Phân lô, bán nền khi vẫn là bãi đất hoang
Thời gian gần đây, trên khắp các trang mạng xã hội, website về bất động sản, giới đầu tư xôn xao trước những quảng cáo rao bán rầm rộ tại Dự án HDB Plaza Thanh Trì hay HDB Plaza hoặc S-DownTown Thanh Trì (tên đầy đủ là Dự án Trung tâm thương mại và siêu thị vật liệu xây dựng – HDB Plaza – tọa lạc ở: Số 160 đường Phan Trọng Tuệ, xã Thanh Liệt, huyện Thanh Trì, TP Hà Nội) do Công ty CP Tập đoàn HDB Việt Nam làm chủ đầu tư.
Theo quảng cáo rao bán: Dự án có diện tích hơn 2,04ha; Số lượng là 160 lô, loại hình xây dựng là shophouse, liền kề với diện tích mỗi căn là 71m2/sàn, chiều cao từ 3,5-4 tầng. Giá rao bán ở mức từ 60-65 triệu đồng/m2 tùy theo từng vị trí, thậm chí có những căn đắc địa ở góc còn có giá trên 80 -94,38 triệu đồng/m2. Tính trung bình mỗi lô đất có giá từ trên 5 tỷ đồng đến gần 7 tỷ đồng.
Mặc dù rao bán rất rầm rộ thế nhưng trên thực tế khảo sát của PV đến ngày 28/7/2022, lại cho thấy: Dự án này hiện tại vẫn là một bãi đất hoang được quây tôn và chưa có bất kỳ hoạt động xây dựng nào diễn ra, bên trong khu đất được dựng tạm 1 căn lều lán tạm và biến thành bãi đỗ xe ô tô, máy móc, cây cối mọc um tùm.
Trong vai nhà đầu tư, các nhân viên môi giới cho PV biết: “Hiện dự án chưa được chấp thuận chủ trương điều chỉnh nên giá bán nền mới ở mức 60 triệu đồng/m2, chứ khi dự án đã được chấp thuận thì không thể có giá đó. Nếu anh, chị đầu tư thì phải chấp nhận rủi ro, được chấp thuận thì giá tăng chóng mặt… Còn nếu không thì anh chị phải chịu”.
“Tuy nhiên, trước sau gì dự án cũng được chấp nhận vì đường 70 đang mở rộng mà”, nhân viên môi giới nói thêm.
Cũng theo lời người này, dự án này chưa biết đến bao giờ triển khai xây dựng “có thể 1- 2 năm tới” nhưng nhân viên này cho biết hiện đã bán được hàng chục lô đất nền.
Liên quan đến chứng từ giao dịch, nhân viên này cho biết: Hợp đồng mua bán hiện tại được thực hiện dưới dạng góp vốn và đơn vị đứng ra ký hợp đồng là Công ty CP Đầu Tư Reatimes Holding chứ không phải chủ đầu tư.
Đang xin chuyển đổi
Quá trình tìm hiểu pháp lý tại Dự án HDB Plaza, PV đã vô cùng bất ngờ khi Dự án này còn đang trong quá trình xin chuyển đổi từ Trung tâm thương mại và siêu thị vật liệu xây dựng sang Dự án Nhà ở thương mại và chưa được cơ quan chức năng TP Hà Nội chấp thuận nhưng đã có hiện tượng rao bán tràn lan dưới dạng thực hiện phân lô, bán nền.
Dự án đến nay vẫn dừng ở mức thẩm định sau khi có đề xuất chuyển đổi. Sở Kế hoạch & Đầu tư có báo cáo thẩm định.
Cụ thể: Vào năm 2008, UBND TP Hà Nội đã ra quyết định chấp thuận địa điểm cho nhà đầu tư nghiên cứu lập và thực hiện Dự án đầu tư xây dựng “Trung tâm thương mại và siêu thị vật liệu xây dựng – HDB Plaza”;
Đến tháng 5/2009, Sở Quy hoạch kiến trúc có văn bản về thỏa thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc của dự án; Tháng 9/2009, UBND TP Hà Nội cấp giấy chứng nhận cho Công ty CP Tập đoàn HDB Việt Nam thực hiện dự án; Sau đó UBND huyện Thanh Trì thực hiện giải phóng mặt bằng;
Năm 2014, Sở TN&MT Hà Nội giao 20.499m2 đất cho CP Tập đoàn HDB Việt Nam để thực hiện dự án với hình thức thuê đất; thời hạn từ 2012-2059.
Sau đó, Chủ đầu tư đã có hồ sơ đề xuất điều chỉnh chủ trương đầu tư từ Dự án được đổi từ Trung tâm thương mại và siêu thị vật liệu xây dựng thành Dự án Khu nhà ở Thương mại, dịch vụ. Tuy vậy, đến nay các cơ quan chức năng TP Hà Nội vẫn đang xem xét, thẩm định và chưa có quyết định đồng ý chấp thuận điều chỉnh Dự án này.
Quá nhiều rủi ro...
Liên quan đến giao dịch bất động sản, theo quy định của Luật Đất đai: Đối với một dự án có sản phẩm đất nền thông thường thì đủ điều kiện pháp lý mở bán khi có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được UBND cấp tỉnh có văn bản nghiệm thu và chấp thuận.
Riêng đối với dự án phát triển đô thị, thì đất nền trong dự án phát triển đô thị chỉ được mở bán khi không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị
Theo đó, việc ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, ký quỹ, đặt cọc, mua bán hoặc bất kỳ hình thức bằng văn bản nào mà có đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán như trên thì đều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Khi hợp đồng bị vô hiệu, thì một trong các bên có quyền không thực hiện hợp đồng và yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu. Hậu quả là các bên sẽ phải trao trả cho nhau những gì đã nhận, do vậy, thiệt hại hoặc rủi ro (nếu có) chỉ thuộc về bên mua phải gánh chịu vì phải tốn thời gian, chi phí để giải quyết những hệ quả pháp lý đối với chủ đầu tư.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Tùng (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết: Việc một dự án Trung tâm thương mại, siêu thị mà tự ý phân lô, bán nền khi chưa có chủ trương chuyển đổi là có dấu hiệu gian dối của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản bởi mục đích 2 dự án là hoàn toàn khác nhau.
“Người ta vẫn lo lắng việc các chủ đầu tư bán lúa non nhưng đây thì là bán lúa khi chỉ mới reo mạ, chưa biết có cấy được hay không. Rõ ràng một dự án chỉ mới do một phía chủ đầu tư đề xuất, chưa được chính quyền chấp thuận mà đã rao bán là vô cùng rủi ro. Trên lý thuyết dự án Trung tâm thương mại, siêu thị chỉ ý nghĩa như kiểu chợ, thế mà khi chưa chuyển đổi mục đích sang nhà ở thì không thể biến thành nhà ở, càng không thể phân lô, bán nền để rao bán”, luật sư Tùng phân tích.
Cũng liên quan đến dự án HDB Plaza Thanh Trì, trao đổi với báo giới, đại diện Tổ quản lý TTXD đô thị xã Thanh Liệt cho biết, dự án HDB Plaza chưa được chấp thuận chủ trương chuyển đổi sang nhà ở thương mại, dịch vụ. Bên trong dự án cũng không có hoạt động xây dựng gì. Ngoài ra, cơ quan chức năng sở tại đã xuống kiểm tra và thông qua cơ quan truyền thông, cảnh báo với người dân cẩn trọng khi có ý định đầu tư vì dự án này pháp lý chưa rõ ràng.
