Cả thập niên chờ đợi tình trạng pháp lý
Tuy “sinh sau đẻ muộn” so với thế giới nhưng thị trường condotel tại Việt Nam trong một thập kỷ qua đã phát triển mạnh mẽ. Đáng nói, dù đã ra đời hàng chục năm, thậm chí mấy năm gần đây đã phát triển nóng nhưng condotel lại rủi ro rất cao do tình trạng pháp lý nửa vời, thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý…
Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cả nước hiện có hơn 100.000 căn hộ condotel vướng mắc về pháp lý, chưa được cấp sổ đỏ và không được công nhận.
Trong thời gian qua, nhiều địa phương đã quản lý vận hành loại hình này mà không dựa trên một cơ sở pháp lý nào. Thậm chí hai địa phương là Đà Nẵng và Bình Định còn “sáng tác” ra khái niệm khá mù mờ là nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Condotel bỗng dưng có cơ chế đặc biệt không bị kiểm soát bởi luật nào khiến nhà đầu tư thứ cấp và xã hội hoang mang.
Condotel một lần nữa tìm cơ hội để tháo gỡ pháp lý trong dự thảo sửa đổi các bộ Luật liên quan. Ảnh minh họa: V.D
Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, cho biết việc các địa phương tùy tiện đặt ra khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở đã được các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương kiểm tra, thanh tra, kết luận là trái với các quy định của Luật Đất đai.
Nguyên nhân một phần do quy định của Luật Đất đai gây ra, nhưng chủ yếu do Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định cụ thể. Đồng thời, Luật Du lịch cũng chưa đồng bộ, liên thông, công tác thực thi pháp luật của các địa phương vẫn đang chậm. Không những thế, pháp luật về xây dựng chưa có quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà cao tầng không sử dụng vào mục đích ở, mà sử dụng vào mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại…
Nhiều chuyên gia cho rằng căn hộ condotel có nhiều điểm tương đồng với căn hộ chung cư, hầu hết đều nằm trong tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có dự án chung cư có căn cứ pháp luật điều chỉnh tương đối đầy đủ và khá chặt chẽ, thông qua các quy định của luật Nhà ở, luật Đất đai, luật Kinh doanh BĐS. Ngược lại, condotel vẫn còn thiếu các quy định pháp luật điều chỉnh, nên chưa thể xử lý được.
Các vướng mắc pháp lý cơ bản của condotel là chưa có căn cứ pháp luật để xác định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung, để cấp sổ hồng cho chủ sở hữu. Chưa có căn cứ pháp luật để xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chủ sở hữu căn hộ du lịch. Và cuối cùng là chưa có quy định về cơ chế quản lý vận hành tòa nhà khi đưa dự án căn hộ condotel vào khai thác kinh doanh.
Cơ hội nào cho “danh phận” của condotel?
Mới đây, các yếu tố pháp lý cho condotel đã bắt đầu được nhắc đến trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai lần này. Theo Bộ Tài nguyên – Mô trường, căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), cùng với các loại hình khác như văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ có thể sẽ được cấp sổ đỏ lâu dài.
Theo đó, các địa phương sẽ thẩm định kỹ tính pháp lý của các dự án trước khi thực hiện việc cấp sổ đỏ cho người mua bất động sản nghỉ dưỡng. Sau khi được cấp sổ đỏ, chủ sở hữu các loại hình bất động sản này được chuyển quyền sở hữu, thực hiện các giao dịch mua bán, sang tên bình thường như các giao dịch cho loại hình bất động sản nhà ở. Nếu quy định này được thông qua thì hàng trăm ngàn căn hộ condotel tại các dự án ở Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… sẽ được gỡ vướng về pháp lý.
Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra đề xuất bổ sung về giao dịch, kinh doanh các loại BĐS là công trình condotel, officetel, biệt thự du lịch…
Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 dù hiện đại, tiến bộ tại thời điểm ban hành nhưng một số điều luật đến nay đã không theo kịp sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Quá trình triển khai thực hiện đến nay đã nảy sinh những tồn tại, bất cập.
Do vậy, Luật Kinh doanh bất động sản cần được sửa đổi, bổ sung để đề cập đầy đủ hơn các hình thức, loại hình kinh doanh bất động sản (đặc biệt là các loại hình kinh doanh bất động sản mới được hình thành); Đồng thời, tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống nhất để quản lý thị trường bất động sản, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Tại một hội thảo mới đây, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết thị trường bất động sản du lịch đang nổi lên và câu chuyện pháp lý lại được nhắc đến khi năm 2018 Thủ tướng đã có chỉ thị yêu cầu xây dựng khung pháp luật cho phân khúc này nhưng không thành.
“Mặc dù Luật Đất đai đang được sửa và cũng đã có quan điểm sẽ giải quyết được điểm nghẽn pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên thực tế sửa như thế nào và liệu có ra được khung pháp lý cho phân khúc này hay không lại là điều không dễ nói”, ông Võ cho hay.
Bối cảnh sửa đổi các bộ Luật liên quan đang mở ra cơ hội cho condotel tìm “danh phận” pháp lý. Ảnh minh họa: Lê Xuân
Đồng quan điểm, PGS. TS Trần Đình Thiên, nguyên Phó viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng hệ thống luật đang sự chồng chéo, đôi khi xung đột. Các lần sửa đổi luật mang tính tháo gỡ, bổ sung, dẫn đến xung đột trong hệ thống luật, giải quyết được điểm này lại dẫn đến xung đột với điểm khác.
“Chúng ta cần làm rõ khái niệm bất động sản, bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, ví dụ khách sạn nói chung khác với condotel thế nào. Cần giới hạn rõ ràng và tìm cách giải quyết, chứ không việc nhìn nhận vấn đề sẽ rất phức tạp. Luật Đất đai là vấn đề nền tảng, muốn giải quyết được việc gì thì cần phải dựa trên nền tảng đấy. Về nguyên tắc, cần lấy Luật Đất đai sửa theo đúng quy luật thị trường và làm nền tảng sửa các luật khác, nếu không sẽ gây ra tình trạng xung đột”, ông Thiên nhấn mạnh.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup, chia sẻ trong 14 năm theo đuổi lĩnh vực này, ông thấy rằng, các bộ luật đã điều chỉnh bất động sản nghỉ dưỡng nhiều lần nhưng vẫn chưa rõ ràng. Theo đó, với những bất cập của bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay, các doanh nghiệp luôn muốn bất động sản nghỉ dưỡng có một danh phận, tháo gỡ các điểm nghẽn cơ chế cho bất động sản nghỉ dưỡng.
“Tháo gỡ cơ chế là để chúng ta khai thác lợi thế của bất động sản nghỉ dưỡng, bởi đây là lĩnh vực có tính thị trường và tiềm năng rất lớn mang lại nhiều lợi ích như thu hút đầu tư nước ngoài, tạo ra công ăn việc làm, đóng góp cho ngân sách, phát triển kinh tế địa phương”, ông Thành nói.
