Trong bối cảnh đại dịch COVID-19 khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản nói chung gặp khó khăn, song phân khúc bất động sản công nghiệp (KCN) lại nổi lên như một điểm sáng khi doanh thu và lợi nhuận của phần lớn các doanh nghiệp thuộc nhóm vẫn ghi nhận sự tăng trưởng.
Việc dịch bệnh đã được kiểm soát, nhiều doanh nghiệp đã quay trở lại các KCN để tiếp tục sản xuất, kinh doanh cộng với dòng vốn FDI tiếp tục tìm đến Việt Nam (vốn thực hiện các dự án FDI trong 7 tháng năm 2022 ước đạt 11,57 tỷ USD, tăng 10,2% so với cùng kỳ năm 2021), đang tạo ra nhiều dư địa cho phân khúc này tiếp tục tăng trưởng.
Đặc biệt, với lượng tiền dư giả từ doanh thu chưa thực hiện được xem là "của để dành", các doanh nghiệp bất động sản KCN sẽ có nguồn tiền để ghi nhận vào kết quả kinh doanh khi đến kỳ hạch toán, đồng thời tạo ra nguồn lực để các doanh nghiệp mở rộng quỹ đất và tăng đầu tư.
Thống kê kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm 2022 của 14 doanh nghiệp bất động sản KCN niêm yết gồm BAX, BCM, GVR, IDC, ITA, KBC, LHG, SGR, SZN, TIP, TIX, SIP, VGC cho thấy, tính đến ngày 30/6, doanh thu chưa thực hiện của các doanh nghiệp này lên tới hơn 34.000 tỷ đồng (hơn 1,4 tỷ USD).
"Của để dành" hàng nghìn tỷ đồng
Dẫn đầu về doanh thu chưa thực hiện là CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP) với 10.591 tỷ đồng, trong đó phần lớn là doanh thu chưa thực hiện dài hạn (10.249 tỷ đồng) từ tiền thuê đất, nhà xưởng được trả trước. Ngoài ra, công ty cũng có 342 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn, chủ yếu là tiền trả trước từ người mua là khách hàng tại các dự án KCN: Phước Đông (Tây Ninh), Đông Nam và Lê Minh Xuân 3 (TP.HCM), Lộc An - Bình Sơn (Đồng Nai)...
Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (VRG, mã GVR) cũng tích lũy được gần 9.480 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện. Trong tương lai, VRG định hướng tiếp tục đẩy mạnh mảng phát triển khu công nghiệp, từ việc chuyển đổi 20.000 ha đất cao su sang quy hoạch phát triển khu công nghiệp trong 5-10 năm tới. VRG còn là công ty mẹ của nhiều công ty KCN niêm yết nổi tiếng khác trên sàn như Nam Tân Uyên (NTC), Cao su Đồng Phú (DPR) hay Cao su Phước Hòa (PHR)...
Tính riêng doanh thu chưa thực hiện của Nam Tân Uyên đã lên tới gần 3.100 tỷ đồng, trong khi "của để dành" của Đồng Phú và Phước Hòa cũng hơn 2.000 tỷ đồng.
Cùng ghi nhận doanh thu chưa thực hiện hàng nghìn tỷ đồng còn có Tổng CTCP Phát triển khu công nghiệp (Tổng công ty Sonadezi, mã SNZ) với 4.920 tỷ đồng "của để dành", trong đó, doanh thu chưa thực hiện dài hạn là 4.627 tỷ đồng, đa phần là doanh thu nhận trước cho thuê đất, hạ tầng KCN.
Các doanh nghiệp thành viên của Sonadezi cũng ghi nhận lượng lớn doanh thu chưa thực hiện, như Sonadezi Giang Điền (2.529 tỷ đồng), Sonadezi Long Thành (726 tỷ đồng), Sonadezi Long Bình (509 tỷ đồng), Sonadezi Châu Đức (232 tỷ đồng)…
Tương tự, Tổng công ty IDICO (mã IDC) cũng có hơn 4.700 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện (giảm đáng kể so với con số hơn 6.200 tỷ đồng hồi đầu năm), chủ yếu là doanh thu chưa thực hiện dài hạn do ghi nhận doanh thu từ các dự án KCN Nhơn Trạch 5, Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng và Hựu Thạnh.
