Khả năng huy động vốn từ nước ngoài thông qua các hình thức phát hành trái phiếu, trái phiếu chuyển đổi, do đó khả năng cân đối dòng tiền và việc trả nợ vay là khả thi.
Nhóm phân tích hạ đánh giá từ mức khả quan xuống mức trung lập đối với ngành bất động sản do các yếu tố “cơn gió ngược chiều”. Cụ thể, gồm: Lãi suất dần tăng lên, room tín dụng bị thắt chặt hơn đối với nhóm bất động sản có thể ảnh hưởng đến sức mua của thị trường và ảnh hưởng từ việc phát hành trái phiếu có thể tạo ra áp lực về dòng tiền doanh nghiệp.
Tuy nhiên, một số yếu tố tích cực có thể kể đến như lợi nhuận dự phóng của các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì được mức tăng một chữ số, mức định giá ngành bất động sản đang ở mức hấp dẫn và Nghị định 153 sửa đổi sẽ tháo gỡ nút thắt về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Nhóm phân tích cho rằng, điểm rơi đáo hạn trái phiếu sẽ tập trung chính vào năm 2023 – 2024, trong đó quy mô đáo hạn trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 40 – 45% tổng giá trị phát hành. Theo thống kê từ BSC, tổng giá trị phát hành trái phiếu trong năm 2020 và năm 2021 lần lượt là 458.700 tỷ đồng và 775.800 tỷ đồng.
Tổng quy mô trái phiếu đáo hạn hai năm tới ước tính lần lượt khoảng 317.500 tỷ đồng và 363.400 tỷ đồng, cao hơn mức 220.000 tỷ đồng của năm 2022, do đó đây là áp lực tương đối lớn đặc biệt đối với các doanh nghiệp bất động sản. BSC kỳ vọng nghị định 153 sửa đổi sẽ sớm được ban hành và thông qua trong năm 2023 theo đó có thể tháo gỡ nút thắt và khơi thông hoạt động huy động vốn thông qua kênh trái phiếu.
BSC Research cho biết, quy mô đáo hạn trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản niêm yết năm 2023 chỉ chiếm khoảng 10% tổng giá trị đáo hạn. Theo thông tin từ báo cáo tài chính các doanh nghiệp niêm yết, tổng quy mô đáo hạn trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản trên sàn năm 2023 và 2024 lần lượt là 33.111 tỷ đồng và 23.225 tỷ đồng. Tổng giá trị đáo hạn trên chỉ chiếm lần lượt khoảng 10,3% và 6,4% tổng giá trị đáo hạn năm 2023 và 2024.
Trong đó một số doanh nghiệp có mức đáo hạn lớn trong năm 2023 bao gồm Novaland (19.109 tỷ đồng), Vinhomes (3.834 tỷ đồng), An Gia (1.209 tỷ đồng), Phát Đạt (2.546 tỷ đồng), Kinh Bắc (2.900 tỷ đồng).
BSC đánh giá, tổng giá trị đáo hạn các doanh nghiệp trên sàn chỉ ở mức thấp, áp lực chủ yếu sẽ nằm ở các công ty bất động sản chưa niêm yết. Một số doanh nghiệp có quy mô đáo hạn lớn như Novaland và Vinhomes ghi nhận giá trị bán hàng mở mới lớn (NVL 1,2 tỷ USD trong 3 tháng đầu năm 2022, VHM 3,8 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2022).
Trong 6 tháng qua, thị trường bất động sản đón nhận các thông tin từ việc “thanh lọc thị trường” và vụ việc liên quan đến Tập đoàn Tân Hoàng Minh, theo đó hoạt động phát hành trái phiếu cũng tương đối trầm lắng trong giai đoạn tháng 4 – 6. Chỉ có một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết có sức khỏe tài chính tốt phát hành thành công.
Theo dự báo của nhóm phân tích Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), cuối tháng 8 hoặc đầu tháng 9 tới đây, NHNN sẽ thực hiện nới room tín dụng cho hệ thống ngân hàng để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022.
KBSV đánh giá động thái này phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản theo hai hướng. Thứ nhất, các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn.
Tuy nhiên phương án này chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt. Thứ hai, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho, có thêm nguồn tiền để trả nợ.
