Xếp đầu danh sách các DN BĐS phát hành trái phiếu để huy động vốn trong năm 2020 là "ông lớn" Vinhomes với 12.000 tỷ đồng, kế đến là Novaland với 11.644 tỷ đồng. Các DN địa ốc còn lại khá "lạ" với thị trường như: Công ty TNHH Saigon Glory (10.00 tỷ đồng), Công ty CP Đầu tư Quang Thuận (9.450 tỷ đồng), Công ty CP BĐS Hano – Vid (8.655 tỷ đồng), Công ty TNHH MTV Khách sạn Quốc tế Thiên Phúc (6.450 tỷ đồng)…
Khả năng trả nợ của các doanh nghiệp địa ốc liên quan đến các lô trái phiếu sẽ phụ thuộc lớn vào sự hồi phục của ngành bất động sản nhà ở... (Ảnh: Quốc Hải)
Doanh nghiệp địa ốc "lạ", tuổi non trẻ, kết quả kinh doanh không nổi bật
Đây có thể xem là những khái quát với nhiều doanh nghiệp địa ốc đã phát hành khá thành công lượng trái phiếu "khủng" ra thị trường trong năm 2020.
Chẳng hạn với Công ty TNHH Saigon Glory, DN xếp thứ 3 thị trường BĐS về lượng phát hành trái phiếu. DN này được thành lập vào tháng 6/2018, là công ty con của Tập đoàn Bitexco, được giao đầu tư dự án Spirit of Saigon (trước đó là The One) - một dự án mang tính biểu tượng của TP.HCM với tổng vốn đầu tư 500 triệu USD, nằm ở khu đất vàng đối diện chợ Bến Thành (Q.1).
Về kết quả kinh doanh, rất ít thông tin về DN này được công bố. Tuy nhiên, từ cuối năm 2019, Saigon Glory có vốn chủ sở hữu là 6.863 tỷ đồng, lỗ lũy kế 137 tỷ đồng. Nợ phải trả của doanh nghiệp này là 20.589 tỷ đồng, gấp 3 lần vốn chủ sở hữu.
Dù kết quả kinh doanh có phần ảm đạm nhưng tiềm năng của Saigon Glory là khá lớn.
Theo báo cáo được công bố mới đây bởi Chứng khoán VNDirect đầu tháng 12/2020 cho thấy, The Spirit of Saigon dự kiến sẽ góp mặt vào giỏ hàng dự án mở bán trong năm nay với giá mở bán được dự báo đắt đỏ bậc nhất Sài Gòn, vào khoảng 20.000 - 25.000 USD/m2 (tương đương 460 - 570 triệu đồng/m2).
Năm 2020, nhiều DN BĐS đã huy động trái phiếu nhưng không có tài sản đảm bảo, đảm bảo bằng cổ phiếu hoặc không có thông tin gì về tài sản đảm bảo (Ảnh: Quốc Hải)
Cũng thu hút được nguồn vốn khá "khủng" từ trái phiếu trong năm 2020 là Công ty CP BĐS Hano – Vid với 8.655 tỷ đồng. Đây là DN thành viên của Tập đoàn TNG Holdings Vietnam, được thành lập năm 2010 bởi ba pháp nhân là: Công ty cổ phần Dệt Hà Đông, Tổng Công ty CP Dệt may Hà Nội và Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam (VID Group, nay là TNG Holdings) với vốn điều lệ ban đầu là 771,5 tỷ đồng.
Kết quả kinh doanh gần nhất của Hano – Vid cũng không mấy nổi bật. Dữ liệu mới nhất được công bố cho thấy DN này hiện đang có vốn chủ sở hữu 3.544 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 6 tháng đầu năm 2020 đạt gần 2,3 tỷ đồng. Ở thời điểm 30/06/2020, hệ số nợ/vốn chủ sở hữu của Hano – Vid đạt 50,3%; tỷ suất lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu (ROE) là 0,06%.
Một loạt những cái tên khác cũng khá "lạ" trên thị trường nhưng vẫn hút được lượng vốn khủng từ phát hành trái phiếu trong năm 2020.
Có thể kể đến như: Công ty TNHHMTV Khách sạn Quốc tế Thiên Phúc (6.450 tỷ đồng); Địa ốc Việt Hân (6.000 tỷ đồng); Công ty CP BĐS Mỹ (5.172 tỷ đồng); Công ty TNHH Mặt trời Phú Quốc (4.005 tỷ đồng)…
Tiềm ẩn rủi ro từ những doanh nghiệp địa ốc "lạ"
Theo các chuyên gia đến từ SSI Research, nếu tính cả lượng trái phiếu không có tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo bằng cổ phiếu và không có thông tin tài sản đảm bảo, tổng số trái phiếu tiềm ẩn "rủi ro" ở khối bất động sản lên tới con số 119,8 nghìn tỷ đồng, chiếm đến 65,6% lượng trái phiếu BĐS đã phát hành trong năm 2020.
Cụ thể, có 35,7 nghìn tỷ đồng trái phiếu BĐS phát hành mới không có tài sản đảm bảo, chiếm 19,6% tổng lượng phát hành. Trong đó, các tổ chức phát hành nhiều nhất là Công ty CP Bất động sản Hano – Vid; Công ty CP Bất động sản Mỹ; Địa ốc Việt Hân; TNR holdings… Tuy nhiên, con số thực tế có thể lớn hơn do có khoảng 57 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản thiếu thông tin về tài sản đảm bảo trong bản công bố thông tin.
Ngoài ra, toàn thị trường có gần 37 nghìn tỷ đồng trái phiếu phát hành được đảm bảo bằng cổ phiếu thì riêng nhóm bất động sản có 27,1 nghìn tỷ đồng (chiếm 73,2%).
"Chúng tôi không đánh giá cao chất lượng tài sản đảm bảo là cổ phiếu vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, giá trị cổ phiếu sẽ sụt giảm rất nhanh thậm chí giá trị cổ phiếu của tổ chức phát hành có thể về 0 nếu doanh nghiệp mất khả năng thanh toán/phá sản. Bởi vậy, các nhà đầu tư cần cẩn trọng khi xem xét đầu tư vào các trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu", chuyên gia của SSI Research, khuyến cáo.
Trong khi đó, theo một báo cáo hồi đầu năm 2021 của FiinGroup, năng lực tài chính của các DN BĐS phát hành trái phiếu vẫn còn những lo ngại.
Top 20 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu nhiều nhất năm 2020 (Nguồn: SSI)
Cụ thể, năm 2020, gần 80% giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp địa ốc thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết, với những hệ số tài chính đang ở mức yếu hơn nhiều so với doanh nghiệp niêm yết. Tuy nhiên, ở khối các đơn vị đã niêm yết, khi bỏ Vinhomes sang một bên thì sức khỏe tài chính của các DN còn lại trong ngành đã bị suy yếu rõ rệt.
"Hệ số chi trả lãi vay năm 2020 giảm về mức 0,7 lần, tức là lợi nhuận tạo ra không đủ trang trải lãi vay. Hệ số nợ vay ròng/EBITDA năm 2020 tăng lên tới 17,3 lần. Đây là mức rất cao nếu so với kỳ hạn bình quân 3,8 năm của các trái phiếu bất động sản, bởi vậy khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của các doanh nghiệp này sẽ phụ thuộc lớn vào sự hồi phục của ngành bất động sản nhà ở", báo cáo của FiinGroup, cho hay.