Trong danh sách doanh nghiệp bất động sản KCN có “của để dành” hàng nghìn tỷ đồng còn có Tổng công ty Viglacera (mã VGC) với doanh thu chưa thực hiện 2.790 tỷ đồng...
Ngoài ra, còn khá nhiều doanh nghiệp có doanh thu chưa thực hiện hàng trăm tỷ đồng như Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (593 tỷ đồng), CTCP Thống Nhất (487 tỷ đồng), Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (178 tỷ đồng),...
Trong khi đó, một số doanh nghiệp có tên tuổi lớn lại chỉ ghi nhận khoản doanh thu chưa thực hiện khá khiêm tốn như CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (10 tỷ đồng), Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (7 tỷ đồng), CTCP Long Hậu (chưa đầy 2 tỷ đồng).
Tích cực mở rộng quỹ đất, tăng đầu tư
Với các doanh nghiệp bất động sản KCN, khoản mục doanh thu chưa thực hiện sẽ giúp các doanh nghiệp có nguồn tiền để tiếp tục phân bổ vào kết quả kinh doanh khi đến kỳ hạch toán, qua đó, giúp doanh nghiệp duy trì dòng lợi nhuận ít nhất trong tương lai gần.
Điển hình có thể kể đến trường hợp của CTCP KCN Nam Tân Uyên, với việc sở hữu gần 3.100 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, Nam Tân Uyên tương ứng đã sở hữu lượng tiền mặt lên tới hơn 1.500 tỷ đồng, giúp doanh nghiệp này ghi nhận tiền lãi cho vay 100 tỷ đồng mỗi năm. Theo báo cáo quý 2/2022, tiền lãi từ tiền gửi và cho vay của công ty là 35 tỷ đồng, chiếm hơn 40% lợi nhuận trước thuế.
Tương tự, với doanh thu chưa thực hiện lên tới hơn 10.591 tỷ đồng, Sài Gòn VRG đang nắm trong tay gần 4.500 tỷ đồng tiền mặt, nhờ đó kiếm thêm trung bình khoảng 70 tỷ đồng mỗi quý chỉ bằng việc cho vay và gửi ngân hàng.
Khoản tiền này giúp các doanh nghiệp bất động sản KCN không chỉ có nguồn tiền dự phòng lớn mà còn được hưởng lợi trong môi trường lãi suất tăng, do nhận được tiền lãi nhiều hơn, thay vì chịu áp lực tăng chi phí vay như những doanh nghiệp ngành nghề khác. Ở khía cạnh đầu tư, các cổ phiếu khu công nghiệp vì vậy có thể trở thành điểm đến của dòng tiền trú ẩn.
Bên cạnh đó, đây cũng là nguồn vốn dồi dào để một số nhà phát triển bất động sản KCN mở rộng quỹ đất, sửa chữa tài sản cố định dở dang, thậm chí là dùng các khoản tiền nhàn rỗi để đầu tư vào nhiều kênh khác nhau.
Chẳng hạn, IDICO dù đang sở hữu hơn 10 KCN với tổng diện tích lên đến 3.267 ha, trong đó còn hơn 754 ha quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại 5 dự án KCN (Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hựu Thạnh, Cầu Nghìn, Quế Võ), nhưng vẫn đang tích cực đầu tư mở rộng diện tích đất công nghiệp.
Công ty này đang đặt mục tiêu sẽ bổ sung 1.400 ha đất KCN cho giai đoạn 2023 - 2024. Tính đến cuối tháng 6/2022, IDICO ghi nhận hơn 5.300 tỷ đồng cho phí đầu tư dở dang tại các dự án KCN Hựu Thạnh, Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Cầu Nghìn.
