Kita Land “đổ” giao dịch vô hiệu để không bồi thường hợp đồng?

Hoãn thi hành án

Chi cục thi hành án dân sự huyện Hòa Vang, TP Đà Nẵng đã có Quyết định thi hành án theo yêu cầu số 13/QĐ-CCTHADS ngày 11/10/2022 buộc Công ty TNHH Kita Land (Công ty CP Kita Land cũ, địa chỉ 1381 Nguyễn Tất Thành, quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng) phải hoàn trả cho bà Trần Thị Tuyết Mai số tiền giữ chỗ gần 7,7 tỷ đồng và tiền bồi thường do vi phạm thỏa thuận gần 8,1 tỷ đồng (tổng cộng 15.784.680.000 đồng). Tuy nhiên, ngày 9/11/2022, TAND cấp cao tại Đà Nẵng có công văn số 06/CV-TANDCCĐN yêu cầu hoãn thi hành án 3 tháng để có thời gian xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm số 94/2022/DS-PT ngày 1/10/2022 theo đơn đề nghị của Công ty TNHH Kita Land (gọi tắt là Kita Land).

Được biết, Kita Land thực hiện phân phối sản phẩm tại Dự án Golden Hills City do Công ty CP Trung Nam làm chủ đầu tư. Theo đó, Kita Land đã ký kết Hợp đồng vay vốn (HĐVV) và Hợp đồng cam kết (HĐCK) giữ chỗ nhận QSDĐ với bà Tuyết Mai lần lượt vào ngày 14/03/2019 và ngày 13/04/2019 với mục đích chuyển nhượng QSDĐ đối với các lô đất tại Dự án này.

Tại thời điểm giao kết các hợp đồng này, Công ty CP Trung Nam vẫn chưa được cấp GCNQSDĐ đối với dự án và chưa hoàn thiện phần kết cấu hạ tầng. Tuy nhiên, Kita Land vẫn cam kết đảm bảo bà Tuyết Mai sẽ được cấp GCNQSDĐ đối với những lô đất đăng ký mua. Tin lời, bà Tuyết Mai hoàn thành việc thanh toán 95% giá trị hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với các lô đất. Nhưng quá thời hạn thỏa thuận ghi trong hợp đồng, bà Tuyết Mai vẫn không được cấp GCNQSDĐ.

Ngày 15/12/2019, bà Tuyết Mai đã có đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng, yêu cầu Kita Land hoàn trả số tiền giữ chỗ và tiền bồi thường do vi phạm thỏa thuận. Ngày 19/12/2019, Kita Land có văn bản xin gia hạn thêm 8 tháng để hoàn thiện cơ sở hạ tầng và giao GCNQSDĐ 2 lô đất nhưng bà Tuyết Mai không đồng ý. Tiếp đó, bà Tuyết Mai đã khởi kiện yêu cầu Kita Land hoàn trả số tiền giữ chỗ gần 7,7 tỷ đồng đã thanh toán theo HĐVV và HĐCK giữ chỗ và tiền bồi thường do vi phạm thỏa thuận gần 8,1 tỷ đồng.

Đã có GCNQSDĐ vẫn không chuyển nhượng cho khách hàng?

Theo Công ty CP Trung Nam, ngày 19/2/2019 đã ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh với Kita Land nên dù bất cứ tình huống nào thì Công ty CP Trung Nam cũng sẽ đồng hành và chịu trách nhiệm với Kita Land. Công ty CP Trung Nam cho rằng, do đại dịch Covid nên mới dẫn đến việc chậm bàn giao GCNQSDĐ cho khách hàng.

Còn Kita Land thì cho rằng, HĐCK giữ chỗ là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chứ không đơn thuần là cam kết nhận giữ chỗ. Tuy nhiên 2 hợp đồng này vô hiệu do nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Cụ thể, tại thời điểm giao kết HĐVV và HĐCK thì các lô đất chưa có GCNQSDĐ, Chủ đầu tư chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, lô đất chưa được UBND TP Đà Nẵng cho phép Chủ đầu tư được phép chuyển nhượng. Do đó, Kita Land chỉ hoàn trả lại cho bà Tuyết Mai số tiền đã nhận.

Tòa án phúc thẩm nhận định, cùng với việc lập 2 HĐCK giữ chỗ nhận QSDĐ thì Kita Land cũng lập 2 HĐVV với bà Tuyết Mai. Theo đó, số tiền bà Tuyết Mai cho Kita Land vay theo 2 HĐVV là số tiền bà Tuyết Mai có nghĩa vụ thanh toán cho Kita Land để nhận chuyển nhượng lô C1.B3-38.015 và B1.B2-11.003 theo 2 HĐCK giữ chỗ nhận QSDĐ. Các HĐCK giữ chỗ nhận QSDĐ là hợp đồng đặt cọc vừa để đảm bảo cho việc giao kết vừa để đảm bảo cho việc thực hiện 2 lô đất tại dự án Golden Hills City. Do đó, 2 HĐCK giữ chỗ nhận QSDĐ không bị điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. Công ty Kita Land cho rằng đây là 2 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm viện dẫn các quy định của pháp luật để cho rằng 2 hợp đồng này vô hiệu là không có căn cứ.

