Nghị quyết số 18 ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chủ trương thực hiện 2 phương thức tạo lập quỹ đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Phương án thứ nhất là thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để thực hiện giao đất, cho thuê đất. Phương án thứ hai là thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tinh thần của Nghị quyết lại không được đưa vào dự thảo luật.
Theo Khoản 1, Điều 68, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) kênh duy nhất phân bổ đất đai để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại, là: Nhà nước thu hồi, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất rồi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án.
Theo HoREA nhiều dự án ở Quận 2 (Nay là TP Thủ Đức) bị "đứng hình" hơn 20 năm liên quan công tác đền bù giải phóng mặt bằng
Để có nguồn ngân sách giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất sạch, Điều 103, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Quỹ phát triển đất” được “phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm”. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đề cập việc “dành 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm để phát triển nhà ở xã hội”. Tổng hai khoản này chiếm 20% nguồn thu sử dụng đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, nguồn thu này có sự chênh lệch giữa các địa phương. Hiện nay, TP.HCM là địa phương có nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất lớn nhất. Năm 2021, thành phố thu được hơn 11.000 tỷ đồng nhưng nguồn thu này hòa lẫn vào ngân sách chung của thành phố. TP.HCM là vậy, với các tỉnh nhỏ mức thu ngân sách Nhà nước dưới 1.000 tỷ đồng, trong đó nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ít thì sẽ gặp nhiều khó khăn.
Bởi vậy, Luật sư Lê Hồng Nguyên, Ủy viên Thường vụ Liên Đoàn Luật sư Việt Nam - Trưởng Văn phòng đại diện tại TP.HCM cho rằng, quy định này không đáp ứng được nhu cầu đầu tư: “Có nhiều dự án nhà nước thương lượng được khoảng 80% rồi nhưng diện tích 20% thì vướng “da beo” dẫn đến kéo dài không thực hiện được. Trong khi đó, Nhà nước cũng không hỗ trợ cho doanh nghiệp trong vấn đề cưỡng chế và yêu cầu các hộ dân, người có đất ở trong dự án giao đất cho các doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư... dẫn đến tất cả các dự án "đứng hình" hết. Thực tế 5 năm qua chúng ta đã chứng kiến rất nhiều trường hợp. Và đợt này cần phải sửa ngay những vấn đề đó để thúc đẩy nền kinh tế”.
Nhiều luật sư kiến nghị việc sửa đổi nên thực hiện đúng mục tiêu của Nghị quyết số 18-NQ/TW giúp “Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả”
Đồng quan điểm với luật sư Nguyên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dẫn ví dụ về dự án bất động sản cao cấp tại thành phố Thủ Đức “đứng hình” 9 năm vì vướng 2% đất bồi thường, hay dự án Khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái hơn 20 năm chưa thể triển khai và cho biết, nhà đầu tư rất mong muốn được tiếp cận quỹ đất sạch bằng các phương án nêu trong Nghị quyết 18. Song, Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) lại không đề cập.
“Bên cạnh phương thức đấu giá, đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất thì Nghị quyết số 18-NQ/TW còn cho phép cơ chế tự thỏa thuận giữa người sử dụng đất và doanh nghiệp để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Nhưng chúng tôi rất ngạc nhiên là định hướng của nghị quyết vừa nêu có cho phép cơ chế tự thỏa thuận lại không được đưa vào dự thảo lần này, đây là điều rất bất cập”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.
Trong vấn đề chuyển nhượng và sử dụng đất cho dự án nhà ở đô thị, nhà ở thương mại, những quy định ở Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) còn tồn tại quá nhiều bất cập. Cụ thể: Điểm c, Khoản 3, Điều 64 của dự thảo không cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Đồng thời, “bỏ quên” cả dự án nhà ở xã hội đã quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Theo các luật sư ở TP.HCM, chúng ta cần tiếp tục duy trì quy định này nhằm khuyến khích nhà đầu tư tư nhân thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
Một dự án tại Long An 15 năm qua chưa thể triển khai vì khiếu nại, khiếu kiện của người dân
“Trong quy định của dự thảo kỳ này, chúng ta chú ý đến vấn đề làm sao để những dự án sớm được thực hiện, giảm bớt những chi phí, thiệt hại do kéo dài dự án. Chúng tôi nghĩ rằng những hỗ trợ từ những phương thức, cách thức giải quyết, những phương pháp về hành chính cũng như các mặt cũng là để giúp cho thực hiện dự án đáp ứng được yêu cầu về thời gian và những quy định hành chính trong thời gian tới”, Luật sư Trương Thị Hòa, Đoàn luật sư TP.HCM kiến nghị.
Thời gian qua, vấn đề thu hồi đất, đền bù đất luôn là điểm nóng trong khiếu kiện, khiếu nại tại các địa phương bởi giá đất đền bù của Nhà nước quá thấp so với thị trường. Để hạn chế những bất cập này, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, cụ thể hóa việc triển khai để vừa chống thất thu ngân sách Nhà nước, vừa đảm bảo tính pháp lý để không gây ra những hậu quả xấu trong xã hội./.