Tổng công ty Viglacera cũng ghi nhận khoảng 4.699 tỷ đồng chi phí xây dựng dở dang tại các dự án KCN Yên Mỹ, Yên Phong II, Thuận Thành giai đoạn I... Trong kế hoạch kinh doanh công bố tại ĐHĐCĐ năm 2022, Viglacera dự kiến chuẩn bị đầu tư và triển khai đầu tư mới khoảng 2.000 ha KCN trong giai đoạn 2022 - 2023...
Không chỉ đầu tư vào quỹ đất, mở rộng thêm các KCN, một số doanh nghiệp còn đầu tư vào các lĩnh vực khác. Chẳng hạn như trường hợp của SIP, ngoài khoản tiền 2.500 tỷ đồng chi phí sản xuất dở dang tại các KCN Phước Đông Bời Lời, Đông Nam,... công ty này còn đầu tư tài chính 5.066 tỷ đồng và đầu tư bất động sản 5.340 tỷ đồng, chiếm 55% tổng tài sản doanh nghiệp.
NTC cũng chi khoảng 2.555 tỷ đồng đầu tư vào tài chính, chiếm tỷ lệ 59% tổng tài sản, trong khi chi phí đầu tư vào tài sản dở dang dài hạn khoảng 214 tỷ đồng, trong đó, có gần 171 tỷ đồng đầu tư vào dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng - giai đoạn II.
Tiềm năng tăng trưởng nhờ nhu cầu và giá thuê đất tiếp tục tăng
Với sức chống chịu khá tốt qua hơn hai năm đại dịch, ngành bất động sản KCN được dự báo sẽ duy trì được đà sự tăng trưởng khi hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp ngày càng phục hồi và làn sóng dịch chuyển dòng vốn FDI đến Việt Nam vẫn tiếp tục hướng đến Việt Nam.
Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản KCN mới đây, SSI Research kỳ vọng trong nửa cuối năm 2022, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp BĐS KCN sẽ tăng trưởng 47,3% so với cùng kỳ, nhờ vào nhu cầu đất công nghiệp được kỳ vọng sẽ phục hồi tích cực khi nền kinh tế mở cửa và giá thuê dự kiến tiếp tục tăng trung bình 8-20% so với cùng kỳ, tùy khu vực.
SSI Research cũng dự báo nhu cầu thuê đất KCN sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2023 do xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục.
Bên cạnh đó, các chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam, có thể kể đến những chính sách ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo, và nhiều ưu đãi khác.
Ngoài ra, việc cải thiện cơ sở hạ tầng trong thời gian tới như các dự án đường vành đai 3 và đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink sẽ tạo ra kết nối thuận tiện hơn giữa các KCN.
Đồng quan điểm, Công ty Chứng khoán VNDirect cho rằng việc đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ cho nhóm bất động sản khu công nghiệp, trong đó dự báo giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 sẽ tăng 20-30% so với giải ngân thực tế năm 2021.
Một lực đẩy khác đến từ Nghị định 35/2022/NĐ-CP, được ban hành trong tháng 5, thay thế cho Nghị định 82/2018/NĐ-CP. Trong đó, quy định bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp, tạo hành lang pháp lý rõ ràng, giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển khu công nghiệp, từ đó giúp tiết kiệm chi phí và đơn giản hóa các quy định về đầu tư vào khu công nghiệp.
Theo SSI Research, năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển KCN niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 18% so với cùng kỳ do tổng diện tích đất cho thuê tăng trưởng 10%/năm; giá thuê đất dự kiến sẽ tăng 8% tại các KCN phía Nam Việt Nam và 6% tại các KCN phía Bắc Việt Nam vào năm 2023.
Tuy nhiên, SSI Research cũng lưu ý một số rủi ro là tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh đều đã đạt trên 80%. Cùng với đó, thời gian đền bù giải phóng mặt bằng chậm, dẫn đến nguồn cung đất ở các KCN còn lại ít, ảnh hưởng đến việc cho thuê với diện tích lớn.