Lý giải vì sao có GCNQSDĐ lô đất B2-11 nhưng Công ty CP Trung Nam không ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà Tuyết Mai hoặc cho Kita Land để công ty này ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà Tuyết Mai? Hai công ty đều cho rằng, mặc dù Công ty CP Trung Nam được cấp GCNQSDĐ nhưng không có quyền định đoạt.

Tuy nhiên, Tòa án không chấp nhận lời khai này và có nhiều tài liệu chứng minh sau khi được cấp GCNQSDĐ đối với lô B2-11, Công ty CP Trung Nam đã 2 lần thế chấp lô đất này cho Ngân hàng Quân Đội. Thậm chí ngày 5/3/2020, khi bà Tuyết Mai khởi kiện tại Tòa án nhưng lô đất này vẫn được tiếp tục thế chấp cho Công ty Kita Land vay vốn tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng vào các ngày 11/8/2020 và 15/20/2020 mà không có động thái nào để xúc tiến thủ tục cấp GCNQSDĐ, ký hợp đồng chuyển nhượng đất cũng như gia hạn hợp đồng cho bà Tuyết Mai.

Tòa án xác định Công ty Kita Land vi phạm thời hạn ký chuyển nhượng hợp đồng. Vì vậy, Tòa án phúc thẩm chấp nhận kháng nghị của Viện KSND huyện Hòa Vang và kháng cáo của bà Trần Thị Tuyết Mai, buộc Công ty Kita Land phải hoàn trả cho bà Tuyết Mai số tiền giữ chỗ gần 7,7 tỷ đồng và tiền bồi thường do vi phạm thỏa thuận gần 8,1 tỷ đồng (tổng cộng 15.784.680.000 đồng).

Có dấu hiệu của hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản

Việc vi phạm hợp đồng của Công ty Kita Land đã quá rõ. Tuy nhiên công ty này vẫn cố tình tiếp tục các hành động pháp lý để kéo dài thời gian thi hành án. Cụ thể, Công ty Kita Land đề nghị người có thẩm quyền kháng nghị giám đốc thẩm xem xét lại bản án phúc thẩm của TAND TP Đà Nẵng với lý do cho rằng HĐCK kết giữ chỗ nhận QSDĐ giao kết với bà Tuyết Mai vô hiệu.

Liên quan đến các loại hợp đồng đã ký với Kita Land, nhiều khách hàng bức xúc đặt câu hỏi: Nếu cho rằng các HĐCK giữ chỗ QSDĐ vi phạm điều cấm, vì sao Công ty Kita Land vẫn ký hợp đồng và chiếm dụng tiền của nhiều người trong suốt thời gian qua? Có hay không việc Công ty Kita Land lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản của khách hàng?

Theo Luật sư Võ Đình Đức (thuộc Công ty Luật TNHH VDD LAWYERS): Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015, được sửa đổi bổ sung năm 2017 quy định, để cấu thành tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” cần đáp ứng các điều kiện về chủ thể, khách thể, mặt chủ quan của tội phạm và mặt khách quan của tội phạm. Trong đó, mặt khách quan của tội phạm thể hiện ở việc người phạm tội đã nhận được tài sản của người khác trên cơ sở vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả; hoặc người phạm tội nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức nêu trên nhưng sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản. Do đó, để xác định được liệu rằng hành vi nêu trên của người đại diện Công ty TNHH Kita Land và các cá nhân khác tại Công ty TNHH Kita Land có đủ yếu tố cấu thành tội phạm hay không thì cần được xem xét trên các yếu tố như đề cập ở trên.

Bên cạnh đó, trong trường hợp “nhà đầu tư” nhận chuyển nhượng đất nền theo các hợp đồng ký kết với Công ty TNHH Kita Land nhưng không được bàn giao mặt bằng và GCNQSDĐ theo như nội dung thỏa thuận dù rằng đã hoàn thành việc thanh toán hoặc có cơ sở cho thấy người đại diện của Công ty TNHH Kita Land hoặc các cá nhân khác của Công ty TNHH Kita Land đã có hành vi “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” thì có thể gửi đơn trình báo đến cơ quan công an có thẩm quyền để yêu cầu điều tra và xử lý theo quy định.

Ngoài ra, Luật sư Võ Đình Đức có lời khuyên, các cá nhân khi có nhu cầu nhận chuyển nhượng QSDĐ cần kiểm tra đầy đủ các thông tin liên quan đến dự án (điều kiện được bán); đồng thời, cần rà soát nội dung các hợp đồng dự định ký kết với chủ đầu tư/đơn vị phân phối (có thể thông qua các đơn vị cung cấp dịch vụ pháp lý để rà soát và có các ý kiến nhận định pháp lý liên quan đến giao dịch) để đảm bảo cho quá trình thực hiện giao dịch./.