Tuy nhiên để xác định giá thị trường để đảm bảo tính công bằng, minh bạch là một thách thức không hề nhỏ. Nếu không có sự quản lý tốt rất dễ dẫn đến tình trạng “yêu ghét, xin cho”.
Người dân hào hứng chờ đợi
Một điểm mới trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đó là bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo giá thị trường đang được người dân và các chuyên gia đặc biệt quan tâm. Đây là quyết sách nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ cế xác định giá đất trong giai đoạn mới. Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường. Trong đó bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.
Đơn vị chủ trì soạn thảo sẽ tiếp thu ý kiến các thành viên Chính phủ và các chuyên gia, nhà khoa học để hoàn thiện dự thảo, trình quốc hội trong tháng 9-2022.
Theo như Luật Đất đai năm 2013, quy định khung giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa với từng loại đất cụ thể, theo vùng và ban hành định kỳ 5 năm một lần. Khung giá đất cũng là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng. Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để khống chế bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong khung đó có giá tối thiểu và giá tối đa, tức giá sàn và giá trần. Điều đó, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung.
Thực tế tại rất nhiều địa phương, đặc biệt là các địa phương phát triển, quá trình đô thị hóa đang được đẩy nhanh thì giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Đây chính là nguồn gốc của những mâu thuẫn dẫn đến khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa với giá thị trường. Khi mà giá đất có sự biến động từng ngày thì việc định giá đất theo thị trường đặt ra quá nhiều thách thức với các nhà quản lý. Chính vì thế phải cần làm rõ ai là người xây dựng bảng giá đất; định giá thế nào là sát thị trường; giá đất ở những vị trí khác nhau với những đặc điểm khác nhau sẽ được xác định như thế nào.
Rõ ràng, Dự thảo Luật đất đai có đề xuất bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, nâng cao tính thương mại của quyền sử dụng đất. Đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai.
Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết, việc bỏ khung giá đất sẽ tác động đến việc các doanh nghiệp đẩy giá nhà tăng theo.
Mặc dù việc bỏ khung giá đất là khó nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, đây là việc làm cần thiết và rất được người dân chờ đợi. Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám Đốc, Công Ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật Sư TP Hà Nội) đưa ra quan điểm, việc bỏ khung giá đất là cần thiết bởi nó gỡ bỏ cho giá đất của địa phương. Tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho người dân theo giá thị trường thay vì chịu thiệt thòi khi căn cứ vào khung giá đất. Tuy nhiên điều này sẽ xuất hiện không ít những lo ngại có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án bị đội lên. “Chính vì điều này có thể các doanh nghiệp bất động sản phải chịu thêm chi phí liên quan đến giá đất, doanh nghiệp đã khó lại càng thêm khó. Nó sẽ tác động đến việc các doanh nghiệp sẽ đẩy giá nhà tăng theo”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Một vấn đề nữa được đặt ra, khi bỏ khung giá đất sẽ tạo gánh nặng cho địa phương bởi các địa phương chưa đủ nhân lực, cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên nhiều chuyên gia cho rằng, dù bỏ khung giá đất nhưng vẫn duy trì bảng giá đất để áp dụng cho nhiều trường hợp giống như Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc Nhà nước quản lý giá đất không thay đổi. Cụ thể, tại Điều 19 Dự thảo quy định Nhà nước quyết định giá đất thông qua việc quy định nguyên tắc, phương pháp giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá cụ thể. “Bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất hằng năm sát giá thị trường thì Nhà nước và người dân đều có lợi và được đa số các chuyên gia ủng hộ, đồng tình”, luật sư Tuấn cho biết thêm.
