Áp lực về giá
Theo trang batdongsan.com.vn thông tin, chung cư phục vụ cho nhu cầu ở thực nên mức độ quan tâm tìm kiếm của khách hàng đối với thị trường này không có sự sụt giảm quá nhiều. Tuy nhiên, thị trường này đang đứng trước nhiều áp lực về giá. Đầu tiên phải kể đến là những dự án vừa mới bàn giao, khi những cư dân đầu tiên về ở và họ phải thanh toán những khoản vay đầu tiên. Lúc này áp lực về lãi vay rất lớn khiến thị trường đã xuất hiện hiện tượng cắt lỗ.
"Câu chuyện cắt lỗ này không còn hiếm tại thị trường bây giờ nữa, rất nhiều dự án xung quanh TP.HCM sau khi đã bàn giao rồi có dấu hiệu cắt giảm rất mạnh. Trên batdongsan.com.vn, chúng tôi ghi nhận những dự án từ những chủ đầu tư cũng tương đối khá uy tín trên thị trường thì vẫn có những dấu hiệu cắt lỗ, thậm chí từ vài trăm, 300 - 400 triệu đồng là chuyện rất bình thường", ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho hay.
Tuy nhiên, hiện tượng giá giảm chỉ đang xuất hiện trên thị trường thứ cấp, với mức giảm khoảng 10% so với trước. Riêng thị trường sơ cấp, giá vẫn tăng, khoảng 6 - 8% từ đầu năm đến nay. Ông Đinh Minh Tuấn nói: "Thị trường sơ cấp thì hướng tới tương lai nhiều hơn, các nhà đầu tư hiện tại bây giờ họ chỉ vào 20 - 30%, sau đó thì khoảng 1 - 2 năm sau lúc đó họ mới nghĩ đến câu chuyện vay tiếp thì câu chuyện liên quan đến tín dụng, đến việc thanh toán khoản nợ cũng như liên quan đến nhu cầu nhà ở nó đã khác rồi".
Ngoài ra, thời gian qua, câu chuyện giảm giá còn đến từ những chương trình bán hàng của các chủ đầu tư. Mức giá giảm tính ra đến 40% khi khách hàng thanh toán 90 - 95% giá trị sản phẩm.
Ồ ạt giảm giá nhưng vẫn không tìm được người mua
Thời gian gần đây, thanh khoản trên thị trường bất động sản ghi nhận sự sụt giảm do các chính sách tiền tệ như tín dụng ngân hàng, trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng liên tục có xu hướng tăng cao khiến nhà đầu tư có phần run tay.
Đáng chú ý, trên thị trường có hiện tượng bất động sản thanh lý phát mại bán đi, bán lại nhiều lần không ai mua. Nhiều ngân hàng đã phải giảm giá lên đến tiền tỷ ở các lô đất này.
Không chỉ bất động sản thanh lý phát mại giảm giá, trên thị trường, nhiều chủ nhà, đất dù giảm giá nhưng cũng khó có thể tìm được người mua. Tại thị trường thứ cấp và sơ cấp đều ghi nhận mức giảm giá bán dao động 20-30%.
Theo ghi nhận, thị trường bất động sản khó khăn, không ít chủ đầu tư cũng mạnh tay chiết khấu cao nhất lên tới vài chục phần trăm. Đơn cử, một dự án ở TP Thủ Đức (TP.HCM) mạnh tay chiết khấu tổng 40% khi người mua thanh toán vượt tiến độ đến 98%. Đồng nghĩa, nếu mua một căn hộ khoảng 70m2 với giá gốc là hơn 4,7 tỷ đồng thì người mua chỉ cần trả 2,9 tỷ đồng.
Tương tự, một dự án tại Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội), tổng chiết khấu có thể lên 34-35% khi người mua thanh toán vượt tiến độ 95% giá trị căn hộ. Hiện tại, giá căn hộ tại dự án này đang dao động 33-47 triệu đồng. Nếu áp hết ưu đãi, giá chỉ còn khoảng từ 2,4 tỷ đồng cho một căn hộ có 2 phòng ngủ.
Câu chuyện về nguồn vốn...
Theo đánh giá của giới chuyên gia, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi nhiều chủ đầu tư đang phải ngưng triển khai dự án vì thiếu vốn. Câu chuyện dòng vốn cũng là yếu tố khiến thanh khoản của thị trường giảm mạnh thời gian qua khi tiền đổ vào bất động sản đang gặp rất nhiều rào cản.
Kênh huy động trái phiếu và dòng vốn ngân hàng đều bị siết chặt. Huy động vốn từ người mua cũng không còn thuận lợi khi room tín dụng cho vay bất động sản hạn chế, lãi suất vay lại tăng cao.
Đối với nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản đang phải đối mặt với những khó khăn ngày càng lớn hơn. Rất có thể, làn sóng cắt lỗ, giảm giá bán bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng trên thị trường thứ cấp khi nhóm đầu tư này không thể "gồng" thêm gánh nặng lãi suất.
Còn đối với doanh nghiệp bất động sản, giá bán niêm yết sẽ khó giảm nhưng bù lại, các chủ đầu tư sẽ tung nhiều mức chiết khấu hấp dẫn hơn nhằm thu hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án.
"Trong quý III vừa qua, lực cầu chủ yếu tới từ nhu cầu thực, còn các nhu cầu đầu tư đã dè dặt hơn vì yếu tố giá cả. Theo đó, thanh khoản sụt giảm so với giai đoạn trước và biến động giá bất động sản trong quý này cũng đã có dấu hiệu chững lại", ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - chia sẻ và cho biết thêm, nhằm kích cầu thanh khoản, các chủ đầu tư đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, tặng quà, chiết khấu.
Đồng quan điểm trên, ông Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam - cho rằng, xu hướng giảm giá, chiết khấu của các nhà đầu tư trong giai đoạn thị trường khát vốn được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong những tháng cuối năm. Còn thanh khoản năm 2023 vẫn sẽ khó khăn khi chính sách tiền tệ, lạm phát và diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.
Theo một vị chuyên gia về bất động sản nhận định: "Một là góc độ từ chủ đầu tư, họ có thể huy động để tiếp tục phát triển dự án vì dự án đã trong giai đoạn phát triển rồi. Còn ở góc độ tích cực thứ hai là một số dự án có giá mở bán quá cao so với mức hấp thụ của thị trường thực. Cho nên lúc này thị trường đang có những điều chỉnh thích hợp như là nguyên lý vận hành của nó".
Với diễn biến thị trường hiện nay, theo chuyên gia, khách hàng có nhu cầu ở thực nên tìm mua những dự án đã bàn giao với mức giá bán tốt hơn các dự án mới từ 30 - 40%. Tốt nhất là nên mua bằng nguồn tài chính sẵn có, nếu không chỉ ngân hàng khoảng từ 30 - 50% giá trị căn hộ.
