu tư đã có quyền sử dụng đất khác nhưng không phải đất ở; điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án khi dự án có quyết định giao đất nhưng không có quy định chủ trương đầu tư theo pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị, các quy định về thẩm quyền chuyển hướng dự án; đấu thầu dự án có phần đất công xen kẽ trong dự án cũng là các vướng mắc hiện chưa được tháo gỡ.
Thứ hai, đối với việc phát triển nhà xã hội, về hình thức giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội, đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới được thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính. Theo báo cáo của các doanh nghiệp thì để thực hiện thủ tục này mất thời gian từ một đến hai năm.
Về quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, theo quy định, các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại ba trở lên phải dành 20 % quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Điều này dẫn đến hầu hết các địa phương không bố trí các quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập.
Về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà xã hội, quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà xã hội hiện còn chống chéo, chưa thống nhất các quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu đất đai dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà xã hội còn phức tạp, mất nhiều thời gian thực hiện thủ tục và làm chậm tiến độ triển khai dự án.
Mặt khác, các ưu đãi cho chủ đầu tư như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50 % thuế, được giành 20 % tổng diện tích đất ở để kinh doanh nhà ở thương mại, được vay vốn ưu đãi và lãi suất ưu đãi là không thực chất vì chủ đầu tư không được hưởng mà là người dân được hưởng do quy định không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê nhà mua nhà ở xã hội. Điều này dẫn đến khó thu hút, khuyến khích được các chủ đầu tư phát triển phân khúc này.
Khó khăn thứ ba của thị trường bất động sản là về nguồn vốn tín dụng. Theo Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp bất động sản hiện đang rất khó khăn trong tiếp cận vốn từ ngân hàng, tổ chức tín dụng, đặc biệt là giai đoạn nửa cuối năm 2022. Ngay cả khi có tài sản đảm bảo, các doanh nghiệp cũng rất khó vay vốn do các ngân hàng hết hạn mức cho vay và sự kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn đối với tín dụng bất động sản.
Cùng với đó, các tổ chức, cá nhân là khách hàng mua bất động sản không được giải ngân cho vay, thậm chí trước đó là ký hợp đồng thỏa thuận cho vay của ngân hàng dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn đầu tư.
Lãi suất cho vay từ cuối năm 2022 cũng tăng mạnh, tạo thêm khó khăn cho huy động nguồn vốn tín dụng để triển khai dự án bất động sản trong bối cảnh thị trường trầm lắng, thanh khoản giảm mạnh.
Thứ tư, về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời hạn gian qua đã phát hành trái phiếu rất lớn, hàng chục, hàng trăm tỷ đồng và có thời hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023. Đây là khó khăn, áp lực rất lớn của nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời gian tới.
Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân. Trong đó có việc thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.
Hơn nữa, quy định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp mới được đầu tư mua trái phiếu doanh nghiệp cũng dẫn đến cản trở các nhà đầu tư, cá nhân có nhu cầu đầu tư trái phiếu, trong khi các doanh nghiệp lại đang rất cần vốn.
Việc xử lý vi phạm một số tổ chức, cá nhân trong thời gian qua liên quan đến việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã ảnh hưởng đến tâm lý các nhà đầu tư, gây ra tâm lý e ngại nghe ngóng rừng đầu tư rút tiền trước hạn
Thứ năm, về công tác tổ chức thực thi pháp luật của địa phương, theo Bộ Xây dựng, người thực thi pháp luật còn có tâm lý sợ sai, sợ trách nghiệm, sợ rủi ro pháp lý dẫn toiws đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, giải quyết chậm, không dám đề xuất, không dám quyết định, gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản.
Thứ sáu, về thông tin tiêu cực ảnh hưởng đến doanh nghiệp. Thời gian qua, nhiều thông tin xã hội không chính xác, không chính thống về tài chính, tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, xử lý vi phạm tại một số doanh nghiệp đã gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư, dẫn đến e ngại nghe ngóng, tạm dừng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản và chuyển sang các kênh đầu tư khác. Điều này khiến doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền khó khăn trong thanh khoản, ảnh hưởng xấu tới thị trường.
Nới trần room tín dụng, khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản
Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đề xuất, kiến nghị 6 nhóm giải pháp tương ứng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Một là giải pháp về hoàn thiện thể chế. Theo Bộ Xây dựng, Chính phủ cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện thể chế, xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, bất động sản đảm bảo đồng bộ, khả thi. Trong đó tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn đầu tư, Luật Đất đai, Luật Thuế, Luật Chứng khoán.
Hai, về thúc đẩy phát triển nhà xã hội, Bộ Xây dựng đề nghị Quốc hội giao Chính phủ xây dựng trình Quốc hội xem xét, ban hành Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà xã hội để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể về giao đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội về quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội về lựa chọn chủ đầu tư, về quyền lợi ưu đãi chủ đầu tư về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội về đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Đáng chú ý, Bộ Xây dựng đề xuất Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại cho công nhân vay theo phương tái cấp vốn giống gói 30.000 tỷ đồng đã được thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013-2016.
Ba, về nguồn vốn tín dụng, Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ điều chỉnh linh hoạt, đồng bộ các công cụ, chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Hoàn thiện chính sách để huy động tối đa nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà nhà ở và thị trường.
Bộ Xây dựng đề xuất nới trần room tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế trong năm 2023 và các năm tiếp theo, đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng có những giải pháp kịp thời để đảm bảo tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, bền vững.
Nguồn vốn tín dụng cần tập trung cho các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có nỗ lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn. Ưu tiên xem xét cho vay đối với các dự án nhà xã hội có biện pháp giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.
Bốn, về nguồn vốn trái phiếu, Chính phủ cần chỉ đạo, hướng dẫn hoạt động huy động vốn bao gồm phát hành trái phiếu trên thị trường chứng khoán, kiểm soát huy động vốn trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Đồng thời tạo điều kiện để các doanh nghiệp có thể huy động vốn, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành đầu tư và cung cấp dịch vụ và trái phiếu doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo.
Năm, về tổ chức thực thi pháp luật của địa phương. Theo Bộ Xây dựng, cần nâng cao tinh thần trách nhiệm của người đứng đầu, của cán bộ, công chức phải bảo vệ người làm đúng nhằm khắc phục tâm lý, sợ sai, sợ trách nhiệm. Khẩn trương rà soát, lập danh sách các dự án nhà ở, bất động sản đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai để tập trung tháo gỡ khó vướng mắc khẩn cấp. Các cơ quan quản lý cần chủ động tiếp xúc, làm việc trực tiếp với các chủ đầu tư để kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc.
Sáu, về thông tin tiêu cực, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và doanh nghiệp. Bộ Xây dựng đề nghị kiểm soát, kiểm duyệt chặt chẽ, có hiệu quả các thông tin xã hội không chính xác, không chính thống, nhất là các thông tin có thể ảnh hưởng đến sự phục hồi tăng trưởng kinh tế.
Các bộ ngành cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, công bố, công khai các chính sách, quy định, giải pháp mới của Nhà nước về tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, tình hình thị trường bất động sản để xã hội có các thông tin chính xác, chính thống, qua đó ổn định tâm lý, ổn định thị trường.