Phân tích thêm về những lo ngại này, Tiến sĩ Phạm Anh Tuấn, Trưởng khoa Quản lý Đất đai Đại học Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc thiếu nhân lực hay cơ sở hạ tầng chưa đáp ứng được là điều không đáng lo ngại. Bởi, theo ông Tuấn, UBND cấp tỉnh đã quen với việc công bố bảng giá đất 5 năm 1 lần và quyết định giá đất cụ thể cho từng trường hợp cụ thể. Việc cơ quan định giá đất cấp tỉnh tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, nguồn nhân lực, trang thiết bị, hệ thống phần mềm và hệ thống truyền dữ liệu giúp đẩy nhanh công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất sẽ là cơ sở quan trọng trong việc xây dựng bảng giá đất. Đồng thời, sẽ căn cứ theo vùng giá trị đất, căn cứ theo giá các thửa đất chuẩn, khi đó công việc xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể của UBND các tỉnh sẽ ngày càng đi vào chuyên nghiệp, nhanh chóng, chính xác, hiệu quả và mang tính khách quan hơn trong việc xác định giá đất.
Liệu có làm méo mó thị trường?
Thị trường bất động sản gần đây luôn được coi là một trong những thị trường nóng bỏng nhất, khó đoán định nhất. Và khi bỏ khung giá đất chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến của thị trường, điều này sẽ là môi trường thuận lợi để các “cò” đất thổi giá, đẩy giá làm méo mó thị trường.
Tiến sĩ Phạm Anh Tuấn cho rằng, việc quản lý giá đất là lĩnh vực rất phức tạp, xác định giá đất và việc bình ổn giá đất trên thị trường bất động sản là nhiệm vụ của các cơ quan quản lý nhà nước. Tuy nhiên, những ý kiến băn khoăn như trên sẽ không đáng lo ngại. Bỏ khung giá đất nhưng vẫn có bảng giá đất, việc giá đất tăng hay giảm, biến động mạnh hay ổn định sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, vì vậy, việc đảm bảo giá đất ổn định và luôn phải đúng với giá trị thực trên thị trường và sự phát triển kinh tế - xã hội khu vực là nhiệm vụ của các cơ quan quản lý nhà nước. Cần tiếp tục sử dụng nhiều công cụ và các giải pháp đồng bộ phải làm, đó là tiếp tục rà soát bổ sung và ban hành các công cụ chính sách điều tiết vĩ mô.
“Để làm được điều này cơ quan quản lý nhà nước cần phải làm tốt công tác kiểm soát giá đất trên thị trường như khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai, đánh thuế cao vào người đầu cơ đất đai, đánh thuế cao với người có giao dịch chuyển nhượng bất động sản ngắn và tần xuất lớn, thu hồi hoặc có giải pháp khắc phục với các dự án bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng theo tiến độ của dự án đầu tư, rà soát lại các quy định pháp luật hiện hành tiến tới dừng hẳn các dự án về phân lô, bán nền; làm tốt chính sách tín dụng bất động sản, hạn chế dòng tiền không đưa vào sản xuất mà chuyển vào đầu cơ đất đai lớn, gây ảnh hưởng không tốt cho sự phát triển của nền kinh tế”, ông Tuấn chia sẻ.
Khái niệm hệ số biến động giá thị trường trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) là rất khó hiểu. Bởi thực tế giá đất thị trường luôn có sự biến động theo từng ngày. Chính vì thế, chỉ dựa vào sự biến động giá đất trên thị trường làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì sẽ được điều chỉnh liên tục. Như vậy sẽ thiếu tính ổn định và gây ra rất nhiều tranh cãi, không thống nhất. Bảng giá này phải phù hợp với giá trị thị trường chứ không phải giá cả thị trường. Phân tích về điều này, tiến sĩ Tuấn cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên đề cập đến việc xây dựng bảng giá đất “phù hợp với giá trị thị trường”, nhằm tránh những khúc mắc trong thực tế triển khai. Không những vậy, Dự thảo này cần quy định về đăng ký, cập nhật giá đất hằng năm và quyền ưu tiên mua của Nhà nước với đất chuyển nhượng giá thấp. Định giá đất nên do tư vấn độc lập thực hiện và ứng dụng công nghệ... để giảm tối đa cơ hội ai đó có thể can thiệp, lạm quyền. Hội đồng định giá đất, ngoài cán bộ chuyên môn nên có thêm đại diện các bên liên quan để đảm bảo tính minh bạch, công khai.
Đảm bảo tính minh bạch và công bằng
Việc để địa phương định giá đất theo giá thị thường, khiến nhiều chuyên gia lo ngại điều này khiến thị trường bị thả nổi, đất sẽ tăng phi mã. Điều này sẽ dẫn đến việc thu hồi dự án nhà nước không đủ tiền đền bù, vô hình chung sẽ gây khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy, việc định giá sát với thị trường không có nghĩa là để giá đất “thả nổi”, mà phải có các kênh thông tin và tham khảo sự quản lý của Nhà nước.
Khu đô thị Thủ Thiêm là minh chứng về sự chênh lệch giá thị trường và khung giá đất khiến việc giải phóng mặt bằng vô cùng khó khăn.
“Để tránh tình trạng này nhất định phải xây dựng sớm hệ thống dữ liệu thông tin về buôn bán, giao dịch đất đai, từ đó làm cơ sở xác định, so sánh, định giá trong giao dịch. Thông tin về người dùng có thể được ẩn danh, nhưng giá cả, giao dịch, diện tích… phải rõ ràng, minh bạch. Chỉ khi thông tin cụ thể, rõ ràng thì mới xóa bỏ được cơ chế “hai giá” trong giao dịch bất động sản, tránh thất thu thuế cho ngân sách nhà nước”, luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho hay.
Về vấn đề này, tiến sĩ Phạm Anh Tuấn cũng đưa ra ý kiến, cần phải xác định giá đất tại mỗi địa phương trong phạm vi huyện, thị trấn, tỉnh. Trong tỉnh, mỗi nơi giá đất cũng khác nhau. Do đó cần chặt chẽ trong xác định giá đất tại mỗi khu vực, nếu không sẽ rối loạn bảng giá đất. Trưởng khoa Quản lý Đất đai, Đại học Tài nguyên và Môi trường cũng thừa nhận việc xác định giá thị trường để đảm bảo tính công bằng, minh bạch là việc làm vô cùng khó khăn, thách thức với đơn vị tham gia định giá đất. Nếu quản lý không tốt sẽ xuất hiện tình trạng “yêu ghét, xin cho”.
Có thể thấy, một trong những yêu cầu quan trọng của Dự thảo Luật đất đai sửa đổi là xây dựng được cơ chế hữu hiệu, nâng cao được chất lượng thẩm định giá đất. Đồng thời đảm bảo được tính độc lập của hội đồng thẩm định, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá, đặc biệt là cả đạo đức của định giá viên.
Khi bỏ khung giá đất, người dân cũng như doanh nghiệp tỏ ra lo ngại vì có thể phát sinh thêm các tủ tục hành chính và cơ quan hành chính mới. Thế nhưng các chuyên gia khẳng định, điều này là không đáng lo ngại, bởi vì mục tiêu của Dự thảo Luật đất đai sửa đổi đã thể hiện việc đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế để thúc đẩy sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, bền vững. Việc chuyển đổi số và nâng cao năng lực quản lý Nhà nước về đất đai, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ hiện đại trong quản lý đất đai, từng bước hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, chuyển đổi số dựa trên hệ thống thông tin đất đai thống nhất, tập trung, phục vụ đa mục tiêu kết nối từ trung ương đến địa phương.
“Có thể khẳng định, hoàn toàn không lo ngại việc phát sinh thêm các thủ tục hành chính và cơ quan hành chính mới trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai khi quy định bỏ khung giá đất của Chính phủ và xây dựng bảng giá đất hàng năm của UBND cấp tỉnh”, tiến sĩ Tuấn nhấn mạnh.
